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??盈利承压明显，净利连续三年亏损；短期债务同比增加32.0%，面临较大的流动资金缺口。

??◎  作者 / 房玲、汪慧

??核心观点

??【朗诗出品签约销售183.9亿元，境内代建项目业绩占比84.7%】2023年，朗诗出品的签约销售额约为183.9亿元、签约建筑面积为96.7万平方米，分别同比下降17.6%、16.8%。中国境内市场合计贡献签约销售额105.2亿元，其中开发代建服务项目签约销售额89.1亿元，成为境内业绩的主要来源，占比84.7%；美国市场贡献签约销售额78.7亿元，均来自独立投资开发的权益项目。

??【境内新增均为代建，代建项目储备面积增加13.8%】朗诗全年共获取18个项目，总计新增可售面积为141.1万平方米，同比减少58.3%，预计可售货值约292.9亿元。其中，持有权益项目6个，均位于境外，新增可售面积为8.1万平方米；开发代建服务项目12个，新增可售面积为133.0万平方米。截至报告期末，朗诗拥有储备项目总可售面积为745.5万平方米，预计可售货值约1413.2亿元。其中，开发代建服务项目共76个，可售面积535.4万平方米，较2022年末增加13.8%。

??【代建服务收入增加19.%，净利连续三年亏损】报告期内，朗诗累计实现营业收入90.4亿元，同比减少35.5%。其中，物业销售收入86.2亿元，同比减少36.9%；开发代建服务收入4.2亿元，同比提升19.1%。毛利润11.1亿元，同比减少18.0%；毛利率为12.3%，较2022年上升2.6个百分点。最终产生净利润亏损8.6亿元，亏损幅度较2022年收窄。轻资产转型下，代建业务的布局对企业的收入、盈利起到了一定的平滑作用，但整体仍深陷亏损困境，预期并不乐观。

??【短期债务增加32%，流动性风险持续积聚】截至2023年末，朗诗总有息负债72.1亿元，较2022年末减少1.6%。其中，短期债务19.7亿元，同比增加32.0%，占总有息债务27.3%；持有非受限现金仅有1.4亿元。从偿债压力指标来看，非受限现金短债比为0.07，净负债率为295.7%，扣除预收款项后的资产负债率约为89.2%，踩中“三条红线”。且截至综合财务报表批准日，朗诗本金3400万美元（相当于人民币2.41亿元）的优先票据违约，未在到期日付款。整体来看，债务风险较大，经营面承压明显。

??01 销售

??朗诗出品签约销售183.9亿元
代建项目业绩占比84.7%

??2023年，朗诗出品的签约销售额约为183.9亿元、签约建筑面积为96.7万平方米，分别同比下降17.6%、16.8%。中国境内市场合计贡献签约销售额105.2亿元，其中权益项目签约销售16.1亿元，主要来自中国杭州、无锡、武汉、嘉兴、成都、重庆等城市；开发代建服务项目签约销售89.1亿元，成为境内业绩的主要来源，占比84.7%。此外，美国市场贡献签约销售额78.7亿元，同比有所增长，均来自独立投资开发的权益项目。

??整体来看，朗诗的境内业务已经形成以代建为主、投资开发为辅的格局，但随着代建赛道的扩容，竞争压力不断加剧，2023年朗诗代建业务的签约销售也同比下滑32.7%，未来持续强化自身的核心竞争力尤为重要。

??02 投资

??境内新增均为代建项目
代建项目储备面积增加13.8%

??2023年，朗诗全年共获取18个项目，包括中国境内12个、美国6个，获取项目均为开发销售型物业。总计新增可售面积为141.1万平方米，同比减少58.3%，预计可售货值约292.9亿元。其中，持有权益项目6个，均在境外，新增可售面积为8.1万平方米，预计可售货值约为人民币12.2亿元；境内开发代建服务项目12个，新增可售面积为133.0万平方米，预计可售货值约280.8亿元。新增开发代建服务合同额约4.6亿元，较2022年11.9亿元减少近六成。

??截至报告期末，朗诗拥有储备项目总可售面积为745.5万平方米，预计可售货值约1413.2亿元。其中，开发代建服务项目共76个，可售面积535.4万平方米，较2022年末增加13.8%，预计可售货值约为人民币1014.0亿元；权益项目可售面积为210.1万平方米，预计可售货值约399.1亿元，应占权益部分可售面积为186.4万平方米。

??从储备项目地区分布来看，美国地区总可售面积约157.7万平方米，占比21.2%，累计可售货值达244.8亿元，其中佛罗里达州及得克萨斯州合计占比约48%，加利福尼亚州占比约20%，亚利桑那州占比约30%。中国境内储备项目总可售面积587.7万平方米，占比78.8%，预计可售货值1168.3亿元，主要位于二线城市和热点三线城市，如苏州、成都、无锡等。

??03 盈利

??代建服务收入增加19.1%
净利连续三年亏损

??报告期内，朗诗累计实现营业收入90.4亿元，同比减少35.5%。其中，物业销售收入86.2亿元，同比减少36.9%；开发代建服务收入4.2亿元，同比提升19.1%。毛利润11.1亿元，同比减少18.0%；毛利率为12.3%，较2022年上升2.6个百分点；其中代建业务的毛利率约为27%。净利润亏损8.6亿元，亏损幅度较2022年收窄。

??尽管在轻资产转型下，代建业务的布局对朗诗的收入、利润的实现起到了一定的平滑作用，但整体盈利仍深陷困境，净利润连续三年亏损，预期并不乐观。截至2023年末，朗诗应占权益下的已售未入账物业面积为45.0万平方米，金额约为73.3亿元，同比分别减少33.1%和29.5%，意味着未来企业营收仍将继续下滑。后期企业还需交积极跟进建设进度，保证交付按时按质完成，收入如期结转。

??04 负债

??短期债务增加32%
流动性风险持续积聚

??截至2023年末，朗诗总有息负债72.1亿元，较2022年末减少1.6%。其中，短期债务19.7亿元，同比增加32.0%，占总有息债务27.3%；一至两年到期债务大幅减少54.9%至22.3亿元。持有现金10.9亿元，若剔除受限制现金0.99亿元以及不能自由使用的附属公司LandseaHomes现金结余8.47亿元，非受限现金仅有1.4亿元。

??从偿债压力指标来看，非受限现金短债比为0.07，净负债率为295.7%，扣除预收款项后的资产负债率约为89.2%，踩中“三条红线”。且截至综合财务报表批准日，朗诗本金3400万美元（相当于人民币2.41亿元）的优先票据违约，未在到期日付款。整体来看，债务风险较大，经营面承压明显。