??在行业增速持续放缓趋势下，叠加“三条红线”管控，房企面临降负债、促增长双重挑战。各大房企积极探寻高效的融资方式，缓解资金面压力，支持经营发展。2020年11月份以来，不少上市房企对外担保动作不断，在行业带起新一波“担保热”。

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??融资担保频繁

??22家典型房企提供担保金额超过千亿

??自2020年11月份以来，担保作为房企有效的短期融资工具，在市场运用频繁，A股上市房企都多次为子公司（包括全资、参股、项目公司）贷款提供担保，且涉及金额较大。

??我们通过对22家典型A股上市房企担保情况进行统计发现，近两个月以来，22家房企提供担保事件累计达到185次，总计金额超过1000亿元，且高于去年同期，尤其是泰禾集团、泛海控股等在对外担保方面的动作更加明显。为子公司贷款提供担保属于上市公司的“信用贷”，一般借款利率较低，程序相对简单，这也是“担保热”的重要原因之一。此外，上市主体为子公司贷款提供担保，可以提升子公司的融资能力、控制经营风险，符合公司整体效益目标的实现。

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??高额担保下

??潜在债务风险值得关注

??尽管融资担保具备一定的优势，利好于子公司的发展，但是当前整体资金面收紧，高担保无疑会加剧房企潜在债务风险，背后存在了一系列隐忧。
一是，代偿风险影响上市主体资金面状况，甚至是信用资质。子公司良好的运营以及财务状况是其按时偿还债务的保障。从担保目的来看，主要有两种，一是促进子公司业务发展，二是用于专门项目开发建设需要。如若在担保期内，子公司运营不佳，或项目开发去化不顺利，无法产生收益、回收资金以偿还负债，担保方则需要进行代偿，从而会给企业带来流动性压力。若无法负担代偿，进一步会影响到上市主体的信用资质，产生一系列后患。因此，子公司的财务状况和经营能力是担保风险的重要考量。一般被担保企业的资产负债率超过70%，担保风险偏高。其二，为并表子公司提供担保会推高表内有息债务。从对外担保总余额结构来看，房企对外担保中，合并报表外的占比相对较低，例如泰禾集团占比在20%左右，这也就意味着，占绝对比重的对外担保子公司的融资都将计入合并报表内有息负债。可以说，对外担保规模也牵系着有息负债管控，在“三条红线”之下需更加谨慎。另外，高担保也反映了对融资依赖度较高的经营现状。高担保的本质是对资金的需求量大，这也是高周转房企的一个典型特征。但是，在当前市场环境下，高周转显然无法持续，而依赖担保实现高周转不确定性风险也更高。与此同时，我们通过数据统计发现，不少高担保房企往往也伴随着高负债，这类房企显然面临了更大的经营负担，整体脆弱性较高，抗风险能力有待提高。

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??频繁融资担保背后更加考验管控能力

??对于房企来说，“担保”利弊共存，尤其在市场调整下行周期，控制风险当居首位。当前，房地产行业发展坚持“稳”字当头，任何融资工具都将被市场和政府关注，运用有度、运用得当是实现效益的关键，否则不免物极必反。

       一方面，在提供担保中，子公司的债务、资金、盈利等基本面问题不仅需进行更严格和更科学的评估，还要进行跟踪监控，以便更早发现问题加以解决，避免偿还逾期、代偿等问题的出现，将风险最小化。另一方面，在投融管一体化趋势下，担保风险更是落到了子公司的经营能力上。子公司投资、融资、管理编排和落实结果都是影响担保结果最关键的因素，专业化的经营管控除了能够控制风险，同时也有助于实现效益的最大化。在降负债、促增长双重挑战下，控制风险和实现效益最大化同样重要，房企对外担保逻辑或将相应发生变化，“择优而保”的偏向性会更高。我们预期，未来房企对外担保将集中在高效运营子公司上，一些盈利强、收益高、去化能力强的子公司具备被担保的优势，获得上市主体更多的资金、资源支持，这有利于提高担保资金的运用效率、提升整体业绩。

       总结：在行业融资收紧的背景下，近两个月以来，22家房企提供担保事件累计达到185次，总计金额超过1000亿元。尽管为子公司提供融资担保利好于子公司融资能力的提升以及经营的顺利推进，但担保方（上市主体）也承担了一些列风险和不利影响，尤其是有息债和对外担保双高的房企，经营脆弱性高。在市场调整下行周期，运用好“担保”工具的关键在于控制风险。在降负债、促增长双重挑战下，我们认为，未来房企“择优而保”的偏向性会更高，一些盈利强、收益高、去化能力强的子公司具备被担保的优势，有利于提升整体业绩。