VIEW：2012年以来，房地产行业从低谷逐渐回升，甚至在今年3月“国五条”抛出后，在“末班车效应”带动下，企业业绩再获丰收。但从行业发展看，企业间竞争压力不断加大，不同规模企业间分化加剧，优胜劣汰趋势愈加明显。为进一步巩固提升行业地位，增强企业竞争力，各大房企均从自身实际出发，依据2013年市场形势，房地产企业从盈利模式、城市选择、产品营销、产品结构和升级、开发模式、拓展融资，甚至进驻海外市场等多方面对内部战略进行调整。

  第一季度结束，企业陆续公布2013年年度销售目标，与去年相比，绝大多数企业销售目标涨幅超过25%，有甚者如融创中国、招商地产和华润置地的增幅达8成以上，其中融创涨幅最大，达105%。

  可售存量中，万科公布的2013年可售存量达到了史无前例的2400亿元，其中包括存量750亿元，新推1650亿元，按照2012年的去化率水平，预计今年万科销售额将在1600亿元以上。即使没有明确公布可售存量的企业，如富力地产也表示2013年目标是销售六成左右可售存量。

  将2013年企业销售目标对比公布的企业可售存量，发现绝大多数企业的2013年业绩目标还是相对保守的，企业销售目标为可售存量的六成左右，留存相当大的空间，也便于年中调整业绩目标。万科和保利两家千亿以上企业则是大胆地制定销售目标，目标金额值均达到可售货量的75%以上，可以看出龙头企业在业绩目标方面的期望和压力并存。

 

  一、盈利模式：平衡企业利润率与现金回流速度，适度快周转

  盈利空间持续摊薄，企业利润率下滑

  虽然近年来中国房地产行业规模仍在持续增长，但伴随着近年房地产调控政策的不断加码升级，企业获得理想盈利空间的难度也在持续上升。而行业龙头高增长的带来竞争压力，以及集中度的不断提升，也使得业内竞争更加激烈，从而进一步降低行业的平均盈利能力。

  以刚刚过去的2012年为例，在相对稳定的大环境下，货币政策宽松化政策的出台，促使刚需和改善型购房者开始出手，给房地产商带来了新的运作机会，使得行业迎来了一波超过半年的持续回暖行情。然而就企业经营举措来看，行业利润空间的持续趋紧仍是大势所趋，一方面面对既成事实的政策调控，为了保障业绩上升，更好地把握住市场成交窗口期，多数企业选择了降价促销等降低利润率的营销方式，另一方面，一二线城市越来越稀缺的土地资源，以及三四线城市和商办类项目风险的显现，也使得项目的风险及土地成本持续增加。因此，2012年的房地产市场销售总量虽然持续上升，但企业的平均利润率仍在持续下滑。

  结合数据可见，即便是在行业迅速回暖的2009-2010年，国内房企的毛利率虽有一定波动，但反应在财务报表上，2011-2012年净利润仍在持续下滑。而就大型房企的盈利状况而言，在行业大环境的影响下，2012年业绩都出现了不同程度的细微波动。

 

  平衡速度与质量，企业审慎选择战略路线

  对于开发商而言，企业需要始终在现金流和盈利之间取得平衡，一家成功的房地产企业不可能只看一方面，既不能为了追求盈利而无视公司的现金流风险，也不能为了保障现金流安全而对提升利润的机会视而不见。

  在残酷的行业严冬中，高周转企业可以凭借更高的速度、高度的标准化降低资金风险，获得更好的生存机会，并通过提升资金周转速度提升盈利能力。但在市场回暖的波段中，适时提升利润水平显然更有利于企业加快资本增值速度，从而更快地促进企业规模发展。因此可以看到，越来越多的高周转企业的销售策略逐渐开始向利润倾斜。如恒大的战略中心转向二线城市、提高非住宅项目比例；佳兆业的重回一线，提升企业盈利空间等皆是如此。

  而面对2013年的企业发展路线，越来越多的企业也选择了审慎地面对利润率问题。就今年年初的企业表态来看，标杆企业均对自身利润率水平的变化均持以理性客观的态度，大多认为在行业日趋成熟的大趋势下，企业自身亦将不可避免地面对利润率水平下滑。如龙湖CFO即在年初表示，2012年企业的毛利水平已在很高水平，随着2011年和2012年销售的项目陆续在2013年、2014年进入结算管道，会使2013年末或至2014年初的时候毛利不可回避地会出现沉压的状态。而认为盈利能力能够继续持平的企业，则多是出于企业自身的特殊性，恒大地产主要是受限于产品结构，使得目前的利润水平相对不高，仍有一定的改善空间，因此下滑压力不大；而富力则是拥有相当体量的优质商办物业，企业持续盈利能力较强，并且大规模城改项目的即将入市也使得企业未来盈利可期。

 

  二、城市选择：回归一、二线城市，深耕重点区域

  回归一、二线城市，追求更高利润率

  2012年年初，包括万科、中海、保利等多家龙头房企在公布2012年年报的同时，表示适当调整未来开发布局，并且将重点放在回归利润率较高的一、二线城市进行拿地开发上。

  很多在限购政策出台之初选择将重心转移至二、三线甚至四线城市的企业，在经历两年多“上山下乡”的实践之后，又重新回归到一、二线城市，原因是他们发现一线城市稳定的房价和旺盛的市场需求自始至终是企业利润率的最大保障，相对而言，三、四线城市市场缺乏稳定性，城市缺乏消费能力，且土地价格已经被炒高。同时，恒大等一些专注三、四线城市的企业更是在去年调控放缓的背景下，开始广泛出现三、四线城市项目销售乏力的情况。

  而与之相反的是首创置业，作为一家大中城市项目占比达到九成以上的企业，在限购背景下企业业绩遭到大幅打击。而去年年末一、二线城市市场回暖则成全了首创置业业绩的强势反弹，企业1月份业绩通讯显示当月签约金额和面积的同比增幅分别达到360%和240%。而同样一、二线城市比重较大的富力地产，在首季度销售金额增幅为34%，其中由广州、北京等一线城市组成的区域占比达到61%。

  而事实上，一、二线业绩回升的基础上，多数企业也大幅增加了对于一、二线城市的投入力度， 各大企业增加一、二线城市拿地规模的举动早在2012年年末便已初现端倪，也带动了多个一、二线城市土地市场迅速回暖的态势。

  今年春节过后，龙头房企在土地市场上持续着抢眼表现，特别是在一、二线城市方面出现明显的拿地重心转移。据粗略统计，春节后一周内，绿地、金地、中海、雅居乐及保利等几家行业龙头企业共投资76亿元在北京、南京、杭州和青岛等全国较为火热的一、二线城市大规模购地。而据CRIC研究中心监测，今年第一季度，北上广深四个全国一线城市土地成交金额达到847.82亿元，同比去年一季度增加378.37%。而主要的二线城市如杭州、南京等地土地成交金额也出现同比二到四倍的巨大增幅。

  深耕重点区域，管理成本低，品牌效益强

  对于企业而言，深耕已有城市和区域是企业策略相对保守的同时，提升单一城市和区域产能的一种方式。而对于一、二线城市而言，深耕重点区域和城市的运作策略受到许多企业所运用，特别是在华南地区，本土企业深耕单一城市或区域的现象较为广泛，如富力之于广州、佳兆业之于深圳，合生之于珠三角。

  深耕重点区域或城市的优点在于，一方面有利于企业摊薄管理与营销费用，提升资源获取与整合能力；另一方面，企业可以在区域范围和城市内增加企业品牌的积聚效应。

  比较典型的深耕企业包括合生创展，其一直坚持追求优质资产驱动的策略，效仿香港香港老牌地产商长江实业的价值深耕策略，在保持适度销售规模下，聚焦珠三角、环渤海和长三角三大核心区域，在核心地段，追求在一定体量规模的项目上，进行价值深耕。提高项目产品档次与品质的同时，令区域内的合生品牌价值提升。

  而佳兆业，则是在企业完成全国化布局，并从单一化开发企业转型到多元化开发运营上之后，重新回归深圳一线城市市场进行深耕运作，其运作模式主要是由城市更新、快速开发和品牌推广构成的的稳定三角模式。佳兆业在深圳区域坚持开发符合政策和市场需求的刚需产品，同时积极开发超大体量的商业和其他物业。在这样一个开发模式的扶持下，佳兆业坚持区域深耕和多元化、规模化开发的策略正在有效拓宽至深圳周边的佛山、惠州、珠海和广州等地。

  再看全国，远洋、龙湖和中海地产等企业一直坚持深耕一、二线城市的策略。远洋地产在年初表示将加推刚需产品，深耕已有区域，重点考虑30万平方米左右的中等规模项目。龙湖地产同样也表示，将继续深耕一、二线城市，强调聚焦刚需和首次改善仍然是其主要目标，企业的焦点城市主要集中在东部和中部的一些省会城市。而中海地产则是在进入2013年之后在北京上海等地频频拿地来表其深耕一、二线城市的决心。

  回归一、二线城市的主要企业

  一方面是企业的表态，另一方面很多龙头企业在去年便已开始在一二、线城市大面积购地，增加对一、二线城市投资比重。根据CRIC研究中心数据监测，2012年万科、保利、龙湖、恒大在一、二线城市的拿地面积均呈现明显增长，而绿地、金地、富力、世茂等企业拿地面积虽然下降，但是一、二线城市的拿地比重仍然有所提升。

 

  三、产品营销：年内新项目以首置和改善需求为主，迎合市场主流需求

  政策限制投资性需求入市，市场上以首置、改善型需求为主

  “国五条”在去年市场持续回暖，量价上行的背景下出台，延续了以往调控思路，通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例来限制投资性需求或者投机性需求入市，所以目前的市场购买主体是以刚需为主。因此政策层面上也是鼓励改善需求入市的。

  例如：去年12月25日，住房和城乡建设部曾明确表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。日前，在2013年全国银行业监管工作会议上银监会也提出，要落实差别化房贷要求。对此，各地纷纷出台一些针对首置、改善性需求的优待政策。

  上海二套房贷认定标准在年初出现“微调”，目前中行和建行这两家大银行在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房可不认贷”，即规定以家庭为单位，最多在上海有1套房和1套房在还贷款，其余贷款结清都可不算。

  天津调控细则在地税收政策的内容上与北京一致，要求对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

  北京首次置业人群仍维持最低三成首付，对购买小户型的3A用户贷款最高额度可以上浮30%等政策政策，也同样凸显了对首次置业人群的优惠保障。此外，对名下无房但有过贷款记录的购房人仍执行不低于60%的贷款首付比例，也在一定程度上缓解了部分改善性购房需求的首付压力。

  目前的市场条件下，刚需、改善型产品占据主导地位，这些产品一经上市，就会、受到购房者的青睐，去化率很高。

 

  不少开发商在严厉的市场调控下开始顺势调整方向

  面对越来越严厉的市场调控，不少开发商开始顺势改变经营战略，转换产品类型，谋求更多发展机遇。年初，龙湖地产首席执行官邵明晓表示，今年集团合约销售目标为460亿元人民币，相比去年实现销售额401亿元增加15%。集团会保持发展一、二线城市策略，适度发展三、四线城市，但公司产品结构仍以刚需项目为主。金地地产透露公司将区别刚需产品和偏高端产品，重点考核子公司回款和去化两项指标。同时，还将推出适合三线城市的产品线，重点面向刚需和首次置业消费者，加强产品竞争力，提升项目周转率和经营效益。

 

  四、产品升级：做产品，更做服务，为住宅产品增值

  粗放式的开发模式已经不合时宜，增值服务将提升产品的差异化优势

  在目前市场调控的影响下，随着房企库存和资金的压力不断增大，房企传统的粗放式经营和盈利模式遭遇挑战，房地产业亟待转型。过去简单地拿地、盖房、预售、回钱，产生利润的模式已经不存在了。房企现在首先要降低发展速度，做好手中的住宅产品，同时适当开发综合性商业项目。严厉的调控加速了中国城市化往二、三线城市的转移，城市化热点已经不在沿海大中城市或一线城市，房企来源于投资升值的盈利模式将会受到很大挑战，通过地价的上升推动房价上升的周期面临转变，与之相适应的粗放式经营盈利模式将结束。

  产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。

  一些企业把改善产品服务作为战略调整的一部分

  目前花样年在向金融为驱动、服务为核心、开发为工具的金融类服务供应商转型。其总裁潘军表示：单靠土地储备获取超额利润的时代已过去，花样年在加速自身商业模式的转型。未来，花样年的核心竞争力已不在开发上而是在服务与金融上，没有金融平台的房企会沦为加工企业。

  万科也在开发自身服务上积极探索，为了给每个社区提供更多的配套服务，万科物业组建了深圳市第五食堂餐饮有限公司，去年6月，首家第五食堂先在万科城开业。目前，万科城的第五食堂日客流量达到700多人，而作为万科在深圳最大的社区，四季花城的日客流量超过千人。

  万科不仅有第五食堂，去年上海房交会上，万科带来了新的服务内容——万物仓。这是一个面向社区业主推出的服务，用于存储业主平时不使用或占据室内空间的物品。万物仓将在上海万科城市花园和深圳万科城等小区试运行。而万科物业方面人士日前回应表示，万物仓还处于尝试阶段，仅在南京做实验，短期内不会大规模推广。但是，万物仓的推出，被一些业内人士认为是万科提升住宅服务价值又一新的尝试。根据万科物业方面人士解释称，万物仓是万科为业主提供的一种自存仓服务，业主可以把一些暂时不使用的日常用品临时寄存在这类地方，并支付一定的租金费用。地产专业人士看来，万物仓更是对社区物业管理服务内容做出的一种新的尝试，目的在于更好地销售万科小户型住宅。小户型成为目前大多数刚需用户的首选住宅产品，小户型室内空间狭小，必然导致住房功能缺失，而万科的“万物仓”概念则是将住宅功能外延。对于万物仓的发展前景，王海斌认为，随着城市居住空间越来越密集，社区功能逐渐减少，导致生活公共化，而大多数开发商也越来越看重社区物业服务质量对客户的吸引力，由此也必然衍生出围绕社区业主服务的产品和内容。从房地产行业长期发展来看，单纯的住宅产品终会随着需求的下降而饱和，万物仓是万科做好物业服务的研发创新。”无论是万科食堂、还是万物仓，都意味着在不久的将来，房地产行业将从单纯的销售住宅向社区综合服务提供商转型。

  五、产品结构：提升商业地产运作能力，加大持有型商业物业比重

  开发商业地产，是房地产开发行业发展的必然趋势

  自2009年以来众多在商业地产的门外徘徊已久的住宅开发商们纷纷推出了进军商业地产领域的新战略。促成这股热潮的因素既包括商业地产市场的巨大发展潜力，也包括住宅市场竞争日趋激烈，同时也是地产开发行业发展到一定程度的必然。随着我国城市化水平的快速提升和城市居民消费需求的不断升级，商业地产需求增加。

  另外随着房地产调控的持续进行，住宅类房地产限贷、限购政策已经对住宅类地产产生了颇为明显的作用，形成成交持续低迷、房企库存不断增加、资金日趋紧张三重压力。政策的大力打压令房地产未来市场走向充满不确定性，住宅类地产商已经很难像前几年突飞猛进的发展了。而商业地产一直以来处于政策的避风港，加之住宅类地产的调控压力不断增大以及万达等国内标杆商业地产商的成功，住宅类地产开发商纷纷开始转舵商业地产，加大商业地产业务比重。

  房企走向多元化主要是市场因素决定的，需求决定了生产。在目前本来就缺少投资渠道的环境下，住宅市场被严控，投资缺了一条腿，而商业地产不受限，从租售比的角度上看，其收益率也远远高于住宅，且作为近几年刚崛起的商业地产，其还存在升值空间。企业走向多元化，是企业寻求快速平稳发展的必经之路。

  另外，商业地产的发展空间更为巨大，有望为房企开拓新的资金流转渠道，没有限购限贷政策的束缚，商业地产将成为地产商的转型目标。

  相比住宅地产投资回报周期短的特征，商业地产的投资回报周期相对较长，市场前景存在变数，也意味着房企在转型的过程中，不仅需要大量的资金投入，还要面临市场的考验。企业在选择商业地产业务时，仍需考虑自身企业能力。

  各大房企纷纷在商业地产领域运作，确定商业地产比重

  加大商业地产比重已成目前企业的主要工作之一，万科、龙湖、招商等大型房企均已相继宣布将进行企业产品结构调整，对商业地产领域加码。龙湖地产将在今年实现商业地产快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。今年有计划在南京拿地用于商业地产。招商地产表示：目前商业地产比重占招商地产投资额的10%，预计未来5年商业地产投资比重将达到15%—20%。此外，预计招商地产还将吸纳超过500万平的土地。不仅如此，就连一直专注开发住宅市场的万科地产，今年也将把万科社区商业当做主要发展方向。

 

  六、开发模式：合作开发成主流，少数股东利润将持续上升

  上市企业面临增发困难，合作开发解决资金难题

  2012年政策的持续稳定使得房地产行业成交得到了一定好转，但资金面政策的持续高压使得我国房企的新股增发总量再创新低。2012年全年新股增发量首次跌破20亿元，甚至不及前期低点2010年的1/3，可谓封死了上市房企的证券市场再融资渠道。因此为了解决融资问题，房地产企业的也不得不去寻找新的资金来源或开发模式。

  但考虑到目前市场的从严趋势仍将持续，融资能力的虽然能在短时间内解决企业的现金流问题，然而随着房地产行业的日趋成熟，资本运作的日趋透明，未来融资成本差异必将逐渐拉近。而且对于需要实现长期稳定发展的房地产企业而言，提升自身盈利能力无疑是重中之重。因此可以看到，为了形成优势互补、提升项目运营能力，在日趋成熟的市场中保证利润空间，面对新的项目，越来越多的大型企业开始选择合作开发。 

  少数股东权益再迎上升机会，企业合作开发趋势加剧

  回顾2007年以来我国房地产行业的走势，可以很明显地发现，行业正周期内，少数股东权益产比长期持平、甚至略有下降，此时行业的高利润率使得开发商之间的竞争相对宽松，房地产企业也更倾向于自行开发项目，从而减少分配环节，以获得更高的投资回报；到了 2010年，面对限购令的颁布，在政策调控的加码来临之际，竞争的加剧使得房地产企业又转而纷纷抱团，以企业间资金、运营、销售等能力的互补度过行业严冬，少数股东权益占比持续上升； 2012年，当行业环境趋缓之时，伴随政策调控的趋稳，企业销售渐现回暖，少数股东权益又出现了短暂横盘。

  2013年，“国五条”颁布，使得行业竞争进一步激化，企业间迎来新一轮合作机会。如在2013年初金地集团即表示，虽然企业账面资金较为充裕，但仍然希望在债务融资方面寻找一些创新的方法，或在项目股权合作方面寻求更大的机会。而通过与创办合营公司扭转危机的绿城地产，更是在企业业绩会上表示，为了更好地执行低风险的轻资产策略，企业会坚定不移地走合作的道路，通过输出自身的品牌、管理优势来提升企业业务的附加值。

  七、融资渠道：奔赴海外资本市场，纷纷赴港上市

  海外资本市场对人民币债券追捧

  由于目前国际经济环境的动荡，人民币等比较表现比较稳定的货币，最近在国际市场上越来越受到欢迎，人民币国际地位提升，很多全球公司寄望中国市场能带动本公司的增长﹐海外人民币债券正迅速成为他们的关键产品。年初以来国际投资者对中国房地产的关注度开始升温。亚太区的投资者和部分以中国楼市投资为主的私募基金对内地市场很感兴趣。因以往规模很小而被称作“点心债券”的人民币计价债券，今年成为备受香港投资者热捧的“海鲜大餐”。由于海外投资者对人民币资产的需求强劲，加之票面利率低于国内市场相同信用等级的同期限品种债券的利率(以中国银行去年发行的2年期和3年期人民币债券为例，票面利率分别为2.65%和2.9%)。加上内地融资渠道狭窄，海外融资却存在机会窗口。今年以来赴港发行金融债券或人民币债券也成为上市银行的主要融资手段之一。

  房企纷纷赴港上市，海外融资受关注

  目前企业处于融资活动的高峰期，海外融资是房企融资的重要渠道。今年一季度，我们监测的103家房企融资总量达到1097亿元人民币，同比增幅达到96%；其中，海外融资总额占比为67%。在内地渠道持续收紧的大背景下，海外资本市场依然将是各大房企争夺的主战场，相信未来还会有更多上市、非上市企业赴海外融资。但是，在这资本盛宴的背后，仍需要指出，企业的长久发展不但应重视融资机制的建立，而且在经历了上一轮惨烈的调控之后，更应抓住机遇扩大规模，积极快销做好风控，这才是房企时刻需要遵循的原则。

  八、海外拓展：成立海外事业部，试水海外房地产

  移民潮促生海外置业需求，推动房企外拓

  根据胡润发布中国私人财富管理白皮书，中国国内2011年拥有超过95万名千万富豪，其中46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民。而家资在1亿以上的富人中，有移民意向的人比例更高，达到74%，中国大陆正掀起移民潮。

  移民必定带来海外购房置业的需求，从最近一次房展会上的信息可以看出，这种现象已经初露端倪，在主要一二线城市中海外置业需求尤为旺盛。以北京房展会为例，本届展会海外地产项目爆棚，创下2008以来的最高纪录：海外地产参展商140余个，占据半壁江山，参展项目数百个、参展国家和地区30余个。

  此外，从高净值人士未来投资选择，即投资海外不动产的意愿上来看，海外不动产需求强劲，包括移民需求以外的投资等需求，也是推动房企大规模外拓的原因之一。特别是在美国，中国购房者的比例增速明显，2012年美国房地产商协会数据显示，当年外国人在美国购置房产中，中国购房者的购房总金额占到了11%，仅次于加拿大，成为美国房地产市场第二大国外买家。而国内高净值人士未来投资海外不动产的意向正受到国内限购令的驱使而显著增加，并且据了解，国内投资人的不动产投资对象早已不限于传统住宅地产上，而是已经延伸至商业地产、地产开发、抵押融资等多个方面。

  毫无疑问，移民需求带来的房地产投资规模正在逐年扩大，而国内人士在国外的投资需求也正日益增加，在国外房房企进入国内抢占客户市场的背景下，国内房企也逐渐主动出击进行出境投资。

  但是，国内房企进入海外市场这一现象现处于试水初期，在陌生环境下即便是“世界最大房企”万科也将面临全新的考验，对于企业海外拓展的未来预期也无法保证明朗。首先，政府政策方面，当地政府扶持态度，关系海外项目发展进程。国内地方政府往往视房企为座上宾，给予土地价款、政策支持等多方面的关照，而到了国外，这些方面的支持会弱很多，甚至没有。其次，外交关系方面，两国外交是否良好，直接影响海外项目风险。项目从开建到最后的交房，需要经历一段较长的周期，在这个过程中，两国的外交关系是否稳定，不但会影响在建项目建设上的进度，对两国资金的流入和流出，即项目现金造成影响。再次，汇率变动方面，货币汇率调整，将会牵动海外项目升贬问题。

  碧桂园、万科、绿地等行业巨头试水海外市场

  就目前而言，内资房企在近期频繁试水海外项目。其动机也发生着明显的变化，从政府导向型向企业自身发展。中国企业涉足海外房企最早可以追溯到2004年由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际、上海绿地等投资俄罗斯大型综合社区“波罗的海明珠”项目。而近些年来，越来越多的大型内资房企开始涉足海外地产，包括万科、绿地和碧桂园在内的行业巨头，开始在海外涉足地产项目，几乎都是大手笔的投入，可以看出房企对于海外市场的期望值较高。

  国内企业从最初政府主导模式逐渐开始转向自主投资海外地产项目，从2011年起，中国房企开始频频试水海外项目，到了2012年，房企投资海外地产进入了一个新的高潮，鑫苑置业在美国的子公司XIN竞得位于纽约市布鲁克林区威廉斯堡8547平米土地。重庆天龙房地产投资新西兰产权式公寓；万达预备筹资25亿-30亿美元，投资俄罗斯北高加索旅游度假项目；深圳光耀联合韩国JDC公司、DK集团共同开发韩国济州岛“中国城”旅游度假项目。另外，大型企业方面包括万科联合铁狮门、绿地济州岛项目以及碧桂园联合马来西亚地产商Mayland(大马置地)组成合营公司。

  而进入2013年，国内龙头企业万科也不甘落后将业务外拓至美国旧金山和新加坡；同时近期也有传言SOHO首席执行官张欣将购买通用汽车大楼40%的权益；而保利则是截至3月底已经考察了非洲的坦桑尼亚、南非等地，同时也对欧洲市场进行了调研，表示预计海外业务的第一站很可能会是非洲。

  三大进入海外市场的龙头房企中碧桂园的海外项目成型较早。碧桂园在2012年与马来西亚当地的地产商Mayland(大马置地)组成合营公司，共同开拓马来西亚的住宅及商业物业，碧桂园占有合营公司55%的股权。碧桂园通过在吉隆坡据办两次展览会，赞助公益活动等方式，同时利用马来西亚最大房地产门户网站Iproperty在谷中城的大型展会。碧桂园在马来西亚投入“轰炸式”的推广宣传，为项目赢得了海内外极大的关注度。

  此外，碧桂园马来西亚项目在项目价值方面也体现了一定优势。项目的升值计划颇具投资吸引力，该项目位于吉隆坡，置业可享受一系列优惠措施，永久产权，购房政策宽松，最重要的是项目年均投资回报率可达到8%，在国际市场上也很少见。

  诸如碧桂园、万科和绿地这样的龙头企业在初入海外市场的时候凭借其品牌优势以及在华人群体中的知名度可以确保一定的市场份额，而大型企业在海外策略管理方面也相对较为先进和完善，在积极赢得政府支持的前提下，能够有效避免陌生市场环境下面临的投资风险，而未来大型内资企业投注海外市场也将逐渐规模化。