??内容提要>>>

??百强房企11月操盘业绩环比提升8.4%

??企业投资意愿仍然不强，国企投资表现强势

??11月房企新增融资额环比上升28.3%

??11月房企借助“双十一”扩大营销范围

??王本龙正式官宣离职正荣

??融创153亿收购环球世纪、时代环球各51%股权  

??合约销售

??百强房企11月操盘业绩环比提升8.4%

??核心观点

??11月，TOP100房企销售操盘业绩规模环比提升8.4%至9905.8亿元。这主要受益于四季度以来，规模房企在自身供货节奏影响以及冲刺全年业绩目标的压力下，供货力度与营销力度的进一步加大。权益口径下，截至11月末百强房企的累计销售规模同比增长超6%，增速较今年前期整体表现略有提升。

??从企业表现来看，11月39家监测房企中25家房企单月环比提升，同时，单月同比提升的企业数超8成。龙头房企中，11月碧桂园单月实现860亿元销售额，较上年同期大幅增长62.3%，累计销售业绩以7515.4亿元稳居全口径榜榜首。融创11月实现全口径业绩规模666.5亿元，在上月644.3亿元基础上继续环比提升3.4%。万科11月全口径销售额也较上月显著提升25.7%至545.4亿元。在行业集中度提升，房企间竞争加剧的背景下，头部效应愈加凸显。此外，绿地、世茂、阳光城、中南、荣盛等企业单月表现较为突出，单月业绩环比均实现较高增长。

??总体来看，虽然在房企积极推货入市、打折促销之下，11月整体业绩环比略有上升，但我们认为，目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位，市场真实情况并不像数据反映的那么乐观。激烈竞争下，城市布局、品牌效应和项目品质将成为房企未来核心竞争力的重要组成。另一方面，临近岁末，房企在12月势必将继续加速推货、加强营销以价换量冲刺全年业绩目标。同时，在房企资金面持续收紧的背景下，抓销售、促回款仍是房企当前工作的重中之重。考虑到市场去化压力犹存，预计今年百强房企整体的业绩表现也将维持在目前稳中有升的态势。

??企业拿地

??企业投资意愿仍然不强，国企投资表现强势

??核心观点

??本月31家监测房企土地成交建面、成交总价受到融创收并购影响，环比首次上升，但若剔除融创收并购项目影响，本月房企成交总价环比上升，成交建面与上月基本持平，房企投资意愿仍然不强。本月融创大笔收并购对整体数据影响较大，剔除该部分数据之后可以发现，招拍挂土地市场成交表现仍然低迷，31家典型房企中近8成拿地力度低于1-10月平均水平。典型房企本月新增总建面为4967万平，剔除融创收并购项目后新增总建面为2577万平，环比下降1%；新增土地成交总价为1347亿元，剔除融创收并购影响后为1194亿元，环比上升36%；平均成交楼板价剔除融创收并购项目后，环比上月上升37%。

??中海、华润、绿地、招商蛇口等国企本月土地市场表现强势。从具体企业表现来看，虽然房企投资态度仍然审慎，但是国企本月表现较为强势，中海、绿地、华润等纳储金融均过百亿，招商蛇口也于北京、深圳两大一线城市连获土地，且拿地销售比均超过0.4领先行业平均水平。在土地市场转凉之际，融资的先天优势使得国企拿地策略更加灵活，本月深圳出让的5宗地最后均由国企拿下。

??剔除融创收并购影响后，本月典型房企二线城市土地成交占比环比上月回落11个百分点至43%，受深圳推地影响，一线城市投资占比上升2个百分点至4%，三四线城市拿地占比为54%。从城市区域分布来看，本月典型房企中西部、长三角拿地力度最大，建面占比分别为35%、30%，其中连续多月成交量处于高位的昆明本月成交量大幅萎缩，西安土地市场回暖，重庆成交建面上升至首位。另外本月长三角一体化政策正式落地，三四线城市成交区域也以长三角为主，包括吴江、徐州、嘉兴等地均有大面积土地成交，中西部的咸阳和珠三角的东莞成交量出现明显上升。

??企业融资

??11月房企新增融资额环比上升28.3%

??核心观点

??融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1156.94亿元，环比上升28.3%，同比下降4.0%。一方面由于房企境内融资经过8月以来的低水平后，面临年关房企加大融资力度面对来年资金需求，境内融资呈季节性上涨。另一方面也在于在多方位融资收紧后，房企重拾永续债工具，导致本月融资额上涨。分具体的融资方式来看，境内债权融资711.97亿元，环比上升55.2%，同比上升2.0%；境外债权融资额327.8亿元，环比下降7.6%；永续债融资达到约95.30亿元，同比上升162%，上个月则无房企发行永续债。

??融资成本：2019年截至11月房企新增债券类【1】融资成本7.02%，较2018年全年上升0.49个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较于2018年全年增长0.81个百分点。单月来看，11月单月融资成本6.61%，环比下降0.84个百分点；其中境外债券单月融资成本7.28%，环比下降1.92个百分点，主要在于本月碧桂园、万科、绿地等头部房企发行境外债，从而导致融资成本下降，此外，部分房企如华夏幸福、弘阳地产等本月境外优先票据发行成本均较于年初有不同程度的改善。【1】：仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等。

??企业表现：2019年11月，融资总量最高的企业为万科地产，融资总量136.87亿元，主要万科发行了共计7.23亿美元的境外债，以及进行银行贷款等融资。2019年1-11月TOP51+房企融资同比增加15.37%，增幅最大，而TOP11-30房企是平均融资额最多的一个梯队；前11月融资成本最高的为TOP31-50的企业，融资成本达到7.46%，较2018年增长0.49个百分点。

??营销策略

??11月房企借助“双十一”扩大营销范围

??核心观点

??本月恰逢电商“双十一”购物狂欢节，房企借助双十一延续打折势头，扩大营销范围和营销力度，且营销范围多扩大至全国范围，持续时间也跨越半个11月。从优惠力度来看，虽然也出现5折特价房，但整体延续10月仍维持在8-9折左右。

??本月营销方式多样化。11月各大房企借助电商平台推出营销活动，其中阿里直接降低起拍价，京东涵盖平台券、团购、特价房等，苏宁以特价房折扣为主。除此之外房企也借助自有平台营如官方微信公众号、小程序或者自建APP发布营销活动，线上线下互动营销。营销效果方面与让利幅度和让利模式是否清晰关系较大。

??展望未来，市场下行压力正不断积聚，鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期，可以预见企业仍将保持积极的营销态度，积极出货。

??人事变动

??王本龙正式官宣离职正荣

??核心观点

??从108家监测企业的人事变动情况来看，相比今年前十月，11月份房企高层变动数量下降明显，典型房企高管变动率减少，年底房企高层人事格局较为平稳。

??11月10日，正荣地产集团有限公司正式公告，执行董事兼行政总裁王本龙离职，辞任正荣地产执行董事、行政总裁及授权代表的职务，辞职自2019年11月20日起生效。其空缺由现任高管接任：执行董事、行政总裁由黄仙枝暂替，黄仙枝为正荣现任执行董事兼董事会主席；陈伟健则获委任为公司授权代表，他同时是执行董事、副总裁兼财务总监。

??11月26日，力高地产集团有限公司发布公告，宣布公司独立非执行董事及审核委员会主席周光晖辞任，自公告日起生效。与此同时，自2019年11月26日起，现时为董事会的独立非执行董事、审核委员会成员及薪酬委员会主席的叶棣谦已获委任为审核委员会主席。资料显示，叶棣谦先生现年48岁，自2014年1月14日起担任力高集团独立非执行董事。

??战略动态

??融创153亿收购环球世纪、时代环球各51%股权

??核心观点

??本月房企多元化业务较上月相比更加聚焦，主要包含产业地产与智慧地产两大“地产+“板块。具体上看，绿地、华润、融创对产业地产均有所涉及，其中融创作价153亿收购环球世纪、时代环球两家公司51%股权，一跃成为会展项目持有及运营龙头。智慧地产方面，万科、世茂分别同海康威视签署战略协议，拟在智能领域有所发展。此外，新力地产于港交所顺利敲钟，合计募得约19.6亿港元，仅次于中梁，位列今年内房上市企业第二。

??融创中国成为会展项目持有及运营龙头。11月27日，融创中国披露称，以约153亿元作价收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司及成都时代环球实业有限公司各51%股权。收购的目标公司在成都、昆明、武汉、长沙等城市有18个目标项目，截至公告日期，未售建筑面积约为2390.1万平方米。此次收购，不仅以合理的价格获得了大量优质的土储，并且也使得融创一跃成为全国最大的会展类项目持有及运营商，持有及管理的会议、展览中心逾200万平米，

??新力集团在港交所顺利敲钟。11月15日上午九点，新力集团成功在港交所敲钟上市，成为今年第九家赴港上市房企。初始发行价定为每股3.98港元，合计募得19.6亿港元。据新力透露，募资所得款项约60%将用于现有项目开发建设，约30%将用于偿还项目发展的部分现有计息借款，约10%将用于一般业务营运及营运资金。2016-2018年，新力控股的净负债率都在200%之上。此番顺利上市，不仅有利于未来企业的快速扩张，也有利于缓解企业的债务压力、优化财务结构。