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中交地产:销售回款率达120%,继续获母公司流动性支持

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-04-11 09:26:45 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-11
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

??回款率达120%;土储足够3年开发;财务获得母公司大力支持。

??◎  作者 / 沈晓玲、洪宇桁

??核心观点【回款率达120%创近年来新高,集团销售排名首入二十强】2023年中交地产实现销售金额373.61亿元,销售面积179.66万平方米,分别同比减少18.57%和8.23%。中交地产2023年实现销售回款449.79亿元,回款率达到了120%,创下了近年来的新高。从中交房地产集团(剔除绿城中国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2023年集团实现整体销售额698.1亿元,排名由2022年的28名继续上升到第20名,首次进入20强,行业排名实现了较大提升。

??【土储足够3年开发,近七成位于二线城市】2023年中交地产仅在成都和合肥获取了两块土地,在行业整体下行的背景下,企业降低了拿地力度。截至2023年底,中交地产共拥有117个项目,项目总建筑面积为2264.86万平方米,其中在建及待建面积 1200.98 万平方米,可以满足企业3年左右的发展。在建及待建总土储68%位于二线城市,同时中西部占比达到52%,整体看来企业的土地储备质量相对较高。

??【首次出现净利润亏损,积极计提提前释放压力】2023年中交地产实现营业收入324.68亿元,同比减少15.6%。由于2023年底企业的合约负债为215.73亿元,覆盖2023年的营收规模倍数为0.66,企业未来短期内营业收入止跌回升的压力较大。积极进行计提减值拨备,将压力提前释放。2023年中交地产实现整体毛利润约35.34亿元,整体毛利率约为10.89%,净利润亏损14.72亿元。企业近年来首次出现净利润亏损,一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间;另一方面,在市场下行下企业计提的资产减值损失达到了13.17亿元,而2022年则仅为5.68亿元。

??【债务结构有所优化,获母公司流动性支持】截至2023年底,中交地产共持有现金120.1亿元,较期初增加14.6%,现金短债比较期初提高了0.3至0.86,若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.71,企业在短期内仍有一定的偿债压力。净负债率和剔除预收账款资产负债率分别较期初下降11.8个百分点和0.1个百分点。长短债比为1.81,较期初提高了0.54,整体债务结构有所优化。企业近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持,2023年底,来自企业控股股东借款余额为162.44亿元,期后又在2024年1月宣布拟向控股股东申请100亿借款额度。虽然来自母公司的借款及支持较为稳定,但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全,积极通过提升项目去化保证资金回流,提升公司的安全性。

??01 销售

??回款率达120%创新高
集团排名首入二十强

??2023年中交地产实现销售金额373.61亿元,销售面积179.66万平方米,分别同比减少18.57%和8.23%。销售权益达到73.2%,同比大幅提升8.5个百分点。与此同时,中交地产积极推动销售回款,增强现金安全性,2023年实现销售回款449.79亿元,回款率达到了120%,创下了近年来的新高。此外,代建业务在2023 年度实现了新签货值114.63 亿元,同时代建回款0.52 亿元。

??从中交房地产集团(剔除绿城中国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2023年集团实现整体销售额698.1亿元,排名由2022年的28名继续上升到第20名,首次进入20强,行业排名实现了较大提升。

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??02 投资

??土储足够3年开发
近七成位于二线城市

??2023年中交地产仅在成都和合肥获取了两块土地,总建面约21.53万平米,同比减少了83.26%;拿地总价为27.7亿元,同比减少了88.18%。在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下,中交地产大幅降低了拿地力度。

??截至2023年底,中交地产共拥有117个项目,总计容建面约为2264.86万平方米,权益比例为59%。其中,期末累计已竣工面积 1063.88万平方米,在建及待建面积 1200.98万平方米,在建及待建面积的占比为53.03%,同比降低20.3个百分点。按照企业当下的开发节奏预估,可以满足企业3年左右的发展。

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??在建及待建面积的分布方面,68%位于二线城市,同时中西部占比达到52%。值得注意的是,中交地产的三四线主要布局经济发展潜力较强的沿海城市,企业的三四线土储中有51%位于长三角和珠三角的三四线城市;而中西部土储中98%位于重庆、成都、武汉等二线城市,整体看来企业的土地储备质量相对较高。

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??03 盈利

??短期内营收增长承压
首次出现净利润亏损

??2023年中交地产实现营业收入324.68亿元,同比减少15.6%,其中地产销售收入322.31亿元,同比减少15.8%。值得注意的是,2023年底中交地产的合约负债为215.73亿元,覆盖2023年的营收规模倍数为0.66,合约负债未能覆盖营业收入,企业未来短期内营业收入止跌回升的压力较大。

??积极进行计提减值拨备,将压力提前释放。2023年中交地产实现整体毛利润约35.34亿元,同比减少31.6%,整体毛利率约为10.89%,同比下降2.54个百分点。净利润亏损14.72亿元,归母净利润亏损16.73亿元,而2022年同期归母净利润为0.34亿元。企业近年来首次出现净利润亏损,一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间;另一方面,在市场下行下企业计提的资产减值损失达到了13.17亿元,而2022年则仅为5.68亿元,同时企业的财务费用同比增加了131.71%至6.98亿元。整体看来中交地产未来仍需开源节流,等待市场复苏。

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??04 偿债

??债务结构有所优化
获母公司流动性支持

??截至2023年底,中交地产共持有现金120.1亿元,较期初增加14.6%;总有息负债约为393.69亿元,较期初减少6.7%。其中,短债总额139.95亿元,较期初减少24.8%,现金短债比较期初提高了0.3至0.86,若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.71,企业在短期内仍有一定的偿债压力。长短债比为1.81,较期初提高了0.54,整体债务结构有所优化。杠杆率水平方面,截至2023年底,中交地产净负债率154.8%,剔除预收账款资产负债率82.51%,分别较期初下降11.8个百分点和0.1个百分点。

??面对当前企业的偿债压力以及市场机会,中交地产近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持。2023年底,来自企业控股股东借款余额为162.44亿元,融资成本区间0.00-8.00%;期后又在2024年1月宣布拟向控股股东申请100亿借款额度,借款年利率不超过7.5%,单笔借款期限自到账之日起不超过60个月。值得注意的是,虽然来自母公司的借款及支持较为稳定,但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全,积极通过提升项目去化保证资金回流,提升公司的安全性。

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中交地产(苏州)有限公司

统一社会信用代码:91320509067666798N    经营状况:存续    注册资本:95000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  3    关联风险  5

中交地产(天津)有限公司

统一社会信用代码:91120116583255856Y    经营状况:存续    注册资本:95000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  6    关联风险  0

2024-04-11 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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