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??核心观点

??【业绩同比降幅优于同规模企业，华中业绩贡献下降8个百分点】2022年远洋集团全口径销售金额1002.9亿元，同比下降26.4%，好于TOP20强房企的29.9%降幅；销售面积615.4万方，同比下降19.8%。包含车位的整体销售均价16297元/平方米，同比下降8.2%。北京区域取代华东区域，重新取得销售金额占比最高的位置，占比为25.7%，同比上升1.1个百分点，华东区域则下滑近8个百分点至17.5%。 

??【新增土储66.8万平方米，拿地销售比约0.05】2022年远洋集团新增7幅地，新增土储建面66.8万平方米，同比下降87%。新增土储均价7800元/平方米，同比上升10.9%。按照7800元/平米的土地成本，2022年新增土地金额52.1亿元。从拿地销售比来看，拿地销售比达到了0.05，低于百强房企0.18平均值，新增拿地几乎停滞。拿地建面权益比为72.5%，同比上升15.4个百分点。

??【总土储下降近2成，权益占比52.6%】由于2022年投资全面收缩，2022年末远洋集团总土储建面为4298万平方米，较2021年末下降19.1%。从权益来看，2022年远洋集团总土储权益52.6%，同比下滑1个百分点。从远洋的以往销售规模推算，其消化周期约为4-5年左右，土地储备充沛。北京和环渤海区域土储占比达到47%，约占半数；一二线城市土储占比超7成。 

??【净利润首次亏损，计提减值准备超50亿】2022年远洋集团实现营业收入461.3亿元，同比下降28.2%，其中房地产物业销售收入371.3亿元，同比下降32.6%。毛利润23.8亿元，同比下降79%；毛利率5.2%，同比下降12.4个百分点。净利润亏损156.5亿元，而2021年全年净利润50.9亿元。造成净利润亏损有多方面的原因：其一，土地成本攀升，盈利空间进一步压缩，远洋集团2022年总土储楼板价/售价比[ 楼板价/售价比=当期期末总土储楼板价/当期销售均价]由2018年的0.33上升至0.44。其二， 2022年出售物业及附属公司等权益导致亏损11.38亿元。其三，对合联营企业的投资亏损18.29亿元。其四，大环境压力下对投资物业及金融资产的公允值、计提减值准备等合计亏损56.78亿元，汇兑损益亏损11.78亿元。 

??【短期风险上升，“三条红线”变红】截至2022年末远洋集团持有现金93.86亿元，较2021年年末下降65.3%。现金短债比0.25，较去年末下降1.20，剔除受限制银行存款的现金短债比为0.12，长短债务比下降至1.55。整体来看，在手现金未能覆盖短期债务，且短债占比过高，企业短期内面临较大的资金问题。远洋集团平均融资成本5.16%，较去年年末上升0.20个百分点，持续保持低位。远洋的剔除预收款后的资产负债率为76.6%，超出监管红线；净负债率上升至183.0%，超过监管红线要求，整体“三道红线”为红档。财务稳健度和资金安全度下降。 

??【实现营业额3.91亿元，持续推进轻资产化】截至2022年底，远洋集团共持有超过22个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约366.4万平方米，同比减少6.6%，实现营业额3.91亿元，同比减少5%。

??01 销售

??业绩降幅优于同规模企业

??华中贡献率下降8个百分点

??全口径销售同比下降26.4%，积极回笼资金。2022年远洋集团完成全口径合约销售金额1002.9亿元，同比下降26.4%，好于同规模的TOP20强房企平均全口径销售同比降幅的29.9%；销售面积615.4万方，同比下降19.8%。不过值得注意的是，2022年远洋集团销售目标为1400亿元，目标完成率为71.6%。

??包含车位的整体销售均价16297元/平方米，同比下降8.2%，主要原因一方面是在于2022年此前收购的红星项目也贡献销售，从而拉低了整体售价；另一方面在于2022年下半年远洋集团积极推进项目回笼资金，部分项目进行折扣营销。

??华中区域销售贡献占比下降近8个百分点。2022年远洋集团销售业绩区域表现方面，北京区域取代华东区域重新取得业绩占比最高区域的位置，销售金额占比为25.7%，同比上升1.1个百分点，华东区域则下滑了近8个百分点至17.5%，值得注意的是，在“南移西拓”战略下，华西区域的销售占比近几年稳步提升，2022年的销售占比同比提高7.8个百分点至14.7%，华中区域销售进一步缩水，仍需注重该区域内城市的布局。

??02 投资

??新增土储66.8万平方米，拿地销售比约0.05

??新增拿地几乎停滞，拿地销售比0.05。2022年远洋集团新增7幅土地，新增土储建面66.8万平方米，同比下降87%。新增土储拿地均价7800元/平方米，同比上升10.9%。按照7800元/平米的土地成本，2022年新增土地金额52.1亿元。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，拿地销售比达到了0.05，低于百强房企0.18平均值。拿地建面权益比为72.5%，同比上升15.4个百分点。

??03 土储

??总土储下降近2成，权益占比52.6%

??总土储规模同比下降近2成，依然满足企业4-5年的消化周期。由于2022年投资全面收缩，2022年末远洋集团总土储建面为4298万平方米，较2021年末下降19.1%。从权益来看，2022年远洋集团总土储权益52.6%，同比下滑1个百分点。从远洋的以往销售规模推算，其消化周期约为4-5年左右，土地储备充沛。

??总土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主，一二线城市占比超7成。截至2022年年末，北京和环渤海区域土储占比达到47%，约占半数，整体土储分布和2021年年末比变化不大。土储城市能级仍然以二线为主，三四线城市土储面积下降2个百分点。

??04 销售

??净利润首次亏损，计提减值准备超50亿

??净利润首次出现亏损。2022年远洋集团实现营业收入461.3亿元，同比下降28.2%，其中房地产物业销售收入371.3亿元，同比下降32.6%。毛利润23.8亿元，同比下降79%；毛利率5.2%，同比下降12.4个百分点。净利润亏损156.5亿元，而2021年全年净利润50.9亿元；计算核心净利润?亏损134.41亿元，而2021年盈利50.82亿元；归母净利润亏损159.30亿元，而2021年盈利27.29亿元。

??造成净利润亏损有多方面的原因：其一，土地成本近几年攀升，盈利空间进一步压缩，远洋集团近年来总土储楼板价走高，2022年楼板价/售价比?由2018年的0.33上升至0.44，销管费用率由2018年的2.68%上升至4.36%，持续压缩企业的利润空间，盈利水平和运营能力面临不小的挑战。其二，出售物业回笼资金导致的亏损，2022年出售物业及附属公司等权益导致了远洋集团亏损11.38亿元，而2021年则盈利4.48亿元。其三，对合联营企业的投资亏损18.29亿元，而2021年盈利21.35亿元。其四，大环境压力下对投资物业及金融资产的公允值、计提减值准备等合计亏损56.78亿元，汇兑损益亏损11.78亿元。

??05 负债

??短期风险上升，“三条红线”变红

??现金短债比下降至0.25，短期风险升高。截至2022年末远洋集团持有现金93.86亿元，较2021年年末下降65.3%。贷款结构方面，1年内到期的债务同比上升104.1%至380.9亿元，占比较2021年年末上升19个百分点至39%；1-2年内到期的债务占比同比上升3个百分点至22%。现金短债比0.25，较去年末下降1.20，剔除受限制银行存款的现金短债比为0.12，长短债务比减少2.39至1.55。

??整体来看，在手现金未能覆盖短期债务，且短债占比过高，企业短期内面临较大的资金问题，值得注意的是，远洋集团虽未有公开债务违约，但占股49%的远洋资本曾展期过一笔10亿元的债券，加大资金回流是当前企业亟需面对的问题。

??净负债率踩线，“三道红线”踩线。远洋集团平均融资成本5.16%，较去年年末上升0.20个百分点，持续保持低位。远洋的剔除预收款后的资产负债率为76.6%，同比增加8.6个百分点，超出监管红线；净负债率上升至183.0%，较2021年末上升97.8个百分点，超过监管红线要求，一方面在于现金同比下降65%至93.9亿元，另一方面在于其所有者权益同比下滑了37.4%至478.9亿元（其中归母权益同比下降42.4%），虽总有息债仅微增5.2%，但现金和所有者权益的较大降幅导致了净负债率的快速攀升。整体来看，“三道红线”为红档，财务稳健度和资金安全度下降。

??06 投资物业

??实现营业额3.91亿元，持续推进轻资产化

??持有物业营收同比减少5%。截至2022年底，远洋集团共持有超过22个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约366.4万平方米，同比减少6.6%，实现营业额3.91亿元，同比减少5%。出租率方面有16个项目出租率在80%以上，其中出租率97%及以上的就有6个。远洋表示将继续对投资物业推进轻资产化战略，加强资金回笼。