旭辉： 专注“刚需“、“高周转”，全年业绩有望再创新高

  CRIC研究中心分析师/沈晓玲、朱一鸣、戴成路

  上半年销售同比大增近一倍，全年业绩预计将创历史新高

  旭辉上半年销售72亿元，同比大增96%，完成年度目标57%，高于去年同期的46%。由于去化良好，所以管理层把年度目标从125亿元提高到140亿元。以下半年150亿元的货值和上半年70%的去化率，预计全年的业绩将轻松超越新目标，达到集团销售业绩历史新高。

  集团在2012年依靠高速增长(同比+75%)的业绩首次进入CRIC中国房企销售Top50榜单，当年销售金额排名44位。随后集团成功在港 交所上市(884.HK)，融资17亿港元。成功上市推动集团在今年上半年销售增长更为迅猛，排名继续提升，达到37位。业绩提升一方面是靠高周转策略， 成交量增长显著(同比+66%)，达到72万平米，排名29位；另一方面与集团在一二线城市提供刚需住房的战略密切相关。集团管理层表示，将继续执行刚需 定位和高周转(今年项目拿地开盘时间间隔又缩短了一个月)的战略。

  深耕扩张同步进行，联合开发省现金

  继2011年后，集团在今年又大举拿地，仅上半年就获得11幅，新进入两个城市(杭州、武汉)，总建筑面积150万方，楼板价5,600元/ 米，远高于集团总土地储备平均楼板价2,900元/平米。不过集团管理层表示，未来土地成本会控制在房价的30%以下。高楼板价主要是由上海和北京的一些 项目所引起。好在所拿地块中，有六块是合作项目，所以总土地出让金仅为47亿元。合作方主要是绿地集团和恒基中国。管理层表示，未来的拿地区域方面，会深 耕原有的城市，每年会新进入1到2个刚性需求充裕的城市，但是会减少热点城市的拿地，加大项目兼并收购的力度，特别是那些支付压力不大、可分期支付的项 目。

  截止2013年上半年底，集团土地储备770万平米(同比升45%)，其中权益部分650万平米(同比升25%)。权益部分增幅较小是因为当期 所获土地有一半是联合开发，这符合目前的业内趋势。从结构来看，长三角依然超过一半，环渤海和中西部以2：1的大概比例占据剩余面积。另外，中小户型的住 宅占据63%，商业占据19%，和当期的销售结构类似，体现集团当期表现和中长期规划一致。

  刚需定位抑制盈利水平，未来将适度提高财务杠杆，继续高周转

  旭辉上半年确认收入同比大增141%，主要是因为2012年合约销售大增76%。依此逻辑，2013年的强劲销售将持续推高今年全年和明年的收 入。产品的刚需定位使毛利率长期受到抑制，保持在30%以下，当期仅25%左右。不过，由于今年上半年合约销售均价同比增长20%至1万元/平左右，这将 使全年和明年的毛利率有所上升。

  今年上半年净负债率67.4%，较去年年末略有上升。按照集团的构想，未来会继续加大财务杠杆，扩大企业规模，将净负债率提升到70%-80% 的水平。虽然企业将会适度提高净负债率，但是企业现金流依然有保障。目前企业短期债务压力很小，现金短债比达3.0；且长短期债务比为4.2，负债结构较 为合理。更值得一提的是，如果企业继续融资，亦更多会考虑利率较低的海外融资，据统计目前海外融资比重已达15%，较去年同期增加10多个百分点。

  我们预计，旭辉集团将维持“刚需+轻资产+高周转”的协同模式，适度增加负债比例，采取合作拿地开发模式快速扩大企业土地规模，为企业业绩的持续快速增长提供坚固的基础。 

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！

  分析师简介

  沈晓玲  CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、应急策略研究

  朱一鸣  CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、融资及财务分析

  戴成路  房产分析师，专长于香港内房股分析和中国人口及城镇化研究