谢杨春 吴嘉茗2020-07-20 16:26:53
??一季度房企在销售、拿地、施工等方面几乎全面停摆，而复工后房企的工作效率明显提升，投资强度也持续攀升。不少企业希望于通过上半年积极拿地来提振年内销售。那么，从过往两年经验以及企业自身经营来看，一般上半年拿地的项目能有多少在年内开盘，这又会对企业产生多大助力呢？
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??半数上半年拿地项目能在年内实现开盘
??其中一季度拿地项目占六成
??通过对1500余个2018年和2019年上半年成交地块开盘情况来看，有52%的项目实现了年内开盘，其中一季度拿地在年内开盘的比例达到六成，二季度拿地在年内开盘的比例虽有所下滑，但也有45%的地块能够年内开盘。
??就开盘时间而言，大部分项目发生于9月份以后，也符合目前高周转企业的开发节奏。
??上半年拿地的项目中，仅有极少数1月份拿地项目能在4、5月份就开盘销售，6-8月份开盘项目比例也仅为16%，从9月份开始是年内拿地项目开盘的井喷期。
??数据显示，上半年拿地且在年内开盘的项目中，有68%集中于第四季度开盘，尤其年末最后两个月开盘比例最高，12月开盘项目占3成，11月和10月开盘的比例分别为22%和16%。
??以此来看，通过上半年积极拿地的策略，的确能够对年内的供货量和业绩起到支撑，部分高周转执行效率较高的房企，上半年拿地还可以冲击“金九银十”这样的传统销售旺季。
??02
??天津、常州、合肥、郑州半数项目年内可开盘
??佛山、杭州开盘周期较长
??从调研项目数量较多的11个典型城市来看，不同城市之间年内开盘的比例存在较大差异：
??天津、常州连续2018年、2019年上半年成交的项目中均有一半以上在年内成功开盘，整体年内开盘比例达到7成左右。从办理预售证的条件来看，天津和常州办理预售证需要已投入资金占总投入的25%以上则达到条件，相比一些需要建筑主体封顶的城市而言，这样的预售条件相对宽松，开盘速度较快。其次合肥、郑州也有半数左右上半年拿地的项目能够赶在年内开盘。
??反之，开盘周期最长的城市有杭州、佛山、南京等，上半年成交项目仅有3成左右年内开盘。杭州以平均15%的年内开盘比例位列最末，杭州对申请预售证的建筑施工进度要求较高，10层以下的需要完成主体施工，10层以上的需要完成主体施工的二分之一以上。
??整体来看，市场热度越高、预售条件越严格的城市开盘周期越被拉长，企业在选择拿地城市、尤其是新进驻城市前，需要尽量详细了解当地的开发报建流程，便于合理安排工期。
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??低容积率项目周期更短
??如何合理分配开盘产品配比是缩短周期的重要因素
??按项目的容积率来看，容积率在2.5以下的项目年内开盘的概率更大，主要原因在于容积率低则项目层高相对较低，更容易达到办理预售证规定的建筑形象规定。
??多数开发商在规划分期开盘时，出于捂盘惜售、增强产品溢价能力等原因，会偏好先开盘高层产品，而将洋房、多层等溢价能力更强的产品安排在后期开盘。但从建筑角度来看，高层产品开盘需要达到更高的主体完成度，相对而言施工周期较长，多�