房玲、易天宇2022-09-07 15:24:56
??核心观点
??【合约销售同比下降53%，其中杭州跌幅达57%】2022上半年融信中国累计实现合约销售额约387.37元，同比下降53%；权益销售金额占比59%，相对较低。上海、杭州和福州，三个城市占到了销售总额的59%，但仅上海合约销售同比略涨2%；杭州同比跌幅最大，跌幅达57%，同比减少了超百亿的销售贡献；此外福州同比跌幅也达32%。若对单个城市销售过多依赖，也会提升整体企业的运营风险。
??【上半年未有拿地，总土储权益偏低影响营收增长】2022上半年融信中国未有新增土储，期末融信中国土地储备的总建筑面积为2527万平方米，较年初继续下滑12%；其中1118万平方米为持作出售已竣工物业，1319万平方米在建及90万平方米持作未来开发。已竣工待售占比相对较高，存货去化压力需注意；此外，待开发土储的不足或会影响企业长期发展。值得注意的是，历年融信中国总土储的权益比例较低，2022上半年末融信总土储的权益建面比例为60.11%。较低的权益比例会导致权益销售增加缓慢，营收规模增长趋缓。
??【净利润亏损46亿，后期运营面临较大困难】2022上半年融信中国实现营业收入142.52亿元，同比下降34%；其中，物业销售收入达131.03亿元，同比下滑37%，主要是由于期内交付面积降低了43%至90.80万平方米。毛利润同比下降91%至2.03亿元，毛利率较年初下跌了9.48个百分点，仅为1.43%；净利润亏损45.7亿元，主要是由于期内交付面积大幅下滑，且之前高价地结转导致平均毛利率大幅下降，此外销售费用、行政费用及财务费用规模均比去年同期有所大幅提升。除此之外，期内投资物业公平值亏损达14.30亿元，其他亏损达10.19亿元也都是导致净利润进一步亏损的原因。整体来看，企业面临较大的运营风险。
??【两笔美元债实质违约，流动性风险加剧】截止2022上半年，融信集团持有现金为161.66亿元，同比下降26%；总有息负债同比下降37%至452.45亿元。从三条红线来看，2022上半年融信剔除预收账款后的资产负债率为69.09%，净负债率为69.75%，较年初上升约3.33个百分点；现金短债比1.08，扣除限制性现金后的现金短债比为0.75，短期内仍具有较大偿债压力。值得注意的是，融信2022年6月有两笔美元债，未能于30天宽限期内支付利息构成违约，将进一步加大其后续融资压力，使得风险扩大。融信表示，将持续与金融机构磋商，并加快开发中以及已竣工物业的预售及销售，同时采取措施控制行政成本及节约资本开支；寻求新的解决方案。
01销售
??合约销售同比下降53%
??其中杭州跌幅达57%
??2022上半年，融信中国累计实现合约销售额约387.37元，同比下降53%；合约建筑面积约173.30平方米，同比下降57%；平均合约售价约为22353元/平方米，同比略上升9%。2022上半年，融信中国的权益销售金额占比为59%，权益销售比相对较低。
??从销售的城市分布来看，上海、杭州和福州，三个城市占到了销售总额的59%。其中，上海的销售金额为98.46亿元，占总销售的25%；杭州销售规模为80.20亿元，占总销售21%；福州销售规模51.0亿元，占比13%。值得注意的是，融信深耕的这三座城市，仅有上海合约销售同比略涨2%；杭州同比跌幅最大，跌幅达57%，同比减少了超百亿的销售贡献；此外福州同比跌幅也达32%。虽然布局高能级核心城市，在一定程度上能够保证项目去化，但同时由于这些核心城市的限价政策，会影响企业的利润率；此外，若对单个城市销售过多依赖，也会提升整体的运营风险。
??02投资
??上半年未有拿地
??总土储权益偏低影响营收增长
??为了保障企业现金流，2022上半年融信中国未有新增土储。截止2022上半年，融信中国土地储备的总建筑面积为2527万平方米，较年初继续下滑12%；权益建面约1519万平方米，同比下滑8%，权益占比60%。从土地储备开发状态来看，1118万平方米为持作出售已竣工物业，1319万平方米在建及90万平方米持作未来开发，已竣工待售占比相对较高，存货去化压力需注意；此外，待开发土储的不足或会影响企业长期发展。在经营及市场恢复正常后，应适当补充土地储备，以保障企业稳定持续发展。
??值得注意的是，历年融信中国总土储的权益比例较低，2022上半年末融信总土储的权益建面比例为60.11%，较年初略上升2.8个百分点。较低的权益比例一方面会导致权益销售增加缓慢，另一方面也会造成营收规模增长趋缓。
??03盈利
??净利润亏损46亿
??后期运营面临较大困难
??2022上半年融信中国实现营业收入142.52亿元，同比下降34%；其中，物业销售收入达131.03亿元，同比下滑37%，主要是由于期内交付面积降低了43%至90.80万平方米。其中福州交付建筑面积最多，达17.51万平米，同比增长72%，占比19%；而除福州、苏州、漳州、莆田、嘉兴的其他城市同比大幅下跌82%至22万平方米。
??从利润表现来看，毛利润同比下降91%至2.03亿元，毛利率较年初下跌了9.48个百分点，仅为1.43%；净利润亏损45.7亿元，归母净利润亏损44.29亿元。净利润亏损，主要是由于期内交付面积大幅下滑，且之前高价地结转导致平均毛利率大幅下降，此外销售费用、行政费用及财务费用规模均比去年同期有所大幅提升。除此之外，期内投资物业公平值亏损达14.30亿元，其他亏损达10.19亿元也都是导致净利润进一步亏损的原因。整体来看，企业面临较大的运营压力。
??04偿债
??两笔美元债实质违约
??流动性风险加剧
??截止2022上半年，融信集团持有现金为161.66亿元，同比下降26%；总有息负债同比下降37%至452.45亿元。从三条红线来看，上半年末净负债率为69.75%，较年初上升约3.33个百分点；现金短债比1.08，扣除限制性现金后的现金短债比为0.75，具有较大资金压力；剔除预收账款后的资产负债率为69.09%。此外，2022上半年末融信的合联营投资额达113.05亿元，占归母权益的82%，表外负债同样也需关注。
??上半年融信中国未有发债，期内偿付多笔到期公开债务，包括2022年2月及3月到期的2亿美元、5亿美元优先票据，以及2022年3月及4月到期的12.25亿元及10.5亿元购房尾款ABS。但值得注意的是，2022年7月融信中国对两笔公司债（19融信01、19融信02）进行展期，本金将展期在一年内进行支付，累计展期规模约21.5亿元。但于2023年6月到期的8.1%优先票据项下一笔金额为1279.8万美元的利息，及于2023年12月到期的7.35%优先票据项下一笔金额为1506.75万美元的利息分别于2022年6月9日及2022年6月15日到期，而融信未能于30天宽限期内支付该利息。这将加大企业的再融资难度，流动性风险也将进一步加剧。
??融信中国表示，已尽最大努力减少各种不利因素对公司经营的影响，但由于该状态持续时间过长，集团的经营及资金状况已受到明显影响、未来偿债能力面临较大的不确定性。同时，融信也在年报中披露，一将持续与金融机构磋商，以寻求新的融资来源；二将继续采取措施加快开发中以及已竣工物业的预售及销售，并加快回收未回收的销售所得款项及其他应收款项；三为采取措施控制行政成本及节约资本开支；同时寻求新的解决方案。