??2021上半年新希望地产销售实现了大幅的增长，其杠杆水平较期初有所提升，但仍稳居绿档。

??◎  作者 / 房玲、羊代红

??近期，新希望地产公布其2021年上半年公司债券半年度年报。新希望地产在过去的半年中，营业收入增幅超100%，销售增速维持稳定，高于行业平均水平。与此同时，投资稳步推进，而在偿债能力方面持续稳居“三条红线”绿档，未来销售增长有望稳步推进。

??1 销售金额同比增长103%
继续保持增长态势

??根据克而瑞《2021上半年房地产企业销售TOP200排行榜》，新希望地产2021上半年实现全口径销售金额641亿元，销售面积290万平方米，分别同比增长103.4%和82%，高于同期50强房企35%的平均水平。在2020年跨过千亿后，新希望地产持续保持较为强劲的增长态势。

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??新希望地产销售的增长，一方面在于持续加强已布局城市的深耕力度，南京销售贡献超百亿元，苏州、成都、温州的销售贡献率也达到10%以上。

??另一方面，与行业优秀房企持续保持合作也是其销售增长的关键。2021上半年新希望地产的销售金额权益占比为47%，同比下降了2个百分点，保持较高的合作比例撬动了企业销售的进一步增长。此外，从资产负债表数据来看，2021上半年末新希望地产的长期股权投资173.98亿元，较期初增长13.8%，与归母净资产的比值为0.88，保持在相对较高水平；其归母股东权益占总权益的比例为57.6%，较期初下降0.2个百分点，未来企业需要适当增加并表比例保障长期营收和销售规模的一致增长。

??从销售贡献区域分布来看，2021上半年销售占比最高的区域为环沪城市群，占比为65.0%，同比减少3.7ptc；此外，五大城市群销售金额均实现同比增长，其中，得益于佛山、武汉项目的逐渐入市，粤港澳城市群和华中城市群开始贡献销售，销售占比分别达到了5.6%和2.6%。

??2 营收同比增长119%
保持平衡均衡适度

??从营收规模来看，新希望地产上半年营业收入108.62亿元，同比增长118.89%，增速高于2019及2020年的水平，企业的结转速度加快。2021上半年末，企业预收款较期初上涨7%至501.2亿元，对企业2020年全年的营收覆盖倍数为1.64，可保证企业未来营收的稳定增长。但从长远来看，企业仍需加大并表比例，提升营收规模。

??得益于营收的高增长，2021上半年新希望地产的毛利润同比增长127%至25.31亿元，净利润增长98%至10.83亿元，净利润增幅有所下降主要在于规模增长带来的税费的上涨，所得税同比增长了126%。但企业上半年整体的三费比率同比下降了2.88个百分点至9.04%，管理效益有所加强。

??从利润率水平来看，2021年上半年新希望地产的整体毛利率23.30%、净利率9.97%、归母净利率8.42%，分别同比上升0.84、下降1.04和下降1.37个百分点。主营业务毛利率为23.30%，同比下降0.07个百分点，其中房地产开发业务的毛利率为22.57%，同比上升了1.74个百分点。整体来看，企业盈利能力保持相对稳定的水平，仍有提升空间。

??3 投资积极推进
稳居绿档水平

??在销售大幅增长的同时，新希望地产拿地也相对积极，上半年新增地块14宗，计容建面109.90万平方米，权益金额140余亿元，拿地销售金额比超0.4，高于行业平均0.30的水平，拿地较为积极。新增地块主要分布在南京、重庆、杭州、武汉等高能级城市，为未来的销售业绩提供保障。

??投资持续推进的同时，新希望地产积极偿还债务，其有息债较期初减少 1.60%到358.74亿元，使得企业持有现金较期初减少了28.5%至107.85亿元。上半年末新希望地产的现金短债比1.35，长短债比3.48，分别较期初减少0.63和0.30，但现金能够覆盖短债，且短债占总有息债比例为22%，维持较低水平，债务结构较为健康。

??2021上半年末剔除预收款后的资产负债率为69.3%、净负债率为73.5%，较期初上升 2.76和7.45个百分点。2021上半年末新希望地产的三条红线指标仍均属于绿档，但企业非并表项目相对较多，上半年末对外担保余额41亿元，较期初增长29亿元，其表外项目也需关注。

??总的来说，2021上半年新希望地产销售实现了大幅的增长，与此同时投资相对积极，其杠杆水平较期初有所提升，但仍稳居绿档，未来可以适当发挥自身财务优势，稳健扩张。值得注意的是，高能级城市的布局策略在保障去化的同时，也使得企业盈利受到城市限价的影响；同时合作比例较大，并表比例有待提升，未来企业应适当加大权益和并表比例，持续打造自有项目产品力，提高盈利增长点。