富力地产：销售业绩稳步提升，适度扩展企业版图

  分析师/CRIC研究中心分析师 沈晓玲、洪圣奇、范宏华

  全年有望实现420亿元销售目标，销售均价持续下降

  富力地产年初将年度销售目标上提23%至420亿元，截止到今年6月底，在没有新推项目的情况下，企业完成销售金额185.8亿元，同比上涨 18.3%，销售目标完成率达到44%，高于预期1/3的业绩完成率。下半年富力计划推出8个项目，除了去年新进入的杭州之外，均位于现有的一线城市市 场，富力在广州、北京及天津市场内成熟的销售经验使得下半年业绩增长有所保障，完成全年420亿元的目标难度不大。

  富力上半年销售均价继续下滑，小幅下跌6%至11521元/平方米，而去年同期均价降幅更是高达21%。销售均价的下降主要是因为北京由原先单 一的北京区域扩充至北京及周边区域，导致一直为主力市场之一的北京，其销售均价从去年同期的16358元/平方米高位大幅下降至10657元/平方米；同 时，太原以6750元/平方米的较低均价贡献了20亿元的销售额，这两个因素拉低了企业总体销售均价水平。而未来随着富力全国化布局的逐步完成，均价有望 逐渐降低。

  地域布局更加多元化，土地成本控制得当

  富力地产上半年拿地节奏较去年明显加快，同时，通过新进城市使得公司土储地域多元化更进一步。今年年初至今，富力共新增土地储备780万平方 米，同比去年猛增974%，使得截至6月底，富力土地储备总量达到3410万平方米，较2012年底增加19%。在城市选择上，富力进一步扩大其城市覆盖 范围，新增土地中有570万平方米位于新进入的长沙、贵阳、梅州以及无锡四个城市，总进入城市数量达到19个，其余新增土储则依然位于以北京、广州、上海 为主的传统市场。

  今年上半年富力新增土储的平均成本仅为1320元/平方米，新进入无锡、梅州两个三线城市使得土地成本进一步降低。根据CRIC研究中心监测， 富力以收购的方式，分别从北京天润置地和宝新能源手中获得位于无锡太湖13.5万方的闲置地块以及梅州近200万方建面的综合用地，而其中梅州地块的转让 总价为8.95亿元，折合楼板价仅450元/平方米。与其他销售均价水平相当的企业相比，富力的土地成本占销售均价比重仅为11%，处于行业较低水平，企 业通过与政府关系、从其他企业低价收购等方式有效控制了土地成本，为未来项目上市创造更大盈利空间。

  酒店业务影响纯利增长幅度，净负债率徘徊在较高水平

  富力上半年毛利率较去年同期下降6个百分点，主要原因是期内广州等一线市场内刚需住宅物业的销售比例增加，刚需产品利润空间较小拉低毛利率。

  同时，企业净利润同比增长12%至14.6亿元，增幅较去年年底明显放缓，主要是企业去年在惠州和重庆增开的两家酒店在今年上半年仍然处于营运 亏损状态，分散了物业销售利润的增幅。加上今年四季度企业又计划在成都增开酒店，酒店物业前期盈利回收较慢使得短期内的营运亏损在所难免。然而富力目前持 有的六家酒店、两栋甲级办公楼及两座商场均为较为优质的资本，具备长期内增值的能力，未来的扭亏为盈亦有所保障。

  此外，富力在负债方面依然处于高压状态，上半年净负债率上升12个百分点至96%，上半年仅获得一笔6亿美元的债券融资。同时，企业自称目前融 资方式依然以国内银行贷款为主。考虑到该等融资利率较高的影响，企业需扩展新的融资渠道。从短期偿债压力来看，富力长短期债务比达到4.3，负债结构良 好，短期内还债压力还不大。

  “销售+持有”两手抓，同助企业规模稳步增长 

  考虑企业目前负债水平依然较高，富力地产未来将继续通过“销售+持有”的双驱动模式，稳步推动企业的规模增长。

  销售方面，富力地产一方面将继续加大在上海、北京、天津等一二线城市土地规模，在这些已经进驻的一二线城市，更容易快速赢得现金回笼；另一方 面，开始扩张版图，尤其是经济较为发达而房地产市场还未发展成熟的城市，并将通过“精装修”策略，与当地房企进行差异化竞争，赢得市场。

  持有方面，富力地产将严控持有物业规模，着力提升已有物业的营运能力，从而支持企业拥有稳定的现金流。据统计，企业目前有6个酒店、2个写字楼 和2个购物中心。其中惠州富力万丽酒店和重庆富力凯悦酒店于去年开业，目前正处于开业初期，且成都富力丽思卡尔顿酒店也将于今年第四季度开业。故随着这些 酒店运营逐渐进入成熟期，企业能从中获取更多的稳定收益。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！

  分析师简介

  沈晓玲  CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、应急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心驻香港分析师，专注服务资本市场

  范宏华，CRIC研究中心企业研究员，专注房地产企业研究