??2019年1-6月地产板块主营业务收入同比增长20.5%，较2018年同期下降4.0个百分点；板块净利润同比增长12.2%，较2018年同期下降26.7个百分点。利润率方面板块总体毛利率为36.7%，较去年同期上升1.9个百分点；板块总体净利率为11.8%，较17年同期下降0.9个百分点。截至2019年中期，板块资产负债率80.7%，较去年中期上升0.8个百分点。现金流方面，2019年1-6月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升14.8%，较去年同期收窄6.6个百分点。

??盈利方面，由于16-17年涨价项目结算进入尾声，销售和收入增速呈现收窄的趋势，19年上半年结转收入和归母净利润增速分别为20.5%和12.2%，分别较上年同期回落4.0个百分点和26.7个百分点。

??其中，二线房企表现亮眼，收入及利润增速均领跑行业。

??利润率方面，房企整体毛利率同比上升，达到近年高位，但由于18年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升，挤压净利润率。板块2019年上半年毛利率和净利率分别为36.7%和11.8%，分别较上年上升1.9和下降0.9个百分点。

??负债率方面，19H1房企资产负债率80.7%，较18年同期上升0.8个百分点，其中预售账款及合同负债上升影响较大。

??板块净负债率102.3%，较去年同期下降8.4个百分点，二线房企杠杆率下降显著，财务结构更加健康。

??另一方面，2019年上半年板块投资现金流出累计同比上升10.0%，较去年同期收窄7.8个百分点，收窄幅度不断缩小，投资呈回暖趋势。

??展望未来，我们认为在房地产融资环境不断收紧的情况下，行业拿地及开工投资将逐步下降，房企将加快销售回款，销售价格增速或将回落，叠加16-17年土地购置价格上涨，行业利润率水平或将承压。另一方面，房企间持续分化，一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，19年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。

??投资建议

??我们判断2019年下半年，伴随房地产行业政策和融资的进一步收紧，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为2019年下半年的地产板块看点在于：1）因城施策深化落地，都市圈发展提速；2）一二线城市销售阶段性回暖，全年下行压力犹存；3）投资韧性犹在，下半年增速预计回落；4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。

??我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化，推荐龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口；区域房企：华夏幸福、荣盛发展，华侨城A；建议关注高成长性房企：大悦城、阳光城、中南建设及房地产服务商：我爱我家。

??评级面临的主要风险

??政策收紧幅度超预期；三四线城市成交下滑超预期。