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??核心观点

      【销售同比增长41.4%，杭州贡献超过一半】2023上半年众安集团实现全口径销售金额74.5亿元，销售面积35.7亿元，分别同比上升41.4%和29.0%。相较于百强约房企约0.2%的增速来看，众安集团的整体销售增幅相对较大。销售业绩完成仅为年初制定的约215亿元目标的34.7%，销售目标完成度相对较低，下半年有一定的销售压力。大本营杭州销售金额同比上升了185%到39.8亿元，销售占比上升了26.9个百分点至53.5%。杭州销售贡献的上升进一步推广其销售均价同比上升9.6%至20844元/平方米。

??【无新增拿地，剩余土储可供企业2-3年销售】2023年上半年众安整体维持谨慎的策略，没有在公开市场上新增拿地。截止2023上半年，众安集团共拥有总土储建面964万平方米，较期初下降4.6%，土地成本为2977元/平方米，而根据其2022年末公布业绩会PPT来看，彼时企业的剩余可售货值为542亿元，按此计算，截止2023年上半年末预估企业当前储备可开发货值约500亿元左右，按当前企业销售表现，可以满足企业未来2-3年左右的发展所需。

??【交付面积减少营收同比降20%，盈利水平仍有提升空间】2023上半年众安集团实现营业收入40.8亿元，同比下降19.7%，主要是由于2023上半年的结转项目较去年同期有所减少。2023上半年众安集团毛利率约为17.1%，同比下降16.8个百分点，毛利率水平下滑相对较大。净利润表现方面，净利润1.56亿元，同比增122.2%，归母净利润实现1.97亿，同比增长42.8%，归母净利率4.82%，仍有提升空间。

??【债务结构优化，但现金减少需关注短期流动性】截止至2023上半年末，众安集团净负债率较期初下降6.15个百分点至59.7%，剔除预收账款资产负债率同样降低2.9个百分点至62.3%。长短债比为1.86，一年以内债务同比减少16.9%至45.8亿元，同时5年以上的债务占比增加，整体的债务结构有所优化。持有现金56.16亿元，较期初减少15.3%，现金短债比有所上升至1.23，属于“三条红线”的绿档。值得注意的是，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0.40，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。

??01 销售

??同比增长41.4%

??杭州贡献超过一半

??2023上半年众安集团实现销售金额74.5亿元，业绩增幅高于同规模企业。根据企业公告数据，2023上半年众安集团实现全口径销售金额74.5亿元，销售面积35.7亿元，分别同比上升41.4%和29.0%。相较于百强房企约0.2%的增速来看，众安集团的整体销售增幅较大，表现良好。全年销售目标来看，年初制定约215亿元目标，若2022年上半年杭州拿地项目持续入市贡献销售，则企业销售目标完成有一定的支撑，但上半年的销售业绩完成率仅为34.7%，销售目标完成度较低，下半年仍有一定的销售压力。

??得益于2022年获取项目贡献销售，大本营杭州贡献业绩超一半。从销售区域表现来看，浙江省的销售贡献达到92.6%，同比上升5.1个百分点。从城市表现来看，杭州、义乌、温州、绍兴为销售前四的城市，也是唯4个销售金额超过5亿元的城市。大本营杭州销售金额同比上升了185%到39.8亿元，销售占比上升了26.9个百分点至53.5%，主要得益于2022年企业在杭州新增拿地项目贡献销售，2022年上半年拿地的杭州未珂宸铭府、濋玥府、岚荷芸府、泽翠居、樟源府合计贡献了28.10亿元的销售，剩下的杭州大港桥项目今年下半年或将推出，也将支撑企业业绩增长。杭州销售贡献的上升进一步推广其销售均价同比上升9.6%至20844元/平方米。

??02 投资

??无新增拿地

??剩余土储可供企业2-3年发展

??2023年上半年众安整体维持谨慎的策略，没有在公开市场上新增拿地。事实上，从2022年下半年开始，企业在公开市场上基本无拿地。从策略上看，近两年众安表示未来企业将重点聚焦浙江省内，聚焦熟悉的区域。该策略可以抵御外拓风险，未来如有机会其土地拓展或集中在现有区域。从总土储表现来看，土储总量充裕，二级土地储备可满足企业2-3年左右开发所需。截止2023上半年，众安集团共拥有总土储建面964万平方米，较期初下降4.6%，土地成本为2977元/平方米。而根据其2022年末公布业绩会PPT来看，彼时企业的剩余可售货值为542亿元，按此计算，截止2023年上半年末预估企业当前储备可开发货值约500亿元左右，按当前企业销售表现，可以满足企业未来2-3年左右的发展所需。

??03 营收

??交付面积减少营收同比降20%

??盈利水平仍有提升空间

??结转项目减少，营收同比下降19.7%。2023上半年众安集团实现营业收入40.8亿元，同比下降19.7%，其中地产销售收入为36.3亿元，同比下降23.5%，主要是由于2023上半年的结转项目较去年同期有所减少。2023上半年末预收账款为250.4亿元，覆盖预计全年营业收入3.07倍，可以保证未来的营收稳定增长。物业开发毛利率17%，净利率水平有待提升。2023上半年众安集团实现整体毛利润约6.99亿元，同比大幅下降59.5%，毛利率约为17.1%，同比下降16.8个百分点，毛利率水平下滑相对较大。净利润表现方面，净利润1.56亿元，同比增122.2%，归母净利润实现1.97亿，同比增长42.8%，归母净利率4.82%，仍有提升空间。

??04 偿债

??债务结构优化

??但现金减少需关注短期流动性

??“三条红线”指标均满足监管要求，居绿档。截止至2023上半年末，众安集团共持有现金56.16亿元，较期初减少15.3%，现金短债比上升0.03个百分点至1.23；净负债率较期初下降6.15个百分点至59.7%，剔除预收账款资产负债率同样降低2.9个百分点至62.3%，整体来看，企业属于“三条红线”的绿档。值得注意的是，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0.40，较2022年末的0.90近一步下降，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。

??从债务结构表现来看，截止至2023上半年底企业长短债比为1.86。具体而言，企业借款总额约为人民币131.15亿元，有息债总量较期初减少11%，企业杠杆压力有所减小。其中一年以内债务同比减少16.9%至45.8亿元，占所有有息债34.9%；而1-2年债务占比15.5%，2年到5年债务占比45.2%，5年以上债务占比4.4%。企业1年内的债务占比减少而5年以上的债务占比增加，整体的债务结构有所优化。