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??正积极促成境外债务全面重组方案，7支公司债全部展期，涉及债券规模逾132.7亿。

??◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

??核心观点【合约业绩同比腰斩，销售端承压显著】2023年远洋集团合约销售额505.3亿元，同比下降49.6%，降幅高于同梯队的TOP31-50房企平均全口径销售额的同比降幅22.8%；销售面积428.9万方，同比降幅30.3%。环渤海区域取代北京区域，销售额贡献最大达37.3%，缘于北京市销售贡献下滑显著所致。能级上，一二线销售额贡献75%，其中北上广深贡献17.7%。

??【新增投拓几近停滞，全年新增2幅地块】2023年远洋新增投拓几近停滞，全年新增2幅土地，新增土储建面85.8万平，同比增长28.4%；按3600元/平新增土储拿地楼板价计，全年拿地价款同比大幅下滑53.8%至30.9亿，拿地销售比0.06。此外，远洋拿地权益比有所增长，拿地权益建面79.7万平，占比93%，较去年提升20pct。

??【总土储建面继续下降，权益占比52.7%】受近两年投资全面收敛的影响，年末总土储建面3621.3万平，较年初减少15.7%，土储建面权益占比约52.7%，同比提升0.1pct。土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主，土储建面约占半数，而一二线城市占比超7成，三四线略有下滑。

??【计提物业减值拨备22.72亿，归母净利连续2年亏损】2023年远洋地产结转收入390亿，同比增长5%，竣工结转速度加快；合同负债较年初大幅减少49%至209亿，对结转收入覆盖倍数从年初的1.1倍下滑到0.54倍，后续需加强销售去化保障营收增长。毛利同比降幅50%至11.83亿，毛利率降至2.55%低点；净利和归母净利连续2年亏损，缘于地块盈利空间压缩、投资物业重估和合联营投资亏损，以及减值拨备135.54亿（其中金融资产减值亏损112.83亿、物业减值亏损22.72亿）所致。

??【7只公司债全部展期，努力寻求境外债务全面重组方案】年末远洋短债697.51亿，占比高达73%，因项目资金回笼至集团愈发困难，非受限现金约20亿，较年初减少57%，对短债的覆盖倍数仅0.03，流动性高度承压。2023年9月远洋集团已经与境外投资人进行沟通，以促进对包含截至2023年末账面价值约人民币232.5亿元的7笔担保票据及账面价值约人民币45.7亿元的永续次级担保资本证券等境外债务达成重组；而境内债重组进度较快，2024年3月底远洋宣布所发行的7支公司债全部展期获通过，并新增增信保障措施，涉及债券规模逾132.7亿元；余下3支银行间债券（涉及规模64.2亿）还在努力与投资者协商达成有效解决方案。

??【可租赁面积375万平，未来或可择机处置以回笼资金】远洋有超过22个在营投资物业，其中出租率高于80%项目有15个，已投入营运的项目可租赁面积375万平，其中物流项目、商铺和写字楼可租赁面积占比分别49.2%、21.7%和20.9%。商业储备充足且类型多元，未来可择机处置以回笼更多的资金。据不完成统计，2023年远洋集团完成出售成都远洋太古里50%股权予大股东中国人寿保险、出售北京朝阳远洋未来广场予居然之家，通过加快盘活这2笔商业地产回笼资金合计约75亿。

??01 销售

??合约业绩同比腰斩
销售端承压显著

??2023年远洋集团销售承压显著，全口径合约销售额505.3亿元，同比下降49.6%，降幅高于同梯队的TOP31-50房企平均全口径销售额的同比降幅22.8%；实现销售面积428.9万方，同比降幅30.3%。包含车位在内的整体销售均价11,782元/平方米，同比下滑27.7%，而不包含车位的销售均价同比下降25%至13,500元/平方米，均价下滑缘于远洋对部分项目进行折扣营销，积极回笼项目资金。

??销售贡献方面，远洋集团布局六大开发事业部，2023年环渤海区域销售额赶超北京区域、贡献最大，实现销售额173.9亿，占比同比提升18.4pct至37.3%[1]；北京区域年内销售额87.85亿，占比18.8%，较去年下滑6.8pct，缘于区域内北京 销售额下滑显著所致，同比下滑75%至45亿。此外，华东、华南、华中和华西销售额分别69.7、62.6、52.4和20.2亿，占比分别达14.9%、13.4%、11.2%和4.3%，华东、华南、华中销售贡献相对均衡。城市能级上，一二线销售额贡献75%，其中二线销售额贡献比重同比提升10pct至57.3%，而北上广深贡献销售额17.7%，同比下滑14.6pct。

??02 投资

??新增投拓几近停滞
全年新增2幅地块

??2023年远洋新增投拓几近停滞，拿地谨慎。全年新增2幅土地，新增土储建面85.8万平，同比增长28.4%；新增土储拿地楼板价3600元/平，同比下降53.8%；按3600元/平拿地成本计，全年拿地价款同比大幅下滑53.8%至30.9亿，拿地销售比0.06，低于百强房企0.21平均值，投资态度收敛。此外，年内远洋拿地权益比有所增长，拿地权益建面79.7万平，占比93%，较去年提升20pct。

??03 土储

??总土储建面继续下降
权益占比52.7%

??受近两年投资全面收敛的影响，年末远洋集团总土储建面3621.3万平，较年初减少15.7%；从权益来看，年末远洋集团权益土储建面1907.3万平，权益占比约52.7%，同比提升0.1pct。

??土储分布方面，年末远洋总土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主，一二线城市占比超7成。其中北京和环渤海区域土储占比[2]达到48.8%，约占半数，华东、华南、华西、华中土储建面占比分别12.7%、11.8%、16%和10.8%，相对均衡；而土储城市能级仍以二线为主，建面占比约55.7%，而三四线城市土储占比27.8%，较年初略有下滑。

??04 盈利

??计提物业减值拨备22.72亿
归母净利连续2年亏损

??2023年远洋营业总收入464.6亿，同比增长0.72%，地产开发结转收入390亿，同比增长5%，竣工结转速度加快。受年内销售端承压的影响，合同负债较年初大幅减少49%至209亿，对结转收入覆盖倍数从年初的1.1倍下滑到0.54倍，后续需加强销售去化以保障营收。

??盈利能力，毛利同比降幅50%至11.83亿，毛利率降至2.55%低点；净利连续2年亏损，全年亏损较去年同期扩大至209.84亿；归母净利润亏损210.97亿元，而2022年归母净利也亏损190亿元。

??造成净利润亏损有以下原因：1）市场低迷、销售均价不理想，销管费用率偏高，压缩盈利空间，2023年楼板价/售价比[3]由2018年的0.33上升至0.55，且销管费用率由2018年的2.68%上升至7.08%，运营面临不小的挑战。2）投资物业重估亏损从去年的2.56亿扩大到9.28亿，以及减值亏损同比增长46.8%至135.54亿，其中计提金融资产减值亏损112.83亿、物业减值亏损22.72亿。3）合联营投资亏损23.34亿，较去年同期有所增长。

??05 负债

??7只公司债全部展期
努力寻求境外债务全面重组方案

??截至2023年末，远洋集团有息负债961.43亿，较年初减少0.9%，其中1年内到期债务697.51亿，占比从年初的39%增长至73%，短债占比过高。受融资收紧、销售承压的影响，年末在手现金50.22亿，同比下滑46.5%，其中含预售监管资金的受限制现金占比从年初的51%增长至60.4%,导致项目资金回笼至集团愈发困难，非受限现金约20亿，较年初减少57%，对短债的覆盖倍数仅0.03。

??此外，年末远洋剔除预收款后的资产负债率88.8%，较年初增长11pct；净负债达438.25%，较年初大幅增长242.5pct,均超监管红线，“三道红线”为红档，流动性高度承压。

??值得注意的是，2023年9月远洋集团已经与境外投资人进行沟通，以促进对包含截至2023年末账面价值约人民币232.5亿元的7笔担保票据及账面价值约人民币45.7亿元的永续次级担保资本证券等境外债务达成重组。而境内债重组进度较快，2024年3月底远洋宣布所发行的7支公司债（H18远洋1、H15远洋5、H15远洋3、H19远洋1、H19远洋2、H21远洋1、H21远洋2）全部展期获通过，并新增增信保障措施，涉及债券规模逾132.7亿元；余下3支银行间债券（涉及规模64.2亿）还在努力与投资者协商达成有效解决方案。

??06 投资物业

??可租赁面积375万平
未来或可择机处置以回笼资金

??2023年远洋投资物业营收同比增长14%至4.46亿，维持稳健的营运能力；年末有超过22个在营的投资物业，其中出租率高于80%的项目有15个，已投入营运的项目可租赁面积375万平，其中物流项目、商铺和写字楼可租赁面积占比分别49.2%、21.7%和20.9%，而其余类型物业面积约30.7万平。远洋商业储备充足且类型多元，未来可择机处置以回笼更多的资金。据不完成统计，2023年远洋集团完成出售成都远洋太古里50%股权予大股东中国人寿保险、出售北京朝阳远洋未来广场予居然之家，仅通过这两笔加快盘活商业地产回笼资金合计约75亿，可增加集团整体的流动性。