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??榜单解读

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??入榜门槛：2021年前20内

??房企租金收入同比上升27%

2021年内房企和外资房企运营收入前10入榜门槛分别为55.6亿元和14.9亿元，内房企的运营收入前10门槛比外资房企高出了约40.7亿元。此外内房企运营收入前20入榜门槛为23.7亿元，远远超出外资房企前10的运营收入门槛。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，2021年前20内房企的总租金收入同比2020年上涨了27%，相比2019年上升16%，整体商业租金规模稳定增长。

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??收入结构：外资房企租金收入

??占比超内房企达93.4%

??总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达85.3%，而外资房企则为93.4%。

??大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中2021年上半年富力的酒店运营占比达到了82%，而中国金茂这一占比也达到了53%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度，如龙湖冠寓2021年上半年已布局30余个高量级城市，开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，未来龙湖将继续坚定发展长租业务，预期每年有超过30%的增长。

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??各路资本布局物流地产

??高标仓及冷链将成重要方向

??物流地产作为商业地产中的一种物业类型，2021年热度不减，受到了各方投资者的青睐。如2021年10月凯德中国信托先以16.834亿的价格收购了上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。后11月，领展又以7.54亿的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权，实现了首次涉足物流领域。

??而在地产寒冬下，也有不少房企转道物流行业，试图打开业务的新蓝海。2021年11月19日远洋集团以7.8亿元代价认购远洋物流地产所配发的3万股目标股份，交割后远洋物流将于远洋集团综合财务报表中列账为合营企业。此次远洋将远洋物流注入上市平台，后一步或将考虑远洋物流出售给此前成立的私募基金，以实现最终退出，不仅可以将回流的资金用于进一步发展，同时也实现了轻资产化，在地产寒冬下增强企业风险抵抗能力。除远洋外，万科目前已成为国内最大的冷库运营商。截止2021年上半年，万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目，可租赁建筑面积1149万平方米；所管理的项目中，高标库126个，可租赁建筑面积1056万平方米；冷库22个，可租赁建筑面积93万平方米。

??值得注意的是，12月13日国务院印发《“十四五”冷链物流发展规划》通知，不仅提到将拓展冷链物流企业投融资渠道；此外到2025年还将布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地。预计未来物流地产，尤其是高标仓及冷链物流将成为受关注方向，以万科、远洋为代表的房企还将继续大力拓展，此外或有新房企进入物流领域转型布局。与此同时，随着房企布局多元业务的不断细化，房企在商业、物管、长租、物流等各赛道中，遇到的竞争对手也越来越多，房企们在各细分领域中的实力也将受到考验。

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??未来部分房企冲刺规模

??轻资产化将成为主要特点

??此外在传统商业领域，有不少企业加快了未来的布局步伐。其中商管龙头——万达商管于年内开启赴港上市。2021年3月，万达集团发布公告，宣布撤回大连万达商管A股IPO申请，同时宣布对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。此后仅用时7个月，10月21日珠海万达商管就向联交所递交了招股说明书。万达上市后，将有助于改善企业的财务情况，同时能够扩大境外融资渠道。在招股书中，万达商管计划未来三年每年将大概帮助业主开业约50到60个万达广场。

??除了万达商管，房企商业运营商如龙湖、中骏等也在未来的商业项目个数上提出了要求，未来几年龙湖计划每年开业商场10个以上，而中骏则计划每年增加世界城15个左右，以实现2025年100个世界城。除了商业规模，在租金规模上中海也提出了要求，计划商业物业2023年实现年收入100亿港元的目标。值得注意的是，商业轻资产模式成为未来重点发展方向。如世茂股份就表示，“轻资产是所有的同行未来可能共同选择的发展方向”。截止2021年8月，世茂股份正在洽谈的有50多个，其中有十几个已进入到实质的洽商阶段。除世茂股份外，大悦城控股则表示轻资产要提效率，保签约，到2024年末，预计轻资产规模不低于40个项目。

??整体来看，当前商业地产从运营持有的重资产模式向输出服务的轻资产模式转型已成为必然趋势。2021年预计将会有更多的房企将通过轻资产化的方式，实现规模上的快速突破，同时将风险降低。与此同时，轻资产化也对房企运营商的运营能力提出了新的要求，若运营能力不足，轻资产模式也会受制于合作方，给未来发展带来不确定性。