房玲、羊代红2021-08-31 15:46:35
??核心观点
??【销售增速放缓,最大销售贡献区域由内地区域转向长三角】2021年上半年阳光城实现全口径合约销售金额1013亿元,同比增长12.6%,低于TOP20房企的29.3%的平均值,销售增长速度放缓明显。从销售金额分布来看,内地区域的销售金额占比自2018年占据贡献率最高的区域以来,首次让位,占比为30.7%,同比大幅下降了7.1个百分点,长三角区域占比达到41.7%,,销售金额贡献率最大。
??【投资偏向稳健,主要来自收并购拿地】2021年上半年阳光城新增土储总价206.6亿元,同比下降62.4%;权益拿地金额123.7亿元,权益拿地销售比0.19,同比大幅减少0.37,拿地销售比低于TOP11-20房企的0.28的水平,拿地速度显著放缓。从拿地方式来看,新增的23块地中仅有10块来自招拍挂,占比为43.5%,同比大幅下降27.3个百分点。
??【营收平稳增长,品质工程持续推进助力未来利润提升】2021年上半年阳光城实现营业收入299.32亿元,同比增长24.1%,归母净利润增长17.1%至19.94亿元,营收规模平稳增长。得益于自2018年以来进行的产品力提升计划,2021上半年阳光城产品销售单价同比大幅上涨30.36%至16123元/平方米,未来随着该计划的推进,将助力阳光城营收规模的上涨,利润提升。
??【有息债负增长,降负债持续推进】截止上半年末有息债总额较期初下降了10%,永续债余额也较期初减少10亿元。现金短债比1.53,净负债率较期初下降1.0个百分点至93.9%,剔除预收后的资产负债率下降0.3个百分点至78.8%,三条红线居“黄档”。
??01
??销售
??销售增速放缓
??最大销售贡献区域由内地转向长三角
??2021年上半年阳光城实现全口径合约销售金额1013亿元,合约销售面积628万平方米,分别同比增长12.6%和下降13.7%,销售金额增速低于TOP20房企的29.3%的平均值,增长速度放缓明显。未来随着降负债目标的持续推进,当前规模低速增长的状态或将短时间保持。
??从全年来看,阳光城当前销售目标完成率46%,根据年初3260亿元的可售货源来看,下半年销售去化率达到53%即可完成全年目标。
从销售金额分布来看,大福建和内地区域的销售金额分别同比下降了16.5%和11.1%,导致他们的占比也分别出现了下降。内地区域的销售金额占比自2018年占据贡献率最高的区域以来,首次让位,占比为30.7%,同比大幅下降了7.1个百分点,主要在于随着近几年阳光城在内地区域逐步站稳脚跟后,内地区域的项目获取权益变高,诉求由规模转向利润增长,上半年内地区域的销售金额权益比高达80.6%,是唯一一个超过整体64%权益水平的区域。此外,上半年销售金额贡献率最大的是长三角区域,占比达到41.7%,同比增长了6.5个百分点;珠三角区域销售金额同比增幅最大,同比增长106.7%到114亿元,占比也较去年同期增加了5.2个百分点。
??02
??投资
??策略偏向理性和稳健
??主要来自收并购拿地
??2021年上半年阳光城新增土储建筑面积429.2万平方米,总价206.6亿元,分别同比下降48.1%和62.4%;权益拿地金额123.7亿元,同比下降62.3%,权益拿地销售比0.19,同比大幅减少0.37,拿地销售比低于TOP11-20房企的0.28的水平,上半年阳光城积极降杠杆,拿地速度显著放缓。
??从拿地方式来看,新增的23块地中仅有10块来自招拍挂,占比为43.5%,同比大幅下降27.3个百分点。上半年集中供地下,阳光城通过加大收并购拿地的方式避开热点城市激烈竞争,拿地单价同比下降27.5%至4813元/平方米。从权益情况来看,2021年上半年阳光城拿地金额权益为59.9%,同比微增0.2个百分点,变化不大。
??构区域分布来看,2021年阳光城将投资重点主要放在内地区域,内地占比同比大增36.3个百分点至54%,京津冀区域占比同比微增1个百分点至4%,长三角、大福建都有不同程度的下降,值得注意的是,阳光城上半年在珠三角区域未拿地。
??而从城市能级来看,阳光城三四线城市的占比同比大幅下降23.2个百分点至32%,将投资重点转向一二线城市进行战略性拿地,其中内地区域中有79%的土地来自二线城市,在长沙、成都、南宁等二线城市进行拿地,长三角区域的66%土地来自一二线城市,值得注意的是在此前深耕的大福建区域,则全部在三四线城市拿地。
??截至2021年上半年末阳光城总土储建面4371万平方米,较期初增长2.8%,总土储的权益比例为67.46%,土地消化周期约为3年左右,仍需扩充土储.从土储分布来看,建面的55.5%来自内地,珠三角则占比15.5%,长三角13.9%,大福建10.3%,京津冀4.8%。
??03
??盈利
??营收平稳增长
??品质工程持续推进助力未来利润提升
??2021年上半年阳光城实现营业收入299.32亿元,同比增长24.1%,归母净利润增长17.1%至19.94亿元,营收规模增长稳定。值得注意的是,得益于自2018年以来进行的产品力提升计划,2021上半年阳光城产品销售单价同比大幅上涨30.36%至16123元/平方米,未来随着该计划的推进,将助力阳光城营收规模的上涨,利润提升。
??盈利指标上面,毛利率为18.17%,主要是受高价地项目进入结转期以及核心城市限价影响等原因。而由于合联营投资收益同比大幅增长128.1%至11.37亿元,净利率及归母净利率变化不大,分别同比增长0.21和下降了0.40个百分点至7.55%和6.66%,但相对于TOP20房企以往的约10%的归母净利润率水平来看,仍有较大的增长空间。
??04
??偿债
??有息债负增长
??降负债持续推进
??2021上半年阳光城销售回款率84.51%,保持较高水平,促使其实现经营性净现金流入79.93亿元,继续保持正值。截止上半年末有息债总额较期初下降了10%至954亿元;其永续债余额较期初减少10亿元至30亿元。综合来看,筹资性现金流净额为-128.87亿元,债务偿还力度增大不少,降负债持续推进。
??债务偿还力度的加大,使得阳光城的持有现金较期初减少了18.9%至403.73亿元,但现金仍能覆盖短债,现金短债比1.53,长短债比2.61。债务偿还也促进其净负债率水平较期初下降1.0个百分点至93.9%,剔除预收后的资产负债率下降0.3个百分点至78.8%,属于黄档企业。值得注意的是,2021上半年末阳光城的有息债的其他融资(非银行类贷款)占比较期初上涨1.60个百分点至21.94%,使得其平均融资成本较期初上涨0.06个百分点至7.48%,未来企业负债水平仍需进一步优化。
??值得注意的是,阳光城于8月份将旗下物业公司阳光智博的100%股权换股万物云4.8%的股权,完成后或可增厚阳光城净资产,对阳光城实现降杠杆,向“绿档”进军有重大意义。