??内容提要>>>

??? 百强房企9月业绩不及8月，同环比双降

??? 第二轮城集中供地开启，但整体拿地规模有限

??? 9月房企新增融资总额环比仅上升1.2%

??? 房企营销规模扩大，特价房工抵房规模增加

??? 张大赫任职万科冀北首席合伙、总经理

??? 物管行业迎来整合潮，商业综合体接连签约

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??合约销售

??百强房企9月业绩不及8月，同环比双降

??核心观点

??2021年9月，百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月、首次环比下降，较2020年同比也下降36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期，7-9月连续三个月单月业绩同比下跌，且9月同比跌幅进一步扩大。从累计业绩表现来看，前三季度百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长22.8%和12.5%，累计业绩增速也在加速放缓。 

??从企业表现来看，39家典型上市房企中，34家企业实现累计业绩同比增长。单月业绩方面，9月房企表现不及上半年及历史同期，18家房企单月同环比双降。近半数房企同比降幅超30%，仅绿城中国、阳光城和荣盛发展实现单月业绩同比增长，分别为28.3%、11.3%、8.1%。值得注意的是，阳光城9月单月销售业绩209.9亿元，环比增长9.9%，是唯一一家同环比双增的企业。

??我们认为，随着融资“三道红线”、投销比管控等政策相继出台，企业短期偿债压力加大、投资和扩张动能相应降低。四季度，房企需要加快开发、保证货量供应，深化销售渠道、加强营销和折扣力度，促进销售去化、加速现金回流。此外，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。

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       企业拿地

??第二轮城集中供地开启

??但整体拿地规模有限

??核心观点

??22城第二轮集中供地9月集中开拍，受此影响9月30家重点房企投资力度上升，但相比今年月均拿地规模有限。本月30家典型房企新增土储总建面为1253万平方米，环比上升6.4%；新增土地成交价格1141亿元，环比上升23.5%，但是相比今年以来的月均投资规模，9月拿地规模仍然十分有限。平均楼板价9107元/平方米，与上月相比上升16%。均价上升主要由于多个重点城市进行第二轮集中土拍，成交集中在一二线城市拉高平均楼板价。 

??受集中供地影响，一二线城市成本月投资主力，但溢价率走低。整体来看，30家典型房企本月土储成交结构中，一二线城市占比较高，占拿地金额占比达70%，其中青岛、南京、合肥居前三，深圳随后，但由于受到土拍规则限制等影响，加上房企拿地积极性有所降低，溢价率较上轮集中供地也在走低。区域分布方面，30家典型房企中投资40%位于长三角，南京拔得头筹；其次为环渤海，投资额占比26%，主要由于青岛、天津等地集中供地。 

??对比5月第一轮集中供地，本次已供地城市中30家重点监测房企整体拿地力度相对放缓。本轮集中供地中，不少城市集中出让地块拿地门槛均有所提升，综观已拍城市表现，土地流拍和临时撤牌将成为热点城市集中土拍常态，这也意味着当前市场降温预期已经形成，“稳地价、稳房价”调控效果显现。从成交规模来看，2021年全年全国土地市场成交规模也将较2020年有所回落。展望未来，在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，央企、国企在接下来也仍是集中土拍拿地主力，行业格局有望进一步改变。