恒大地产：销量继续领跑全国，土地储备向一二线倾斜

  文/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、戴成路、沈晓玲

  下半年可售货量可达2000万方，全年销售目标有望达成

  恒大上半年销售446亿元，在全国排名第五，同比增长27%，完成年度目标45%，进度和去年同期基本同步。集团下半年将新推40个新项目，共 计1600万平米左右的货量，主要位于郑州、武汉、西安、成都等二线城市，均价水平会提升。如果以7,000元/平米的均价及同步于上半年60%的去化率 来计算，该批存货可以贡献670亿元的销售业绩。如此，全年1000亿元的目标有望达成。

  恒大上半年销售面积达到665万平米，继续领跑全国。与此形成对照的是，销售均价仅6,700元/平米，在Top50中排名接近末尾，并且88%的去货价格在4,000-8,000元/平米。这是因为集团的主要市场在二级及以下城市，产品线也仍以中低端产品为主。

  土地储备结构优化，增持一二线、优化三四线

  恒大当期拿地34幅，分布在29个城市，总建筑面积约1500万平米，同比减少16%；不过，拿地楼板价达到1,687元/平米，同比增 74%。总价108亿元，同比大增89%。楼板价的提高主要是因为拿地比例中二级城市的比例从去年的13%提高到了38%。管理层也透露，今年将持续优化 土地结构：一方面新增土地储备向一二线倾斜，另一方面三四线城市主要选择核心地段，即离市中心1公里的地块。在1H13底，集团总土地储备为1.45亿平 米，分布在140个城市，共262个项目，版图扩张到除台湾省外的所有省。其中，处于预售状态的共197个项目(其中69个未开盘)。

  存货现金扩资产，合理降低负债率

  恒大的毛利率近两年来徘徊在30%以下，属于行业较低水平。不过，集团在上半年的“增持一二线”和“优化三四线”的拿地策略将在不久的未来提升 毛利率。企业目前主要方针之一便是提升自身盈利水平，一方面适当提高在售项目价格，另一方面通过其标准化的运营及合作流程，对产业链上下游精挑细选，以此 来建造低污染的绿色住宅。该类住宅在建造及选材上都遵循低碳环保理念，配有节能玻璃和高质量外立面，以此增加产品附加值。

  集团当期末总资产同比大增39%至2746亿元，主要是因为存货价值增长到1540亿元(同比增33%)和持有现金增长到420亿元(同比增 70%)，加上未动用借款394.8亿元，企业目前可动用现金达814亿元。然而，现金覆盖短期债务的比值为1.5，和其它龙头房企相比属于较低水平，由 于恒大的土地储备结构正在进行调整，上半年新入的一二线城市项目还无法立即入市，考虑到目前大部分存货分布在较难去化的三四线城市，因此，一旦遇到项目去 化达不到预期、从而因影响到现金回笼，短期内的现金增长仍将是一个考验。

  集团当期另一大亮点是负债率从年初的84%大幅度降至58%。这一方面得益于上半年396亿元的销售回款，另一面得益于集团有23个项目是合作 开发，节省了近89亿元的现金，以及发行永续债获得的60亿元。值得一提的是，该笔永续债来自今年的6个大项目，分别位于北京、重庆、合肥等地，在集团报 表中以股东权益计算。如果把该笔永续债归入负债，则负债率为77%左右。