欧洲杯足球网_欧洲杯开户app¥外围平台

图片
首开股份:销售回款率104%,投资聚焦核心城市

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-04-26 09:19:17 来源:克而瑞地产研究

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-26
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

??销售金额同比下降近三成,销售回款率104%,营收规模与去年持平,三道红线处于橙档。

??◎  作者 / 沈晓玲、张少贤

??核心观点【全年实现销售615亿元,销售回款率104%】2023年,首开股份实现全口径销售金额615亿元,同比降低29.2%,销售回款率达104%。全口径销售面积270万平方米,同比降低15.1%;销售均价22803元/平方米,较去年末降低16.7%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下,2023年首开股份销售目标完成率为69.9%。与此同时,首开股份全年销售回款637亿元,销售回款率为104%。

??【投拓谨慎,超七成土储位于一二线城市】2023年年,首开股份新增土储规模40.8万方,新增土储拿地金额105.4亿元,拿地销售比为0.17,略小于百强房企0.21的平均水平。企业未公布可售土储,但根据已售和投资来看,预计截至2023年末,首开股份总土储未售建面约1300万平方米。从城市分布来看,首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市,累计占比超七成。

??【营收规模与去年持平,净利润亏损】2023年,首开股份实现营业收入478亿元,基本与去年同期持平;毛利润54.9亿元,同比下降31.1%。净利润亏损59.4亿元、归母净利润亏损63.4亿元。从盈利指标来看,2023年首开股份的毛利率较去年末降低5.1个百分点至11.5%,净利率和归母净利率分别为-12.4%和-13.3%。年内资产减值损失17亿元、公允价值变动损失7.2亿元、信用减值损失8.9亿元,均对首开股份的利润实现有较大的负面影响。

??【非受限现金短债比1.46,整体债务结构仍需改善】截至2023年末,首开股份持有现金229.5亿元,较2022末增加24.1亿元,其中受限及预售监管资金39亿元、非受限现金190.5亿元。非受限现金短债比1.46倍、长短期债务比6.81倍,较2022年优化。净负债率169.6%、永续债作负债的净负债率175.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.8%,均较2022年末有所提升,仍需进一步优化以达到监管要求。

??【酒店物业营收达8亿,城市更新等板块持续探索】截至2023年末,首开股份酒店物业经营等结算收入8.02亿元,同比增长26.1%,年内福州首开君澜温泉酒店全面开业,首开万科中心新增签约1.7万平米,西客站项目、京宝大厦、宋家庄福茂出租率均达100%。同时,首开股份近年来也在城市更新、长租公寓、养老与文创等领域持续探索。首开Long街获第二届“北京城市更新最佳实践”。首开乐尚系列长租公寓初具规模,已开业9家,入市房源超6000套,出租率89%。养老方面,随着管庄项目的开业,首开寸草已投入运营养老院9家,床位700余张,在院老人超500人。

??01 销售

??全年实现销售615亿元,销售回款率104%

??2023年,首开股份实现全口径销售金额615亿元,同比降低29.2%,销售回款率达104%。全口径销售面积270万平方米,同比降低15.1%;销售均价22803元/平方米,较去年末降低16.7%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下,2023年首开股份虽然已经调低了年度销售目标,以全年销售880亿元的销售目标来看,销售目标完成率为69.9%。与此同时,首开股份全年销售回款637亿元,销售回款率为104%。

2

??02 投资

??投拓谨慎,超七成土储位于一二线城市

??2023年行业流动性压力持续,规模房企整体投资意愿延续低迷、投资态度谨慎。首开股份的投资力度也收缩明显,新增投资规模保持在低位。2023年,首开股份共新增5幅地块,新增土储规模40.8万方,新增土储拿地金额105.4亿元,拿地销售比为0.17,略小于百强房企0.21的平均水平。

2

??企业未公布可售土储,但根据2023年企业已售和投资情况来看,预计截至2023年末,首开股份总土储未售建面约1300万平方米,按照近3年的去化速度来看,总土储规模保持相对充裕,足够支撑未来4-5年左右的开发。

??从城市分布来看,截至2023年末首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市,按建面分别占到40%和33%。区域来看,环渤海区域占比最高达59%,其中北京占到近7成;长三角区域占比16%,中西部和珠三角则分别占到12%、14%。总体来说,首开股份的总土储整体城市能级较高、且大本营相对集中,在目前的行业形势下整体风险相对可控。

2

??03 盈利

??营收规模与去年持平,净利润亏损

??2023年,首开股份实现营业收入478亿元,基本与去年同期持平;毛利润54.9亿元,同比下降31.1%。净利润亏损59.4亿元、归母净利润亏损63.4亿元,归母净利亏损规模较去年进一步放大。从盈利指标来看,2023年首开股份的毛利率较去年末降低5.1个百分点至11.5%,净利率和归母净利率分别为-12.4%和-13.3%。综合来看,一方面,近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低,首开股份历史高价地块、低利润项目的结转出清拉低了利润率水平。另一方面,2023年资产减值损失17亿元、公允价值变动损失7.2亿元、信用减值损失8.9亿元,都对首开股份的利润实现有较大的负面影响。

2

??04 负债

??非受限现金短债比1.46,整体债务结构仍需改善

??2023年,首开股份有息负债规模小幅下降至1178亿元,其中,短期有息负债同比降低15.6%至150.9亿元。截至2023年末,首开股份持有现金229.5亿元,较2022末增加24.1亿元,其中受限及预售监管资金39亿元、非受限现金190.5亿元。非受限现金短债比1.46,较去年提升0.4个百分点,长短期债务比6.81,较2022年优化。

??年内,首开股份净负债率169.6%、永续债作负债的净负债率175.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.8%,均较2022年末有所提升,仍需进一步优化以达到监管要求。

2

??05 多元化

??酒店物业营收达8亿,城市更新等板块持续探索

??除了地产开发主业外,首开股份也有序推进物业经营板块的发展和优化。截至2023年末,首开股份酒店经营收入快速增长,酒店物业经营等结算收入8.02亿元,同比增长26.1%,年内福州首开君澜温泉酒店全面开业,首开万科中心新增签约1.7万平米,西客站项目、京宝大厦、宋家庄福茂出租率均达100%。

??同时,首开股份近年来也在城市更新、长租公寓、养老与文创等领域持续探索。城市更新方面,年内首开Long街积极探索存量楼宇利用新路径,入选中国城市更新论坛“优秀案例”,获第二届“北京城市更新最佳实践”,并承办“首届北京城市更新周”闭幕式。长租公寓方面,首开乐尚系列长租公寓初具规模,已开业9家,入市房源超6000套,出租率89%。养老方面,随着管庄项目的开业,首开寸草已投入运营养老院9家,床位700余张,在院老人超500人。

2

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部