??导读

??ESG导向长期健康发展，为房地产行业带来发展机遇；持续经营理念下，规模上市房企ESG实践与披露质量逐年提升。

??◎  研究员 / 朱一鸣、贡显扬、汪慧、李丹

??ESG即环境、社会和管治，区别于传统财务层面的业绩表现，ESG更侧重从环境、社会责任和企业管治三个维度来评价企业的长期可持续发展能力。对于房地产开发企业而言，近年来行业整体规模增速放缓、政策监管持续、融资环境不断收紧，房企从高速增长转向持续稳健经营。这样的背景下，ESG发展理念将地产开发从粗放建设导向长期可持续的健康发展，有其重要性和必要性。

??目前，随着国内上市企业ESG监管及信息披露体系的不断完善，行业规模上市房企对自身ESG发展的重视程度也在不断提升。截至2020年有近9成的百强上市房企披露ESG报告，发布独立ESG报告的企业数量不断增加，且披露内容更为全面、丰富。本次专题研究简单剖析了ESG理念的形成与发展、ESG投资的内涵以及企业ESG评级的基本原理。并从环境、社会责任和企业管治三方面，对近年来规模上市房企的ESG实践进行梳理、总结和展望。

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??ESG：以可持续发展理念
实现长期投资价值和社会价值

??1、ESG侧重关注企业在环境、社会和管治中的绩效表现

??ESG即环境（Environmental）、社会（Social）和管治（Governance），是一种通过企业在自然环境、社会责任、公司治理三方面的表现，反映企业长期可持续发展能力的企业评价维度。区别于传统财务层面的业绩表现，ESG更侧重关注企业在环境、社会责任及公司治理中的绩效。具体来看，ESG在环境、社会、管治三大维度下，分别涵盖了气候变化、自然资源、污染及浪费、环境机遇；人力资本、产品责任、利益相关方、社会责任；商业道德、公司治理十大范畴。（部分略）综合来看，ESG对企业的管理及发展，有其重要性与必要性。企业对ESG三大维度、各个具体范畴的重视与有效管理，最终都将反作用于其自身的长期可持续发展。能否在自身的短期经营效益和长期的环境、社会利益之间做出平衡，一方面直接与企业的员工、客户、社会及自然环境产生关联，另一方面也会在一定程度上间接影响投资者对企业的价值预期和投资判断。

??2、ESG成为投资机构长期决策过程中的重要参考指标

??对于市场而言，ESG是一种整合了环境、社会责任和公司治理三大维度因素的价值评估理念。从发展阶段来看，ESG的理念最早起源于伦理投资，即投资者出于自身信仰或道理伦理来寻求能对社会产生积极价值的投资对象。而随着时代和社会经济的发展，企业对利润的单一追求致使全球气候、环境、资源等问题日益严峻，社会整体的环保意识提升，社会责任投资（SRI）的概念开始为人们熟知。

??直到近年来，ESG投资的提出在伦理投资、社会责任投资、绿色金融的基础上进一步深化了这一方面的理念。ESG投资指的是通过整合环境、社会责任和公司治理，形成了一种除财务指标、盈利能力外的更为完善的企业价值评估理念。通过分析ESG表现对企业经营的影响来调整估值和评价。ESG投资的提出契合目前的经济社会发展背景，其作为一种新兴的投资策略也日益受到越来越多机构投资者的关注和认可。

??长期来看，对于企业而言，ESG表现相对优异的企业抵御风险的能力更强，有利于长期稳健的发展。在持续创造经济价值的同时，也能够带来社会效益、生态效益的共赢。对于投资者而言，环境、社会责任、企业管治等非财务因素也是投资中不可忽视的风险，ESG投资可以帮助投资者有效避雷。目前，ESG作为影响企业长期投资收益和风险的关键因素，正逐渐成为投资机构投资决策过程中参考的重要指标之一。

??3、ESG评级可以量化衡量企业的长期可持续投资价值（略）

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??ESG理念对房企长期健康发展
有其重要性与必要性

??1、国内上市企业ESG监管及信息披露体系不断完善（略）

??2、ESG导向绿色发展，为房地产行业带来发展机遇（略）

??3、重视程度逐年提升，近9成上市百强房企披露ESG报告

??从企业ESG信息的披露情况来看，当前规模上市房企对ESG信息披露的重视程度逐年提升，ESG信息披露质量不断提高。据CRIC统计，截至2020年在销售百强的近70家上市房企中，有62家房企披露ESG报告，占比近9成，且披露内容越来越丰富。

??其中，A股房企的企业社会责任报告披露最早可追溯至2008年以前，如万科、华侨城、阳光城等。而得益于香港联交所对ESG监管要求的不断增强，H股上市房企披露ESG信息的企业数量也在2016年之后有明显增长。值得注意的是，港交所ESG新规对企业供应链管理提出了更为严格的要求，对H股上市房企的绿色发展理念有较为深远的影响。

??4、近8成房企发布独立ESG报告，披露质量相对更高

??从上市房企ESG报告的披露形式来看，在2020年62家披露ESG报告的百强上市房企中，独立发布ESG报告的企业数量最多，占比近8成。其中，A股为企业社会责任报告，H股为环境、社会及管治报告或可持续发展报告。如旭辉、龙湖和龙光、佳兆业都分别在2019年和2020年将ESG报告从年报中剥离并独立披露。其他部分H股房企则仍以在年报中披露环境、社会及管治报告的形式为主。但整体来看，独立披露的ESG报告内容更为丰富、披露质量相对更高，也可以从中看出房企对ESG发展的重视程度。

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??环境（E）：贯穿开发全流程
绿色建筑发展提速

??当前，在社会经济发展中，越来越强调企业的环境责任主体地位。ESG体系中，E作为企业环境责任履行的体现，主要反映企业在生产经营中对环境保护、自然资源的利用以及污染管理方面的应对措施和取得的成果。从百强房企ESG报告梳理来看，“绿色”作为环境管理的主旋律，贯穿于项目设计、采购、开发、运营等全流程。

??近年来，在政策引导和行业转型驱动下，房企加快绿色技术创新升级，推进住宅产业化，控制项目开发对环境的影响，同时积极探索绿色社区、绿色办公、绿色租赁、绿色商业运营模式，并逐步落实排放物、能源、水资源、废弃物管理，在绿色发展方面取得不少成效。具体来看，主要体现在绿色建筑、装配式建筑、能源资源管理等方面，以下本文将从相关方面对房企发展情况作进一步分析。

??1、践行环境责任，房企绿色建筑战略地位不断凸显

??绿色建筑，是指在全寿命周期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑，现已成为房企践行环境责任的重要领域。同时，发展绿色建筑符合行业转型趋势和政策导向，受到越来越多房企的关注，并参与到该领域。

??（1）大型房企积极构建绿色建筑内部标准体系

??从绿色建筑认证情况来看，目前房企采用的主流绿色建筑认证标准包括：《绿色建筑评价标准》、美国LEED标准、美国WELL标准三类。其中，《绿色建筑评价标准》是我国推行的国家标准，应用范围最广，目前已经更新至第三版，编号为GB/T 50378，于2019年8月1日正式实施。美国LEED标准、美国WELL建筑分别于2013、2015年引入中国，市场认可度较高，部分房企的优质绿色项目都在积极参与此类国际认证，提升项目价值认可度，但由于标准更高，整体认证规模有限。

??（部分略）

??（2）部分房企绿色建筑绿销比有待进一步提升（略）

??2、绿色技术应用落地受到行业重视，如装配式建筑（略）

??3、房企逐步落实能源资源管理，提升环境管理绩效（略）

??4、绿色债打开融资新渠道，资金反哺加速绿色发展

??在房地产行业，绿色债券是以绿色建筑为融资标的的债券融资模式，需遵守特定绿色金融框架下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告做出的规定。换句话说，绿色债券是建立绿色发展之上的。早在2016年，以当代置业为代表的房企就已经成功发行绿色债券，近年来越来越多房企启动绿色融资渠道，包括龙湖集团、阳光城、旭辉、禹洲、阳光城等，发行规模持续增长，也表明房企越来越重视节能减排和绿色建筑发展。

??特别是随着“三条红线”正式实施，房企整体资金面收紧，绿色债券作为一种新型融资渠道，且受到政策支持，备受房企青睐，特别是绿色美元债所募集的资金在符合国家规定下可以全部用于偿还公司未来到期债务，目前发行量较多。这种资金反哺效应，在相当程度也驱动房企加速绿色发展。

??总的来说，当前经济发展高度重视与环境保护协同共进，在此背景之下，房企践行环境责任义不容辞，推进绿色发展是大势所趋。未来，房企仍要围绕绿色建筑、绿色技术、绿色运营、绿色融资等寻求突破，增强自身的可持续发展力。

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??社会责任（S）：内外兼修
房企与社会协同发展

??房企的社会责任主要体现在社区与慈善、供应链管理、产品与服务、员工发展与关爱四方面，以房企在自身发展的同时，对社会、上下游企业、消费者利益以及企业员工利益的兼顾程度作为评价房企良性发展的一个维度，旨在关注房企发展与社会的协调性，贯彻共同、协同发展理念。

??1、房企投身“精准扶贫”，面对疫情主动出击抗疫

??（1）房企扶贫由“输血”式向“精准扶贫”转变（略）

??（2）疫情下房企主动承担社会责任提供援助

??防疫方面，面对2019年年末突来的新冠疫情，房企主动承担社会责任，迅速全方位部署，投身抗击疫情大任。其中，中国恒大、碧桂园、万科地产、融创中国等房企第一时间捐助救灾资金超过亿元；龙光集团、保利发展、富力地产、龙湖集团、中南置地、中国金茂、雅居乐等房企的捐款金额均在3000万以上。

??除了资金方面的援助，房企更是提供体温枪、医用口罩、消毒液、护目镜、一次性消毒手套、医疗设备、新鲜蔬菜水果等救灾物资的捐助。其中，恒大向武汉市捐赠5000吨新鲜蔬菜；碧桂园提供“机器人制作爱心餐”，免费为医护人员提供24小时煲仔饭配餐服务；万科物业发动13名志愿者支援火神山医院物业服务。

??此外，众多房企通过租金减免，物业防疫等方式支持疫情，共度难关。其中，中海地产年内对旗下商业物业落实减租协议金额约人民币1.25亿元，覆盖1300家租户；华润置地率先免除全国各商业项目店铺租金近9.4亿元；融创免除文旅城商业项目所有店铺36天的租金，同时建立集团联防、小区防疫、生活保障三道防控体系；万科商业对旗下全国商场超过1万家商户减半收取2月租金，同时推行写字楼标准化防疫，保障超过2万家客户企业安全复工，顺利复工的企业员工超80万人。

??2、“绿色供应链”管理促进内生红利，推动可持续发展（略）

??3、落实工程质量管控，促进产品力及客户满意度提升

??房企的产品与服务是对客户的最直接反馈，其中工程与产品的质量，以及服务的客户满意度也是房企对社会责任体现的重要方面。

??（1）落实工程质量管控，确保的质量与安全

??房企对工程质量的管控不仅关系到施工各环节现场及人员的安全性，对最终交付产品品质的保证也影响重大。工程质量管控主要覆盖设计、施工、竣工、交付等环节，当前房企积极投身工程质量制度的制定与落实、对质量安全隐患的定期排查、工程质量安全的不定期培训等工作。

??其中，碧桂园2019年针对项目的安全管理行为、关键节点，集团累计对2429个标段进行了安全巡检，在此过程中，对项目所存在的风险进行了200多次拉闸，彻底排除安全隐患。中国恒大2020年安全施工检查中累计发现问题165189项，问题整改率100%；万科2020年组织第三方地下质量评估1390次，过程质量评估3000次，交付质量评估474次，交付预评估451次，交付项目100%覆盖。万科地产制定《万科集团在建项目安全生产红绿灯机制》、《万科集团在建项目安全质量底线检查标准》、《万科集团在建项目安全生产及质量事故管理规定》等管理制度，明确安全生产底线、落实安全工作流程，2020年员工及施工单位承包商安全培训覆盖率100%。

??（2）注重客户满意度调研，促进产品力提升（略）

??4、提升人力资源管理体系，是房企立足长远之根本

??人力资源是企业发展重要资本，一方面，人才的招聘、培训管理，人才质量的提升关系到企业的持续长足发展；另一方面，搭建完善的人才梯度晋升机制及薪酬体系，以及关注员工福利将激发员工自身发展动力，以及提升员工的幸福感，对留住人才起到重要作用。

??（1）秉持“以人为本”理念，注重人才引进与培养

??人才是企业的“血液”，是企业发展的根本动力。秉持“以人为本”的用人理念，当前规模房企建立起完善的人才招聘流程机制，校招与社招同步推进，通过招聘信息化、招聘助手、AI面试等工具不断优化招聘流程，引进优秀人才。

??雇佣管理方面，房企不断向“合规雇佣、公平雇佣、多元共融”方向靠拢，打造健康的工作环境，保证社会员工权益、尊重人权，确保员工及求职者不因性别、年龄、家庭状况、残疾、种族、宗教信仰等因素而遭受不公平的待遇。在员工性别比例安排上，房企男性员工比例基本在60%左右，比例占据相对优势。从典型房企案例来看，融创的女性员工占比相对较高，达42%；而中海地产为了维持入职竞争的公平性，总体女性员工占比维持在较低水平。在员工年龄端比例安排上，以30岁以下及30-50岁年龄段员工为主导，典型房企中新城控股50岁以上员工占比相对较高，达7%；融创30岁以下员工占比相对30-50岁员工高出4个百分点，注重给予年轻人机会。

??（2）房企为员工谋福祉，用“温度”留人才（略）

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??企业管治（G）：防范风险
强化ESG战略目标管理

??1、以董事会为核心，自上而下推进企业ESG发展目标

??从公司治理的角度，主要包括董事会、股权结构等多方面。准确地说，公司治理关系到公司管理层、董事会、股东以及各利益相关方的责任和权益。目前，大部分规模上市房企都设立了专门的ESG相关管理组织架构，如ESG小组、可持续发展委员会等。具体来看，自上而下主要以董事会为决策核心，以ESG委员会为管理核心，以ESG工作执行小组为执行核心。通过不断完善ESG管理的组织架构、量化ESG战略发展目标、明确具体执行职能，推进企业ESG工作绩效的良好可持续发展。

??2、推动合规经营落实，“四大举措”为房企保驾护航（略）

??3、房企强化风险防控应对内外部风险因素

??由于企业内外部环境不确定因素众多，除了合规经营，强化风险防控也是企业经营中的必要之举。风险防控包括风险识别、风险评估、风险应对、风险报告等一系列程序与流程，不仅需要设立专门的组织架构、配置专业人员，还需要制度、技术支撑。随着风险管理意识和认知的不断提升，各房企都在积极构建、完善自身的风险防控制度与体系，如万科地产、中国恒大、保利发展、中海地产等。

??建立风险管理组织架构或成立专门的职能部门是有序推进风险管理、落实主体责任的关键，对于提升管理效率和专业性都有重要的作用。以中海为例，风险管理组织架构包括董事局和审核及风险管理委员会、风险管理团队以及总部各职能部门，分别负责风险事项及管理程序审议、制定管理程序、对接与跟进实施情况、落实相应风险管理措施。此外，企业监察审计部还会持续监督公司的风险管理及内部监控系统，每半年检讨相关工作及系统，向风险管理委员会和董事局汇报和提供建议。这样的组织架构清晰、规范，分工明确，有利于风险管理工作的顺利推进。

??（部分略）

??4、建设廉洁文化，反腐倡廉是房企稳健经营的根基

??廉洁文化建设旨在打造房企内部诚实守信、风清气正的经营环境，同时，全员化的反腐倡廉也是房企稳健经营的根基。

??当前，房企的廉洁建设主要从四方面入手：一是规范廉洁制度，各房企在遵守国家相关防范贪污贿赂法律法规的基础上，编制自己内部的廉正相关规章制度，并严格落实；二是开展廉洁教育培训，各房企为强化员工诚信廉洁意识，以线上线下相结合的多样化形式，提醒员工遵守廉洁合规底线；三是推进伙伴廉洁，旨在规范上下游产业连合作伙伴的合规性，为供应商提供廉洁培训。四是畅通举报机制，房企建立官网、电话、邮箱、微信公众号等多公开渠道接收反腐败投诉和举报，同时按照流程严格处理舞弊贪腐举报案件，并反馈结果。

（部分略）

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??总结

??整体来看，随着行业和资本市场对企业ESG发展重视程度的提升，近年来规模房企以董事会和ESG委员会为核心不断完善ESG管理的组织框架和执行职能、推进ESG发展的战略目标。ESG报告披露的内容也更为详实、丰富。但从发展现状来看，国内房地产行业整体的ESG发展水平尚处在早期阶段。

??一方面，目前房企ESG发展的规模效应仍相对突出。企业ESG发展需要长期持续性的投入，以行业龙头房企为代表的大型房企如碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海等，在规模效应下有更多的动力和资源投入来提升各方面的ESG发展水平，而中小房企的ESG仍有较大的发展和成长空间。另一方面，企业经营的本质是追求经济效益。无论是对房企还是投资机构来说，企业的土储规模、盈利能力、业绩增速等都是决定房企经营效益和财务回报的核心。而ESG所代表的长期价值投资和可持续发展理念，并不能带来明显的短期收益。未来，房企能否通过提升ESG发展水平，实现短期经济效益与长期环境、社会利益之间的平衡，进而提高自身的长期可持续发展能力和社会价值，还有待ESG理念进一步的应用实践。