??导 读 

??佳兆业物业成功上市，多业态服务美好生活。

◎  作者 / 沈晓玲、袁千惠

??2018年12月6日，佳兆业物业集团有限公司（股份代号：2168）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为继雅生活、碧桂园服务、新城悦之后，今年第四家赴港上市的内地物业公司，标志着佳兆业物业正式迈入国际资本市场。佳兆业物业自1999年成立以来，经过近二十年的发展，目前业务范围已覆盖物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务。从佳兆业物业近三年的营收来看，营业收入、毛利率、净利率均有所提升，和同样港股上市的物业管理公司相比，佳兆业物业的盈利能力处于行业中上游水平。

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??规模发展

??母公司赋能与主动向外扩张 推动规模可持续增长

??管理项目重点布局粤港澳大湾区。截至2018年6月底，佳兆业物业拥有146家分支机构管理在管物业，覆盖中国12个省、直辖市和自治区的37个城市，管理建筑面积达到2542万平方米，过去三年复合增速为14.4%。在区域布局上，粤港澳大湾区在管项目建面占比最多，达42%。并且从近三年数据来看，粤港澳大湾区始终为主力区域，在物业管理服务的收入上，该区域也是公司的主要收入来源，18年上半年该区域收入占比为58.6%，这与母公司佳兆业集团项目布局基本相符。

??母公司赋能，为物业规模拓展提供支撑。据招股书显示，自2015年以来控股股东佳兆业集团持续为佳兆业物业输送管理项目。截止到2018年6月底，母公司为佳兆业物业输送的管理面积已达2166万平，占总管理建面的85%。更值得一提的是，母公司佳兆业集团的土地储备充裕，截至2018年6月佳兆业集团的土地储备约为2216万平方米，此外还拥有旧改项目储备占地面积约2680万平方米（未计容积率），说明未来佳兆业物业仍能从母公司得到规模的支持。

??主动向外扩张，募得资金的50%将用来投资或收购物管公司。虽然能够得到母公司的支持，但为保持良好的竞争力，佳兆业物业依然保持主动向外的态度。自2015年以来，佳兆业物业来自第三方的在管面积持续增加，且占比也持续提升，到18年6月底第三方在管建面占比已达15%。而随着上市的完成，企业表示将会以募得资金的约50%用于收购或投资其他在市场地位上与其相若的物业管理公司，未来企业的业务将进一步向外延伸。

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??经营绩效

??30%以上的毛利率 在行业属于中等偏上水平

营业收入持续增加，17年同比增幅24%。2017年佳兆业物业实现营业收入6.7亿元，三年复合增长率为18.3%。且2017年营业收入增幅最为明显，同比增长24.1%。17 年实现快速增长，主要是因为公司业务扩张所致，致力于开拓新委聘工作所带动。2015年至2018上半年，佳兆业物业的毛利率始终保持在30%以上的水平，尽管2016、2017年佳兆业物业的毛利率有所下滑，但在2018年上半年，其毛利率再次回升至34.2%。

??30%的毛利率处于中等偏上水平。相较于同样登陆港股市场的物管公司相比，虽然佳兆业物业上市时间最晚，但是在盈利方面却依然有优势，其30%左右的毛利率水平优于新城悦、中海物业、绿城物业等，整体来看，佳兆业物业的盈利水平处于行业中上游水平，反应了其较好的运营效率。

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??服务模式

??利用专有一站式K生活服务平台 构建闭环社区价值链

??四大业务板块联动，物管服务对象更为多元。佳兆业物业目前的物业服务涉及面较广，已构建起涵盖物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务四大业务板块。且物业管理服务对象也更为多元，除了针对住宅社区外，非住宅物业还涵盖至商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等。甚至包括深圳世界大学生运动会体育中心及广州中石化大厦等地标建筑物，物业管理组合十分丰富。

??未来社区增值服务、智能解决方案服务是重点发展方向。佳兆业在保障传统服务领先的同时，在服务上也不断创新，在将“小区管家”作为小区产品及服务的在线门户之后，其在今年3月持续推出“K生活”， 以巩固其原有平台及提供一站式服务。目前已覆盖所有在管住宅小区约60万名注册用户。同时为提升服务质量和运营效率，今年3月还上线了“K服务”移动应用程序，员工可以更加及时进行质量控制。更值得一提的是，佳兆业物业还在深圳总部设立中央信息控制中心，以此更加高效的管理全国运营。

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??发展潜力

??拓宽融资渠道 为实现规模扩张提供保障

??机遇与挑战并存，佳兆业将进一步扩大管理规模。佳兆业物业板块拆分上市成功登陆资本市场，意味着能够通过融资平台为公司进行收并购和开展新的业务提供资金保障，为业务跨越发展提供强力支持，助推物业转型升级，有利于整合资源，为实现规模扩张提供保障。发挥其业务在布局上覆盖主要经济区及城市的优势，通过物业管理组合和服务组合多元化，使收益来源更为广泛，并利用其专有的一站式K生活服务平台，构建闭环社区价值链，提升用户体验。佳兆业物业表示，未来将多管齐下扩大业务规模，在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。