??2017年8月3日，长实公布2017年中期业绩。2017年上半年，长实收入298.63亿港元，同比增长8%，股东应占溢利144.1亿港元，同比增长67%。近期，长实在能源的大笔投资引人关注，加上上半年长实没有购入一块土地，一时间李嘉诚不做地产、退出内地香港市场的流言纷飞。但是纵观中期业绩，长实纯利的大幅增长依然依靠物业销售，地产业务从业务占比到体量依然是长实核心，内地地产业务则是核心中的核心。依靠充足的土地储备，长实的地产业务在近年来一地未投的情况下依然保持稳健，长实在土地市场的表现以及在新领域的开拓更多是象征着长实正逐步走向利润最优化型企业。

??◆ ◆ ◆

??不买地不代表不做地产

??李嘉诚不做地产的流言自然不是空穴来风，事实上，长实近年来在土地市场上表现异常保守。以大本营香港市场为例，从2012年到2017年五年间，长实在香港地产总共只投得四幅土地，拿地积极性甚至不如南下的内房企。近三年集团土地储备持续下降，且下降幅度与开发土地面积大致相当。

资料来源：公司公告

??但是逐渐减少的土地储备短期内对长实地产业务的开展影响不大。截止2017年6月30日，长实土地储备为1152万平方米，按照2017年计划开发面积164.74万平方米计，即使长实未来一块地不投，现有土地储备还足够长实开发7年。

??在销售收入方面，2017年上半年物业销售收入218.31亿港元，占总收入73.1%，而2016年同期物业销售收入占总收入77.26%，地产业务作为长实集团业务核心的地位并没有改变。

??从区域上看，内地业务占据长实地产业务的半壁江山。上半年内地物业销售收入142.92亿港元，占比65%，销售收益61.36亿港元，占比67%。在2017年全年长实地产开发计划中，内地地产项目开发面积占比95%。

资料来源：公司公告

??尽管在土地市场表现保守，但长实在投资物业方面表现积极。长实在香港购入荃湾海之恋商场，并新建北角维港颂项目酒店及扩建红磡九龙海逸君绰酒店。长实表示未来会继续增加能提供固定收益的项目，弥补减少购买土地的影响。

??因此，近期对长实的种种流言可谓是夸大，地产业务依然支撑起长实集团业务的半壁江山，而内地地产业务则是长实核心中的核心。

??◆ ◆ ◆

??利润最优化型房企VS规模扩张型房企

??既然地产业务在集团业务中依然占比很重，为何近年来长实积极开拓新领域而在土地市场上表现如此谨慎？

??李嘉诚在很多场合都表示过对于内地和香港未来楼市的看淡，以及表示目前土地价格过高。从长实业务表现上看，2017年上半年物业销售收入占比73.1%，物业销售收益仅占比63.37%，物业销售的毛利率41.81%，相比集团其他投资业务低。如果长实持续高价拿地，毛利率可能还会下降。长实在业绩报告中提到“发展不忘稳健”原则，在利润和规模扩张速度中选择了利润最优化。

??相比长实，国内各大房企在近几年纷纷走上高速扩张的道路。2016年54家典型房企存活规模达50665.75亿元，同比增长22%。其中12家房企存货超过1000亿元，排名前列的恒大、绿地、万科三家企业规模都超过了4000亿元。其中恒大土地储备面积增长46.9%至2.29亿平方米。而长实地产土地储备与内地房企连前20都排不进。

资料来源：企业公告、中国房地产决策咨询系统（CRIC）

??但是从2017年上半年的土地储备变化情况上来看，各大房企的拿地策略已经出现了不同，部分企业依旧拿地进取，但更多的企业选择了谨慎。在谨慎拿地的方面，长实可以说走在了各大房企的最前列。

??与内地规模扩张型的房企对比，长实的物业销售业绩增长速度自然是远远不如。相比国内销售业绩排名前50房企2017年1-5月平均销售业绩增长56.6%，长实的上半年物业收入增长速度仅2.51%，相距甚远。如果将长实地产放入内地房企销售业绩排行榜，长实仅排33位。

??但是从盈利能力及债务情况上看，长实这样的利润最优化企业则更优。内地房企毛利率普遍位于20-30%，而长实近三年毛利率均保持在38-40%。

资料来源：企业公告、中国房地产决策咨询系统（CRIC）

??债务情况方面，稳健发展的长实也要更优。长实近两年的资产负债率均在20%以下，而内地近年扩张比较快的房企如恒大、万科等资产负债率均在80%以上。

资料来源：公司公告

??因此，以长实为代表的香港追求利润最优的房企与内地规模扩张型房企对比，长实拥有更好的盈利能力和偿债能力，但是发展速度远远不及规模扩张型房企。

??◆ ◆ ◆

??非地产业务比地产业务更吸引？

??虽然半年来没有投得一块地，但长实今年上半年连续进行了几项重大的非地产业务投资。2016年12月，集团以76.9亿港元收购长江和记实业旗下的飞机租赁公司，完成飞机租赁业务的重组合并；2017年5月，长实以426.9亿港元收购欧洲能源集团DUET；2017年7月17日，长实以414亿港元收购另一家欧洲能源集团ista。这些多元化的非地产业务有什么亮点使得在地产业务谨慎无比的长实愿意大笔投资呢？

资料来源：公司公告

??就盈利能力来看，长实集团飞机租赁业务的毛利率41.16%，能源及基建资产业务44.99%，与物业销售毛利率41.81%相当，低于物业租赁业务的92.57%。所以，长实的新业务和地产业务水平盈利能力相差不远。长实新业务的拓展更多是因为与自身原有的能源投资和飞机租赁业务进行整合。同时，由于长实保持盈利能力，高涨的地价阻止了长实在地产业务扩张的步伐，长实需要寻找能提供固定收入的新业务来弥补集团增长的颓势。

??◆ ◆ ◆

??结　语

??尽管长实2017年上半年一地未拿，但是半年纯利取得67%的增长基本依靠地产业务，而内地地产业务仍是长实核心中的核心。同时，在长实拿地策略谨慎，土地储备不断减少的情况下，能提供稳定收入的新业务的投资有助于弥补集团增长的颓势。