??核心观点

??【销售规模稳健增长，长三角贡献近8成业绩】上半年上坤地产实现应占权益销售金额105.36亿元，同比增长29.8%，按照年初业绩会管理层预计的15%的全口径合约销售目标增长率来估算，上半年企业已完成全年销售目标的55%。上半年上坤的销售仍集中在长三角区域，占比达到了78%。其中杭州、芜湖占比较高，分别达到了20.2%和14.6%，中西部和珠三角区域业绩占比与2020年相差不大，珠三角主要依托佛山一城，中西部方面武汉、上饶、商丘三城均贡献了5%左右的销售业绩。

??【立足“3+X”布局，拓展土储超半数通过多元化方式获得】上半年上坤共新增24幅土地，新增土储总建面307.8万平方米，超过2020年全年。企业采取多元拿地方式，24宗土地中超半数通过收并购、产业合作、政府平台合作方式获得。上半年权益口径拿地销售比达到0.41，参考百强房企全口径平均的拿地销售比0.29来看，上坤的拿地力度较为领先。投资布局上，上坤始终坚持“3+X”的策略，以总建筑面积口径来看，新增土储中长三角仍占据近半比例，中西部和珠三角占比均有提升，其中中西部占比已经升至38.2%，主要是由于企业上半年企业扩大了在武汉的布局，同时还首进了河南的郑州和信阳。

??【可满足2-3年所需，长三角占比接近6成】截止至2021年中，上坤地产共拥有约777.1万平方米的土地储备，其中权益土储建面达到了597.1万平方米，若按照企业21年的销售去化速度推算，可以满足企业2-3年左右去化需求。区域上全部分布在重点布局的三大区域，长三角地区占比接近6成，中西部区域次之达到了33.6%，珠三角地区占比为6.6%。

??【毛利率向行业平均水平回归】上半年上坤实现总营收15.2亿元，值得关注的是企业项目管理服务收入0.47亿元，同比增长185.8%。随着高毛利率项目上海上坤樾山的结转结束，企业的毛利率正水平逐步向行业平均回归，上半年上坤实现毛利润3.40亿元，整体毛利率22.3%，较2020年略有提升。实现净利润2.6亿元，同比上升19.3%，归母净利润0.54亿元，同比上升104.1%。

??【两项指标维持绿线，剔预资产负债率仍待调整】截止至2021年中，上坤持有现金较期初增长37%至73.1亿元，现金短债比维持在2.11，长短债比2.55，净负债率为66.7%，剔除预收账款资产负债率为75.4%，整体仍处于黄档，资产负债率高于监管红线，未来需更加关注这一指标的调整。

??01

??销售

??销售规模稳健增长

??长三角贡献近8成业绩

??销售规模稳健增长，全年目标完成55%。根据企业公告数据，2021年上半年上坤地产实现应占合约销售金额105.36亿元，同比增长29.8%，应占合约销售面积79.61万平方米，同比增长133.9%。另外按照年初业绩会提出的15%的全口径合约销售目标增长率来估算，截止2021年6月底，上坤实现全口径销售金额167.2亿元，已完成全年销售目标的55%。

??

销售结构变化不大，长三角贡献近8成业绩，仍是核心。从企业披露的销售金额城市分布来看，2021上半年上坤地产的销售仍集中在长三角区域，占比达到了78%。其中杭州、芜湖占比较高，分别达到了20.2%和14.6%，宁波、合肥、金华、苏州等城市贡献占比也在8%上下。中西部和珠三角区域业绩占比与2020年相差不大，珠三角主要依托佛山一城，中西部方面武汉、上饶、商丘三城均贡献了5%左右的销售业绩。 

??02

??投资

??立足“3+X”布局

??拓展土储超半数通过多元化方式获得 

??积极纳储，权益口径拿地销售比0.41，新增土储建面超2020年全年。根据企业公告，2021年上半年上坤共新增24幅土地，新增土储总建面307.8万平方米，已经超过2020年全年。企业采取多元拿地方式，24宗土地中超半数通过收并购、产业合作、政府平台合作方式获得。在拿地总价方面，若以企业公布的建筑面积及楼板价估算，上半年企业权益口径拿地销售比达到了0.41，参考百强房企全口径平均的拿地销售比0.29来看，上坤的拿地力度较为领先。

??在投资布局上，上坤始终坚持“3+X”的策略，即深耕长三角，珠三角、中西部核心经济区以及其他高增长的潜力城市。上半年企业拿地也全部集中在这三个区域，以总建筑面积口径来看，长三角仍占据近半比例，同时中西部和珠三角占比均有提升，其中中西部占比已经升至38.2%，主要是由于企业上半年企业扩大了在武汉的布局，同时还首进了河南的郑州和信阳。

??03

??土储

??可满足2-3年所需

??长三角占比接近6成 

??土地储备充裕，总量可满足2-3年左右去化需求。截止至2021年中，上坤地产共拥有约777.1万平方米的土地储备，其中权益土储建面达到了597.1万平方米，若按照企业21年的销售去化速度推算，可满足企业2-3年左右去化需求。区域上全部分布在重点布局的三大区域，长三角地区占比接近6成，中西部区域次之达到了33.6%，珠三角地区占比为6.6%。

??04

??营利

??毛利率向行业平均水平回归 

??地产结转收入下降，项目管理服务同比增长近2倍。上半年上坤实现总营收15.2亿元，同比下降22.1%，主要是受地产结转节奏影响，上半年企业物业销售收入14.5亿元，同比下降24.5%。但值得关注的是上半年企业项目管理服务收入0.47亿元，同比增长185.8%，另外上半年企业实现租赁业务收入0.28亿元，相较去年同期也有稳步上升。

??毛利率较2020年略有提升，向行业平均水平回归。随着高毛利率项目上海上坤樾山的结转结束，企业的毛利率正水平逐步向行业平均回归，上半年上坤实现毛利润3.40亿元，同比下降63.0%，整体毛利率22.3%，较2020年略有提升。实现净利润2.6亿元，同比上升19.3%，归母净利润0.54亿元，同比上升104.1%。

??05

??偿债

??两项指标维持绿线

??剔预资产负债率仍待调整

??现金短债比2.111维持绿档，长短债比2.55。截止至2021年中，上坤持有现金较期初增长37%至73.1亿元，现金短债比维持在2.11，达到绿档要求，短期内无偿债压力。长短债比略有下降至2.55，符合企业年初业绩会制定的维持长债比例65%以上目标。

??净负债率略有升高至66.7%，低于红线要求，剔除预收账款资产负债率仍待调整。截止至2021年中，上坤净负债率为66.7%，剔除预收账款资产负债率为75.4%。负债水平较2020年底略有提升，但净负债率仍满足绿档要求，资产负债率高于监管红线，未来需更加关注这一指标的调整。