??导读 

??想要全面解决库存问题，企业还需要从投资的合理规划、产品的升级打造以及项目的运营管控等方面来入手，全面统筹问题。

??◎  研究员 / 沈晓玲、汪维文

??由于占用企业人力以及资金资源，拖累企业周转，现房库存是房企经营管理中必须解决的问题，2019年房企增长速度明显放缓，行业视角再度向去库存回归，企业对去库存的重视程度持续提升，那么针对一些接近竣工或者已竣工的库存项目，企业究竟该如何去化？

??1 整体库存压力在改善，但仍有过半房企库存上升

??典型上市房企整体现房去化情况持续改善，但过半房企2019年库存占比出现上升。整体来看，房企已竣工库存占比在持续下降，已由2015年末的18.9%逐步降至2019年末的10.5%。但是具体来看，50家典型房企1中过半仍在2019年出现了已竣工库存占比上升的情况，并且就库存压力较高的10家房企而言，其已竣工存货占比均高过20%，说明去化压力在市场上仍普遍存在。面对库存压力，房企可以参考以下三种方法来加速去化。

??2 动态折扣，结合去化率制定不同优惠

??针对一些尾盘项目，房企可以结合去化率情况制定不同的优惠，即给予尾盘更高的折扣力度来清盘。中国恒大一直在做这方面的积极尝试，目前企业已经有两种根据去化率不同而制定的特别优惠，房企可以参考其模式。

??在今年恒大2月开始启动的网上销售特大优惠活动中，恒大提出了参考去化率打折的优惠方式：单栋楼去化率达80-90%的，可享额外97折优惠；单栋楼去化率90%以上的，可享额外94折优惠。也就是说如果项目去化接近尾声，那么就通过加大折扣的方式来加速库存去化，一直到3月底，恒大都沿用了这种优惠方式。

??4月1日开始，恒大又推出了全新的去库存方式，即清尾房专项优惠，在实施全线81折等让利和奖励措施的基础上再每日每盘推出三套清尾房，清尾房可再享额外88折扣。

??3 转换思路，以准现房和现房作为卖点

??去库存的第二个方法在于转换思路，一般而言，相较于预售的期房，房企库存多为工程进度快结束或者已经竣工的项目，所以房企可以以准现房或者现房作为卖点，目前也有很多项目采用了这种方式，具体可以从以下几个角度入手宣传：

??1、所见即所得，能够切实感受考察楼盘以及周边配套的真实情况。

??2、短期之内即可入住，准现房或者现房类项目相较于预售期房，明显缩短了购房客的等待时间，尤其是对刚需改善客群而言是不错的选择。

??3、商办类现房可以缩短投资者资金占用周期，节省成本。对于商铺而言，准现房及现房商铺缩短了投资者的资金周期，并且能快速入市兑现收益。

??4、看房即验收，不存在烂尾、减配等风险，购买风险小、纠纷少。

??4 特价房形式去化，结合直播推售效果更佳

??除了上述两种方式之外，房企还可以通过特价房的方式来去库存。过去房企的特价房让利主要是通过案场营销，即以尾盘销售等为卖点在案场内推售特价房，以这种形式加速去化库存。但是在直播售房持续走热的大环境下，房企可以将库存项目以特价房的形式上架到直播中，一举两得，首先特价房的高折扣给直播增添了爆点，吸引更多人关注直播；其次直播面向的客群更广，除了销售几套特价房之外，还能增加项目曝光度帮助去化；例如刘涛在5月15日的直播中推出的一套万科惠州双月湾项目特价房，其折扣力度达到了4.9折，上架就售罄。同时根据CRIC监测数据，双月湾5月成交建面环比上升了95%，相比过于一年之内平均月成交建面上升了145%，效果还是非常明显的。另外目前直播卖房优惠多为“2+N”模式，即优惠券+特价房秒杀+其他活动，特价房作为直播的标配，恒大两场直播推出的90套特价房，昆明富力湾特价房等都是一经推出立马售罄。

??库存问题一直以来都是房企必须面临的难题之一，疫情的影响会加大企业的去化压力，以上所提出的三种方法更多的是针对短期积压或者是遗留的尾盘的项目，帮助企业解决这部分问题。想要全面解决库存问题，企业还需要从投资的合理规划、产品的升级打造以及项目的运营管控等方面来入手，全面统筹问题。