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??核心观点

??【业绩规模保持行业首位，跌幅低于行业百强整体】2022年，碧桂园累计实现权益合同销售金额3574.7亿元、合同销售面积4450万平方米。尽管业绩规模呈现负增长，但同比跌幅低于行业百强整体水平，且根据克而瑞销售排行榜显示，全口径、操盘、权益三大口径的业绩规模继续保持在行业首位。

??【拿地保持谨慎，加强布局高能级城市】2022年，面对市场不确定性，碧桂园投资整体保持谨慎，在佛山、张家口、兰州等地共计获取9个项目，总权益购地金额60.9亿元，权益预期建筑面积98.2万方，新增投资规模达到近年最低。按权益地价计算，71%的新增投资集中在二线城市。截至2022年末，碧桂园持有总权益可售资源12083亿元，其中已获取的权益可售资源9555亿元、潜在的权益可售资源2528亿元。

??【核心净利润26.1亿元，毛利率跌破两位数】报告期内，碧桂园总营收4303.7亿元，同比减少17.7%；实现毛利润328.8亿元，同比较少64.6%；净利润、归母净利润分别亏损29.6亿元、60.5亿元。若剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响，核心净利润仍为正，约为26.1亿元。利润率呈现全面下行，毛利率跌破两位数，降至7.6%，行业盈利困境下，碧桂园也不免遭遇严峻挑战，中长期来看，仍要重视增量资产的效益兑现以及费用控制和组织效率的提升，实现“提质增效”的目标。

??【债务结构持续优化，净负债率降至40%】截至2022年末，碧桂园持有现金余额1475.5亿元，较2021年末下降18.6%；总有息负债2713.1亿元，同比下降14.7%；加权平均借贷成本为5.73%，较2021年末上升0.53个百分点。债务结构持续优化，现金短债比为1.6，净负债率为40.0%，扣除预收账款后的资产负债率为69.4%。整体来说，财务稳健性较高，未来仍需要坚持做好资产负债表管理，为经营提供更高的安全保障系数。

??【开拓新业务赛道，多元化探索“轻重并举”】在发展房地产主业的同时，碧桂园围绕地产主营业务开拓了科技智慧建造体系、上下游产业链等新业务赛道，助力推动公司向为社会创造幸福生活的高科技公司转型。2022年6月，碧桂园进一步整合资源，成立科技建筑集团，截至2023年1月底，33款机器人投入到初试的商业化应用，已服务超600个项目，累计交付1700台机器人，累计施工面积超过1000万方。此外，碧桂园也在加快布局代管代建业务，2022年以来，获取5个新项目，预计货值85亿元，累计承接项目152个，累计在管面积1271万平方米。未来，代管代建业务也将成为碧桂园业务重点之一，培养新的业务增长点。

      01销售

??业绩规模保持行业首位

??跌幅低于行业百强整体

??2022年，面对行业加速下行探底、市场持续低迷，项目去化普遍承压，碧桂园三四线市场推盘也面临了更大的不确定性，全年累计实现权益合同销售金额3574.7亿元、合同销售面积4450万平方米，分别同比下降35.9%、33.0%，总去化率达65%。

??尽管业绩规模呈现负增长，但同比跌幅低于行业百强整体水平，且根据克而瑞销售排行榜显示，全口径、操盘、权益三大口径的业绩规模继续保持在行业首位。这也表明企业积极应对市场变化，具备相当的市场竞争力。

??具体从城市表现来看，2022年碧桂园在66个城市销售进入TOP3，其中在19个城市销售位列首位，包括陕西西安、广东惠州、广东韶关、海南海口、河南洛阳 浙江湖州、广东清远等。权益合同销售额过百亿的城市有上海、苏州、西安、佛山4个，其中上海最高，达到148亿元。这些城市较强的比较优势，有效地对冲了市场波动，助力最终业绩的实现。

??02投资

??拿地保持谨慎

??加强布局高能级城市

??2022年，碧桂园投资整体保持谨慎，在佛山、张家口、兰州等地共计获取9个项目，其中收并购项目2个，一二级熟化项目7个，总权益购地金额60.9亿元，权益预期建筑面积98.2万方，新增投资规模达到近年最低。

??面对市场不确定性，碧桂园加强布局高能级城市，在确定市场做确定项目，新获取土地中，78%的新增权益货值位于五大都市圈。按权益地价计算，71%的新增投资集中一二线城市。

??截至2022年末，碧桂园持有总权益可售资源12083亿元，其中已获取的权益可售资源9555亿元、潜在的权益可售资源2528亿元。整体来看，项目储备资源丰富，布局广泛且均衡，可以支撑企业中长期发展。

??介于目前市场仍处于筑底复苏阶段，碧桂园经营仍将以安全为先，今年的拿地预算也将根据实际的销售和市场机会进行安排，投资轻“量”重“质”。根据业绩会上管理层透露，未来一段时间会积极参与如西安、上海、宁波等高确定性市场投资。

??03盈利

??核心净利润26.1亿元

??毛利率跌破两位数

??报告期内，碧桂园总营收4303.7亿元，同比减少17.7%；实现毛利润328.8亿元；上市以来首次出现亏损。从原因来看，除了市场下行影响，外汇波动造成汇兑净损失、存货减值计提、处置附属公司的损失等也带来较大的冲击，其中对冲后的净汇兑亏损达到83.8 亿元。若剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响，核心净利润仍为正，约为26.1亿元。 

??整体来看，行业盈利困境下，碧桂园也不免遭遇严峻挑战，中长期来看，仍要重视增量资产的效益兑现以及费用控制和组织效率的提升，实现“提质增效”的目标。2022年碧桂园毛利率7.6%；净利率为-0.7%；核心净利率为0.6%。

??04债务

??债务结构持续优化

??净负债率降至40%

??2022年，碧桂园权益回款金额3324.8亿元，权益销售回款率93%，连续7年达到90%以上，展现出较强的现金回流能力。截至2022年末，持有现金余额1475.5亿元，较2021年末下降18.6%；总有息负债2713.1亿元，同比下降14.7%，其中短期有息债务为937.1亿元；加权平均借贷成本为5.73%，较2021年末上升0.53个百分点。

??债务结构持续优化，现金短债比为1.6；净负债率从2021年末45.4%进一步降至40.0%；扣除预收账款后的资产负债率首次降至70%以下，为69.4%。整体来说，财务稳健性较高，未来仍需要坚持做好资产负债表管理，为经营提供更高的安全保障系数。

??05多元化

??开拓新业务赛道

??多元化探索“轻重并举”

??碧桂园战略全面升级，在发展房地产主业的同时，围绕地产主营业务开拓了科技智慧建造体系、上下游产业链等新业务赛道，助力推动公司向为社会创造幸福生活的高科技公司转型。

??2022年6月，碧桂园进一步整合资源，成立科技建筑集团，聚焦科技建造方式革新,积极推动建筑机器人施工技术的应用落地。其打造的科技智慧建造体系积极响应国家智能建造发展战略，核心依托建筑机器人自动化施工，提供全产业链智能建筑解决方案，推动产业生态升级，目前已拥有建筑机器人、新型模板体系、BIM数字化技术、新型工业化、智能装备五大核心业务。

??截至2023年1月底，33款机器人投入到初试的商业化应用，已服务超600个项目，累计交付1700台机器人，累计施工面积超过1000万方，与传统施工相比，机器人施工效率更高，降低工人劳动强度，改善施工环境。

??此外，碧桂园也在加快布局代管代建业务。2022年以来，获取5个新项目，预计货值85亿元，累计承接项目152个，累计在管面积1271万平方米。未来，代管代建业务将成为碧桂园业务重点之一，培养新的业务增长点。