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??核心观点

??【业绩同比降幅近六成，江苏省内影响力下滑】2022年港龙中国合约销售金额130.0亿元，销售规模同比下降56.7%，降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。合约销售面积99.4万平方米，较去年同期下降60.3%，预售均价为13082元/平方米，较去年同期下降9.0%。江苏省内城市销售排名下降，本土影响力有待恢复。

??【全年未拿地，长三角土储占比约七成】2022年，根据CRIC检测，港龙中国全年未拿地，截止2022年底，土地储备总建筑面积为753.1万平方米，较去年同期相比规模收缩23.5%，根据最近三年的销售节奏计算，土储足够支撑未来四年左右的发展。从区域分布上看，长三角土储建面占比为69.6%，是港龙中国重点深耕区域。珠三角地区土储占比同比上升5.4个百分点，占比22.3%，土储布局保持稳定。【营收同比上涨近15%，盈利水平有待提升】2022年港龙中国营业收入为118.9亿元，主要来自物业销售，同比增长14.7%，营收规模的扩张主要得益于期内交付的物业项目增加，期内交付面积110.7万平方米，同比增长16.1%。港龙中国2022年合约负债为212.9亿元，同比下降21.8%，但合同负债覆盖营收倍数（合同负债/22年全年营收）为1.8，对后续营收规模提供有利保障。2022年港龙中国毛利润为19.8亿元，同比下降17.6%。毛利率为16.6%，同比下滑6.6个百分点，主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为4.9%和1.0%，连续三年持续下降。2022年归母净利润仅占净利润的21.0%，较去年同期下降22.7个百分点，少数股东权益的净利占比持续上升，若未来继续以较低权益比例扩充土储，将难以改善少数股东摊薄利润的情况。【现金规模下降40%，年内流动性仍有压力】截止至2022年底，港龙中国短期债务规模为27.4亿元，短期债务规模同比小幅下降0.6%，与总有息负债占比升至40.5%。拥有现金总规模为41.4亿元，较去年年底规模下降40.7%，现金短债比为1.5，剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为11.7亿元，无法覆盖短期债务，年内流动性仍有压力。同时，长期债务规模为40.3亿元，较去年同期下降40.3%，长短期债务比为1.5，债务结构有待优化。截止至2022年12月31日，港龙中国的净负债率为23.6%，与2021年末小幅下降0.8个百分点。剔除预收款的资产负债率为55.9%，较2021年底进一步下降8.4个百分点。

       01销售

??业绩同比降幅近六成

??江苏省内影响力下滑

??销售金额、面积同比下降六成，均价小幅上升。2022年港龙中国合约销售金额130.0亿元，销售规模同比下降56.7%，降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。合约销售面积99.4万平方米，较去年同期下降60.3%，预售均价为13082元/平方米，较去年同期下降9.0%。

??江苏省内城市销售排名下降，本土影响力有待恢复。港龙在江苏省13个城市中已布局10城1，根据CRIC发布的各城市《2022年企业销售排行榜》2来看，港龙在常州、淮安、盐城3个城市入围该城市2022年度CRIC销售排行榜，其中在淮安位列2022年全口径销售金额榜单TOP14、操盘口径销售金额榜单TOP15，位列常州全口径销售金额榜单TOP24、权益销售金额榜单TOP30，盐城权益销售金额榜单TOP20，而2021年底港龙入围常州、盐城、淮安、南通四城销售榜单，其中淮安全口径销售排行榜TOP5，从上榜城市数量和榜单排名看，本土影响力明显下滑。

??02土储

??全年未拿地

??长三角土储占比约七成

??全年无新增土储，土储规模可供4年发展所需。根据CRIC监测，2022年全年港龙中国未拿地。截止2022年底，土地储备总建筑面积为753.1万平方米，拥有70个项目，较去年同期相比规模收缩23.5%，根据最近三年的销售节奏计算，土储足够支撑未来四年左右的发展。

??长三角占比近七成，土储分布保持稳定。从区域分布上看，长三角土储建面占比为69.6%，占比较去年年底下降4.7个百分点，但长三角仍是港龙中国重点深耕区域。从省份分布看，长三角地区的江苏、浙江、上海的土储占比较去年年底有所下降，其中江苏省降幅最大，达到3.6个百分点，安徽省土储占比同比上升4.4个百分点，珠三角地区土储占比增幅最大，同比上升5.4个百分点，占比22.3%，整体来看，土储布局保持稳定。

??03营收

??营收同比上涨近15%

??盈利水平有待提升

??营收规模同比增加14.7%，全年结转有支撑。2022年港龙中国营业收入为118.9亿元，主要来自物业销售，同比增长14.7%，营收规模的扩张主要得益于期内交付的物业项目增加，期内交付面积110.7万平方米，同比增长16.1%。港龙中国2022年合约负债为212.9亿元，同比下降21.8%，但合同负债覆盖营收倍数（合同负债/22年全年营收）为1.8，对后续营收规模提供有利保障。

??利润率连续三年下降。2022年港龙中国毛利润为19.8亿元，同比下降17.6%。毛利率为16.6%，同比下滑6.6个百分点，主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为4.9%和1.0%，连续三年持续下降。2022年归母净利润仅占净利润的21.0%，较去年同期下降22.7个百分点，少数股东权益的净利占比持续上升，若未来继续以较低权益比例扩充土储，将难以改善少数股东摊薄利润的情况。

??04负债

??现金规模下降40%

??年内流动性仍有压力

??现金规模下降超四成，非受限现金难以覆盖短期债务。截止至2022年底，港龙中国短期债务规模为27.4亿元，短期债务规模同比小幅下降0.6%，与总有息负债占比升至40.5%。拥有现金总规模为41.4亿元，较去年年底规模下降40.7%，现金短债比为1.5，剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为11.7亿元，无法覆盖短期债务，年内流动性仍有压力。同时，长期债务规模为40.3亿元，较去年同期下降40.3%，长短期债务比为1.5，债务结构有待优化。

??剔除预收款的资产负债率下降明显。截止至2022年12月31日，港龙中国的净负债率为23.6%，与2021年末小幅下降0.8个百分点。剔除预收款的资产负债率为55.9%，较2021年底进一步下降8.4个百分点。