[克而瑞]房企中报季之业绩系列快评---越秀地产_中房网_中国房地产业协会官方网站_欧洲杯足球网

城市:全国
发布时间:2013-08-22
报告类型:企业监测分析
发布机构:克而瑞

越秀地产：上半年完成新目标六成，双平台融资保障快速扩张

分析师/CRIC研究中心分析师沈晓玲洪圣奇李莹

上半年销售额同比增长两成，全年销售金额将再创新高

2013年上半年，越秀完成销售金额共计86.16亿元，同比增长21%，为历年来新高，销售面积62.04万平方米，同比提升9%。企业业绩的增长主要源自于销售均价的上涨，上半年平均售价为13900元/平方米，上涨幅度达11.4%。截止7月，销售额共计102.17亿元，前7月业绩占重新调高的全年目标(145亿元)的70%，预计超额完成全年目标概率较大。而根据近四年成交数据，企业下半年的平均销售额占比大致是54%，据此推算，越秀今年全年的业绩或将冲击150亿。

另外，下半年广州及烟台等地的项目还将有较多推案量，为企业提供业绩支撑。广州的三个星汇系列项目上半年销售额达23亿，预计下半年还将继续发力。今年6月在广州新推的岭南山畔项目开盘热销，还有20万方左右的存量，同月新推出的逸泉映翠销售情况亦较为良好，有约13万方的存量，随着这些市场接受度高的项目后续房源持续推出，将有力助推企业业绩快速增长。

上半年拿地略偏激进，坚持立足广州、拓展全国战略

上半年新增了4幅地块，总规模共计83.13万方，投入资金为49.92亿元，拿地量与去年同期相比大幅增长350%，同时，拿地成本快速提升，企业拿地策略稍显激进。其在广州新增的海珠区地块地价偏高，该地块包含4.2万方的配建保障房，剔除这部分面积，该地块的平均成本高达2.23万元/ ㎡，刷新广州住宅用地单价地王纪录，而且周边住宅项目目前售价也仅在2-3万/㎡。另外，越秀在杭州江干区新增的勾庄地块地价在该板块内同样处于中高水平，地块竞拍现场的竞争较激烈，最终溢价率高达52%。

另外，企业在广州以外区域的土储占比从去年年底的57%提升至58.3%，土地储备结构稍有优化。越秀开始全国化布局相对较晚，2009年才迈出全国拓展的第一步，落子烟台、江门、中山等地，2011年才正式放弃曾经使用的地方性名称，统一改为“越秀地产”，力图摆脱地域局限。而截止今年6月，近四年时间，越秀已进入城市数达12个，全国拓展战略执行较为迅捷。

上半年融资额近九十亿，双平台驱动极大改善企业财务状况

截止今年6月，企业毛利率从去年的61%大跌至41%，并且管理层预期年底毛利率将介乎30-35%，企业毛利率大幅下降主要是由于产品结构及区域结构的变化等，2012年上半年入账的大多是高毛利的商业项目，总体毛利率较高，而2013年上半年结转的产品很多受房地产调控影响，价格下调，因而今年上半年毛利率较去年同期下降显著。

值得一提的是，越秀今年上半年在融资能力方面表现尤为突出，融资额高达88亿元左右，其中包括首次发行3.5亿美元5年期、5亿美元10年期定息债券以及银行借贷34亿元，企业的平均融资成本从2012年的7.03%下降至2013年上半年的5.99%。之所以发展如此巨大的变化，很大一部分原因是企业整合集团内外资源，与越秀基金形成双平台互动的模式行之有效。

这个双平台驱动模式的一个典型案例就是广州IFC，通过一系列的资本化运作，该项目从商业产品转型为金融产品，搭建起商业项目“开发-运营-金融”产业链条。越秀地产对项目进行前期开发运营，然后将商办项目出售给越秀基金，获取土地溢价及项目一次销售性销售的利润。越秀基金将其打包为基金产品向外界配售，获取大量资金。同时，越秀地产在持有越秀基金35.14%股权的基础上，购买一部分越秀的基金产品，从而维持盈利分红。通过这一模式，越秀地产及越秀基金实现双赢。从广州IFC交易中，越秀地产减少45亿银行负债，同时增加约40亿现金，而越秀基金的物业估值也大幅增长。

越秀地产成功将广州IFC注入越秀基金后，企业财务状况得到显著改善，获得机构评级较高，并及时抓住市场的良好行情成功发债，融资成本也较低，使企业即使在积极拿地的同时，企业现金依然能够覆盖短债。同时，企业从商业项目出售中获取较为可观的现金额，截止今年6月，企业现金量同比大幅提升 70%，负债率也维持在合理水平，仅为54%。

下半年或适当减少拿地规模，建议严控成本防风险

据透露，企业下半年可动用的拿地资金大致为6亿元，但考虑其短期负债较多，现金短债比仅为1.1，现金量相对而言还是较为短缺。所以企业下半年拿地量应该会较上半年有所下降，拿地会更为慎重。

同时，我们建议下半年企业应加强拿地成本管控，对比历年数据，今年前6月企业的拿地成本明显偏高，2010-2012年的拿地成本基本处于行业平均水平，而今年上半年的拿地均价陡然提升至6005元/平方米，项目开发风险较高。高价拿地往往建立在对未来房价高预期的基础上，如果市场行情不如想象那么理想，这个项目就不得不推迟开盘或者以较低的价格出售，前者将拉长项目周转期，后者将降低企业利润。另外，越秀地产土地储备量仍较充足，截止目前土储量达1476万方，足够企业3-5年开发，并不需急于拼抢土地。