??核心观点

??【估算销售业绩200多亿元，下半年业绩依然承压】2022年上半年荣盛发展没有公布其销售业绩。根据经营性现金流量表的销售商品、提供劳务收到的现金来粗略估算荣盛发展的并表率约为64.1%，由此估算其2022上半年的销售业绩约200多亿元。且当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，虽然在调控政策松弛的情况下，8月部分城市楼市成交已现筑底回暖信号，但是否具有持续性仍需观察，总体来说荣盛下半年销售依然面临较大压力。

??【上半年仅新增1幅地块，总土储区域调整缓慢】2022年上半年荣盛发展只在河北沧州拿了1幅地块，该地块计容建面为3.02万平方米，土地总价款0.64亿元，权益比例48.6%，权益对价0.31亿元。截至2022年上半年底，荣盛发展的总土储建面约3254万平方米，相较年初下降6.2个百分点，结合企业过往销售业绩及上半年预估销售面积推算，目前的土储总量可以满足企业未来3年左右的发展需求。总土储中河北省的土储在省域占比中最高，虽然较年初下降了1.7个百分点，但仍达到41.6%，在目前环京区域虽然个别城市通过短期以价换量有回暖迹象，但整体热度仍然低位运行，荣盛发展抗风险情况较难出现乐观预期。

??【营收下滑，从2021年起持续亏损】2022年上半年荣盛发展实现营业收入145.0亿元，同比下降57.6%。其中房地产业务营收127.6亿元，占营业收入比重达88.03%，相较去年同期下降4.2个百分点，主要原因是期内结算项目同比降幅较大。毛利率水平为7.0%，较去年同期下降18.9个百分点；归母净利率为-15.5%，下降22.9个百分点。利率和归母净利率较毛利率亏损更高，一是由于三费比率同比增长8.2个百分点至18.0%。二是计提减值准备金额上升，其中信用减值损失4.4亿元，资产减值损失3.9亿元，整体达到了8.3亿元，较去年同期增长了4.3倍。在目前河北省楼市目前多是以价换量的情况下，已计提的存货跌价未来大幅回转的可能性较低。

??【短期债务风险高，“三道红线”处于橙档】截止到2022年上半年末，荣盛发展持有现金149.3亿元，现金短债比0.5，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至0.6，债务结构持续恶化。且需要关注的是，截止至2022年上半年末，荣盛发展应付票据总额仍有20.9亿元，短期内债务风险较高。净负债率为76.3%，较年初下降1.9个百分点。剔除预收账款后资产负债率为75.4%，超出监管规则不高于70%的要求，整体来看“三条红线”处于橙档水平。

??【多元营收占比上升，物业是唯一增长板块】整体来看，2022年上半年企业多元化营收实现17.36亿元，占比12.0%，较2021年同期上升4.2个百分点。其中只有物业板块实现同比增长9.5%至8.11亿元，其他板块营收都下滑，尤其是产业园区同比下滑了93.4%至0.5亿元。

??01

??销售

??估算销售业绩200多亿元

??下半年业绩依然承压

??估算上半年销售业绩估计为200多亿元。2022年上半年荣盛发展没有公布其销售业绩。根据经营性现金流量表的“销售商品、提供劳务收到的现金”来粗略估算荣盛发展的并表率，由2018年-2021年加表率在55%-70%之间。上半年荣盛发展的销售商品、提供劳务收到的现金为167.0亿元，由此估算其2022上半年的销售业绩约为200多亿元。且当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，虽然在调控政策松弛的情况下，8月部分城市楼市成交已现筑底回暖信号，但是否具有持续性仍需观察，总体来说荣盛下半年销售依然面临较大压力。

??02

??投资

??上半年仅新增1幅地块

??总土储区域调整缓慢

??上半年拿地几乎停滞。2022年上半年荣盛发展只在河北沧州拿了1幅地块，该地块计容建面为3.02万平方米，土地总价款0.64亿元，权益比例48.6%，权益对价0.31亿元。实际上荣盛发展从去年下半年开始投资拿地就几乎停滞。

??总土储存量能保证至少3年开发需求。截至2022年上半年底，荣盛发展的总土储建面约3254万平方米，相较年初下降6.2个百分点，虽然荣盛发展没有公布上半年销售面积，但是结合企业过往销售业绩及上半年估计销售面积推算，目前的土储总量至少可以满足企业未来3年左右的发展需求。

??区域分布调整缓慢，与年初相差不大。虽然荣盛发展此前一直也在积极调整土储结构，尽量平滑风险。但环渤海区域依然是企业发展的大本营，尤其是河北省的土储在省域占比中最高，虽然较年初下降了1.7个百分点，但达到41.6%，在目前环京区域虽然个别城市通过短期以价换量有回暖迹象，但整体热度仍然低位运行，荣盛发展抗风险情况较难出现乐观预期。

??03

??营利

??营收下滑近六成

??从2021年起持续亏损

??营收降幅近六成，地产板块贡献88%。2022年上半年荣盛发展实现营业收入145.0亿元，同比下降57.6%，主要原因是期内结算项目同比降幅较大。其中房地产业务营收127.6亿元，占营业收入比重达88.03%，相较去年同期下降4.2个百分点。除了物业服务营收同比增长9.5%达8.1亿元，酒店、产业园和其他营收都在下滑，其中产业园收入较去年同期下滑超9成，业务萎缩严重。

??净利润持续亏损，财务费用率大幅上升。2022年上半年荣盛发展实现毛利润10.11亿元，归母净利润亏损22.5亿元。为促回款，部分项目还通过一定程度的以价换量，实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下，加剧了毛利率下降，毛利率水平为7.0%，较去年同期下降18.9个百分点；归母净利率为-15.5%，下降22.9个百分点。企业的毛利率和归母净利率水平自2018年持续下滑，净利率到2021年出现上市以来首次亏损，2022年上半年亏损更加严重。

??净利率和归母净利率较毛利率亏损更高。一是由于三费比率同比增长8.2个百分点至18.0%，其中上升最快的是财务成本，财务费用率同比增长4.4%。二是计提减值准备金额上升，其中信用减值损失4.4亿元，资产减值损失3.9亿元，整体达到了8.3亿元，较去年同期增长了4.3倍。而截止到22年中期，荣盛存货跌价准备依然达到34亿元，在目前河北省楼市目前多是以价换量的情况下，已计提的存货跌价未来大幅回转的可能性较低。

??04

??负债

??短期债务风险高

??“三道红线”处于橙档

??债务结构持续恶化，短期债务风险再上升。截止到2022年上半年末，荣盛发展持有现金149.3亿元，较期初下降24.2%。现金短债比0.5，较年初下降0.3，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至0.6，债务结构持续恶化。且需要关注的是，截止至2022年上半年末，荣盛发展应付票据总额仍有20.9亿元，短期内债务风险较高。

??净负债率稍有下降，剔预资产负债率仍然超过监管要求。截止至2022年上半年底，企业净负债率为76.3%，较年初下降1.9个百分点。剔除预收账款后资产负债率为75.4%，超出监管规则不高于70%的要求，整体来看“三条红线”处于橙档水平。此外其应付账款中还有逾期未兑付票据33.6亿元；公司还披露截至8月31日担保总额453.3亿元，占最近一期经审计净资产的 113.78%，也需要警惕担保风险。

??

??05

??多元化

??多元营收占比上升

??物业是唯一增长板块

       物业营收同比增长，产业园业务大幅萎缩。目前荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。整体来看，2022年上半年企业多元化营收实现17.36亿元，占比12.0%，较2021年同期上升4.2个百分点。其中只有物业板块实现同比增长9.5%至8.11亿元，其他板块营收都下滑，尤其是产业园区同比下滑了93.4%至0.5亿元。