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??核心归母净利润同比下降33%，平衡质量与规模发展仍是主要问题

??◎  作者 /房玲、易天宇

??核心观点

??【回款率达93%，货值充足下2023年目标超3500亿】2022年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约2947.62亿元，销售面积约1387.02万平方米，分别同比下跌20%及27%。相比2022年克而瑞全口径TOP10房企的合约销售金额同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投资布局，具有一定抗压优势。此外中海地产2022年的整体销售回款率为93.1%。据管理层披露，2023年中海地产可售货值达7900亿元，合约销售目标增长20%，预计全年销售额超过3500亿。

??【2022年新增货值2403亿，2023年土地权益投资预计双位数增长】2022年中海地产（包括中海宏洋）合计新增土地储备961万平方米，合计拿地总价1175亿元，分别同比下降52%及34%；对应新增总货值2403亿元。2022年上半年中海地产于广州、上海、成都等地并购投入106.6亿元；而下半年中海落地的收并购项目较少。中海表示，在现金回款比较佳的状态下，2023年在投资的策略和目标上面会相对偏积极一些，权益新增土地投资预算实现双位数的增长目标。

??【净利润下降43%至246亿，期内外币汇兑亏损51.79亿】2022年中海地产营业收入为1803.22亿元，同比下降26%；毛利润同比大幅下降33%至383.94亿元，毛利率下降了2.25个百分点至21.29%；净利润同比下降43%至245.56亿元，净利率下降了4.16个百分点至13.62%。净利率下降，主要是由于期内其他收入亏损17.85亿元，上年同期则为收益47.12亿元；其中外币汇兑从2021年收益24.57亿元变成2022年的亏损51.79亿元，在资本化8.96亿元后汇兑亏损仍达到42.83亿元。事实上，自2021年开始中海的净利润规模就出现了不增反降的情况，2022年更是进一步出现下滑。中海最为关注的核心归母净利润同比下降33%，核心归母净利率下降1.48个百分点。未来，如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题。

??【加权平均融资利率3.57%，财务优异】截止2022年底，中海持有现金达1103.06亿元，同比下降了16%；扣除受限制现金后的现金短债比为2.16，长短期债务比5.87。净负债率同比上升了约12个百分点至43%；此外资产负债率为59%，扣除预收账款后的资产负债率为54%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

??01 销售

??回款率达93%
货值充足下2023年目标超3500亿

??2022年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约2947.62亿元，销售面积约1387.02万平方米，分别同比下跌20%及27%；销售均价21251元/平米，同比增长8.7%。相比2022年克而瑞全口径TOP10房企的合约销售金额同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投资布局，具有一定抗压优势。期内，中海地产的整体销售回款率保持在93.1%，境内销售回款率95.1%。

??据管理层披露，2023年中海地产可售货值达7900亿元（不含2023年新购地增加的货量），一线及强二线货量占比约达62%。在货值基础上，中海地产制定合约销售目标为增长20%，若按照2022年合约销售额2948亿及20%的增长率计算，2023年预计合约销售额超过3500亿元。

??从销售结构来看，2022年中海地产（中海地产及附属公司）合约销售金额达2193亿元，同比下降16%；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达754亿元，同比下降31%。由此可见，布局三四线的中海宏洋在疫情及行业下行的大背景下，受到的影响相对更大。从区域来看，北部大区是主要的销售贡献区域，销售金额达773亿元，占比达到了26%，其中仅北京就达贡献销售493亿元。

??02 投资

??2022年新增货值2400亿
2023年土地权益投资预计双位数增长

??2022年中海地产（不包括中海宏洋）于内地16个城市合共新增40幅土地，共新增拿地建面739万平方米，同比下降37%；拿地总价为1074亿元，同比下降22%；折合新增货值2139亿元，其中北上广深四个一线城市的新增货值在新增货值中占比48%。中海宏洋新增拿地建筑面积221万平方米，拿地总价102亿元，分别同比下降74%、74%。2022年集团合计新增土地储备961万平方米，合计拿地总价1175亿元，分别同比下降52%及34%；对应新增总货值2403亿元。

??从新增土储权益来看，2022年权益建筑面积占比略有下降至87%。2022年上半年中海地产于广州、上海、成都等地并购投入106.6亿元，约占权益拿地总价995亿元的11%；而下半年中海落地的收并购项目较少。中海表示，未来将特别看重项目的确定性和回报率，不会为了简单增加土地的规模盲目扩张，而在收并购方面，同步看重项目涉及的法律关系、周转效率等。此外，中海也表示在现金回款比较佳的状态下，2023年中海在投资的策略和目标上面会相对偏积极一些，权益新增土地投资预算实现双位数的增长目标。

??从拿地结构来看，2022年中海地产（含中海宏洋）主要于中西部拿地较多，新增土储建面占比达到了35%，同比大幅增长了18个百分点；其中长沙达100万平米，此外成都也达到了68万平方米。除中西部区域外，环渤海区域新增土储占比达到了26%，同比增加了5个百分点；其中北京新增土储达142万平米，在各城市中位列第一。

??从城市能级来看，中海地产（含中海宏洋）于一二线新增土储建面占比为86%，相比2021年大幅增加了33个百分点。随着一二线新增土储占比的增加，全年拿地均价较2021年继续增长了38%至12235元/平米。

??截止2022年底，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备4389万平方米（权益3758万平方米），同比下降14%；中海宏洋拥有土地储备2453万平方米（权益2075万平方米），同比下降18%；合计拥有土地储备达到6842万平米，同比下降15%，可支持中海未来约3年的销售。未来中海有待进一步补充土储，保持规模稳定增长。

??03 盈利

??净利润下降43%至246亿
期内外币汇兑亏损51.79亿

??2022年中海地产营业收入为1803.22亿元，同比下降26%；主要是由于物业发展收入同比下滑26%至1745.11亿元。截至2022年末，中海地产已售未结转金额为2453亿元，预计2023年整体营收规模将保持稳定。

??此外中海的利润率水平也在同比下降，毛利润同比大幅下降33%至383.94亿元，毛利率同比下降了2.25个百分点至21.29%。毛利率下降主要是结转项目成本较高所致，2022年中海直接经营成本1419.28亿元，同比下降23%，降幅小于同期营业收入（下降26%）。

??净利润同比下降43%至245.56亿元，净利率同比下降了4.16个百分点至13.62%。主要是由于2022年中海的其他收入亏损17.85亿元，上年同期则为收益47.12亿元；其中外币汇兑从2021年收益24.57亿元变成2022年的亏损51.79亿元，在资本化8.96亿元后汇兑亏损仍达到42.83亿元。年报中中海表示，公司汇率利率管理主要以自然对冲为主，暂未考虑与任何衍生金融工具投机交易，但将审慎考虑是否于适当时候进行货币和利率掉期安排。此外其他收入亏损中还包括了物业存货减值准备15.2亿元，对应收合营公司款减值准备13.27亿元，而2021年并未做相关计提处理。

??事实上，自2021年开始中海的净利润规模就出现了不增反降的情况，2022年更是进一步出现下滑。而其中中海最为关注的核心归母净利润同比下降33%，核心归母净利率下降1.48个百分点。未来，如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题，若严格恪守拿地标准或导致无地可拿，若一味加大拿地力度又将对利率水平造成影响，中海能否实现发展的又好又快仍需时间检验。

??04 偿债

??加权平均融资利率3.57%
财务优异

??2022年，中海地产于境外新签合共200.4亿元贷款，包括在香港与 12 家银行签署港币121.1亿元的五年期银团贷款，该笔贷款是2022年内房股金额最大的一笔银团贷款；以及一笔1亿英镑可持续发展表现挂钩俱乐部贷款，为中海地产境外首笔绿色融资。此外境内发行债券合共285.0亿元，其中公司债券105.0亿元；中期票据人民币130.0亿元；以及绿色碳中和资产支持专项计划证券50.0 亿元。2022年底，中海地产的加权平均融资成本为3.57%，同比略有上升0.02个百分点，但仍处于行业极低水平。

??年内，中海地产境内外债务资金流入共达943.2 亿元，归还债务769.6 亿元；销售回款为1907.7 亿元，其他经营回款为111.2亿元，总经营回款为2018.9亿元。此外资本支出1835.2亿元（包括土地成本1054.8 亿元，建安支出780.4亿元）。截止2022年底，中海地产未付地价为113.6亿元。2023年上半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共为161.3亿元。

??截止2022年底，中海持有现金达1103.06亿元，同比下降了16%；扣除受限制现金后的现金短债比为2.16，长短期债务比5.87。净负债率同比上升了约12个百分点至43%；此外资产负债率为59%，扣除预收账款后的资产负债率为54%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

??05 多元化

??商业物业收入目标增长30%
2023年将有20个新项目入市

??2022年中海商业物业收入为52.6亿元，其中投资物业租金收入为47.4亿元，同比上升1.6%（剔除年内减租影响，同比上升 7.2%），包括写字楼租金收入34.2亿元，同比下降3%；购物中心租金收入12亿元，同比上升9%；期内中海新增15个运营商业物业，商业运营建筑面积增加88万平方米。此外酒店和其他商业物业的收入合共5.2 亿元。 

??中海表示，未来仍将坚持今天、明天、后天的业务结构方向不变。其中住宅开发仍将是中海的核心业务，配置90%以上的资源。2023年商业物业收入制定了30%的增长目标，商业物业新增20个新项目入市。通过将资源分配到经营性业务层面，同时也为中海未来的发展提供了新的增长极。