??业绩增长平稳，回款效率高，投资积极，债务结构稳健。

??◎  作者 / 沈晓玲、汪维文

??核心观点

??【业绩稳健增长，销售回款率高达94.5%】上半年中国金茂实现全口径销售额1301.5亿元，同比增长26.5%，完成全年销售目标的52%，排名居于第15位，与2020年持平。上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94.5%，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52%的去化率即可完成业绩目标，压力不大。

??【投资力度2倍于百强平均，拿地销售比0.58】上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。另外企业还成功完成了对中国宏泰的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0.58，但是在拿地销售比0.40的监管要求下，企业可以适度关注权益比例的提升。

??【新增落地3个项目，锁定面积超2020年全年】上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，计划到2022年实现对于整体投资60%的土地储备贡献。 

??【总土储充裕，二级土地可满足3-4年开发所需】截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕。

??【营收大幅增加，毛利率20.3%】2021年上半年中国金茂实现营业收入284.6亿元，同比增长135.2%，根据企业业绩会数据，全年金茂预期可以实现整体营收900亿以上。上半年中国金茂实现净利润58.1亿元，净利率20.4%。主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11.3亿元，并通过购买联营公司收益16.6亿元。

??【三项指标维持绿档，融资利率降至4.01%】截止至2021年中，中国金茂整体现金短债比1.55，长短债比为2.20，目前公司商票规模在26亿左右，即使将商票作为负债计入，公司“三条红线”指标仍然全部保持绿档。企业整体融资成本下降至4.01%，处于行业领先水平。净负债率维持在47.1%，剔除预收账款资产负债率略有升高至67.9%，全部满足三道红线绿线要求。

??01 销售

??业绩稳健增长
销售回款率高达94.5%

??上半年业绩目标完成过半，销售回款率升至94.5%。根据企业公告数据，2021年上半年中国金茂实现全口径销售额1301.5亿元，同比增长26.5%，稍落后于TOP20房企平均的29.4%。上半年累计完成全年销售目标的52%，排名位居行业第15位，与2020年持平。公司紧抓回款，上半年共实现销售回款1229亿元，回款率高达94.5%，处于行业前列。根据业绩发布会数据，下半年企业计划推货2300亿，仅需52%的去化率即可完成业绩目标，压力不大。

??半数销售额来自华东地区，城市运营贡献24%业绩。根据企业披露的销售明细，上半年金茂50%销售额来源于华东地区，与2020年一致，其中南京、苏州、上海等城市销售额接近百亿。从企业公布的销售计划指引来看，环渤海、华南等区域剩余可售货值都比较可观，因此可以预计，华东区域仍将居于全年业绩贡献首位，但相比上半年而言区域分布会更加均衡。另外值得关注的是，金茂城市运营持续兑现，上半年24%的签约业绩来自城市运营，相较于2020年的21%再度提升3个百分点。

??02 投资

??投资力度2倍于百强平均
拿地销售比0.58

??拿地销售比0.58，远高于百强房企平均0.29。根据企业业绩会披露，2021年上半年中国金茂新增土储计容总建面654万平方米，项目总土地款755亿元，权益土地款347亿元。二级土地平均拿地成本11544元/平方米，拿地楼板价首次突破万元，主要是企业上半年在北京、苏州、上海、广州这类核心城市纳储较多，按拿地总价计算，一二线城市占比达到84%。

??另外企业还成功完成了对于上市公司中国宏泰29.9%股份以及1.23亿美元可转债的收购，新增一级开发及产业市镇项目面积5797万平方米。整体来看，上半年金茂投资态度积极，拿地销售比0.58，领先于百强房企平均水平的0.29，但是在拿地销售比0.40的监管要求下，由于上半年纳储较多，剩余可投资额度比较有限，企业可以适度关注权益比例的提升。

??03 城市运营

??新增落地3个项目
锁定面积超2020年全年

??上半年新落地3个项目，目前累计锁定30个城市运营项目。2021年上半年中国金茂成功落地贵阳金茂水晶智慧新城、长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇3个项目，新增锁定面积超过1400万平方米，超过了2020年全年的1080万平方米。截止至2021年7月金茂已累计落地30个城市运营项目，企业计划下半年再度落地5个城市运营项目，到2022年实现对于整体投资60%的土地储备贡献。

??04 土储

??总土储充裕
二级土地可满足3-4年开发所需

??土储总量充裕，二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。截止2021年7月底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达8552万平方米。其中一级土地开发储备建面2176万平方米，二级土地开发储备建面6377万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕。

??05 营利

??营收大幅增加
毛利率20.3%

??上半年营收同比增长135.2%，全年预期收入900亿以上。2021年上半年中国金茂实现营业收入284.6亿元，同比增长135.2%，其中物业销售收入249.0亿元，同比上升150.9%,是推动企业营收大幅增长的主要因素，商业租赁收入平稳增长9%，酒店收入大幅回暖，较2020年同期增长128%。另外根据企业业绩会数据，2021年全年金茂预期可以实现交付面积同比提升1倍左右，整体营收可以达到900亿。

??毛利率20%，基本与去年持平。2021年上半年中国金茂实现整体毛利润57.7亿元，整体毛利率约为20.3%，与2020年基本持平。公允价值收益、购买联营公司收益拉高净利水平，上半年净利率升至20.4%。2021年上半年中国金茂实现净利润58.1亿元，净利率20.4%。归母净利润43.0亿元，归母净利率15.1%，均处于行业内领先水平。净利率水平超过毛利率主要是由于上半年金茂实现公允价值收益11.3亿元，并通过购买联营公司收益16.6亿元。

??06 偿债

??三项指标维持绿档
融资利率降至4.01%

??现金短债比?1.55，长短债比2.20。截止至2021年中，中国金茂共持有现金474.3亿元，整体现金短债比1.55，满足三道红线绿线要求。长短债比方面，截止至2021年中金茂长短债比为2.20，较期初略有下降。针对商票问题，管理层在业绩会上回应，目前公司商票规模在26亿左右，体量较小且利率也比较低，即使将商票作为负债计入，公司“三条红线”指标仍然全部保持绿档。

??净负债率?、剔除预收账款资产负债率?满足监管要求，融资利率仅4.01%处于行业领先。上半年金茂成功发行利率为3.74%的30亿元普通中票，进一步降低企业融资成本。截止至2021年中，企业整体融资成本已下降至4.01%，处于行业领先水平。净负债率维持在47.1%，剔除预收账款资产负债率略有升高至67.9%，全部满足三道红线绿线要求。

??1 现金短债比=（现金及现金等价物+受限制现金）/短期有息债务

??2 净负债率=（短期有息债务+长期有息债务-现金及现金等价物-受限制现金）/所有者权益

??3 剔除预收账款资产负债率=（负债总额-合约负债）/(资产总额-合约负债)