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??【合约销售增长5%至3098亿，北京区域销售超6百亿】2023年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约3098亿元，同比上升5%。2023年百强房企全年销售金额同比减少16.5%，中海依然取得销售的正增长，表现相对亮眼。业绩会中，管理层表示“3月份项目的周来访和成交数据对比去年下半年有明显提升。”但未来销售能否继续保持企稳回升，仍有待时间观察。年内，中海在北京、厦门、天津、深圳等7座城市实现超百亿元的销售，其中北京区域销售金额达614亿元。

??【投资实现双位数增长，北京、上海获地规模超百万】2023年，中海地产（包括中海宏洋）合计新增土储926万平方米，新增土储总地价1463亿元，同比上升25%。据管理层透露，2023年中海新获土储的平均毛利率是22%，符合内部投资刻度和净利润率水平。具体城市来看，北上广深是拿地最多的城市，其中北京新增土储135万平方米，上海新增土储也超百万方；天津、合肥、杭州、苏州及武汉新增获地也超30万平方米。对于2024年的投资策略，中海表示“投拓会聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目。”

??【毛利润同比增长7%，净利率略下降至13.35%】2023年中海地产营业收入为2025亿元，同比上升12%，毛利润同比上升7%，毛利率20.32%；净利润同比增长10%，净利率13.35%，利润水平属于行业前列。期内，中海外币汇兑亏损约19亿，对此中海在年报中表示，年内积极缩减非人民币净负债敞口，提前偿还俱乐部贷款港币300亿元，降低外币债务，并增加人民币融资。目前暂未参与任何衍生金融工具投机交易，但将审慎考虑是否于适当时候进行货币和利率掉期安排，以对冲相应的风险。

??【三条红线维持绿档，未来将规模和利润率放在首位】年内，中海地产经营性现金净流入352.8亿，净偿还债务156亿。年末，持有银行结余及现金为1056亿元（包括受规管的物业预售所得款为208亿元），扣除受限制现金后的现金短债比为2.07。此外，一年内到期的总有息负债为410亿元，流动负债中贸易及其他应付款857亿。截止2023年底，中海净负债率38.69%；加权平均融资成本3.55%，维持绿档。相对稳健的财务情况，让中海在当前环境下拥有更多机遇。管理层表示“未来国内头部房企的市占率会明显提升。中海还是把利润的规模、利润率放在首位，并借机实现量的合理增长和质的有效提升，积极在这轮调整期中寻找机会。”

       销售

??合约销售增长5%至3098亿北京区域销售超6百亿

??2023年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约3098亿元，同比上升5%；销售面积约1336万平方米，同比下降4%；销售均价23189元/平米，同比增长9%。

??2023年初，中海地产曾制定了全年销售增长20%的目标，虽然最终未有达标，但在百强房企全年销售金额同比减少16.5%的背景下，依然取得销售的正增长，表现相对亮眼。2023年下半年中海地产的销售为1296亿元，结合此前中海地产在中期业绩会中表示的下半年总可售货量6100亿元，推测去化率在25%以下。

??2024年前3月，中海地产销售金额602亿元，销售面积202万平方米；分别同比下降4%、下降45%。需注意的是，近期3月上海的中海顺昌玖里开盘销售196亿，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录；2024年3月单月中海销售金额412亿元，虽同比下降4%，但成为头部房企中的单月销冠。业绩会中，管理层表示“3月份项目的周来访和成交数据对比去年下半年有明显提升。其中，周均来访量大概提升了13%左右；周均成交量大概提升了7%。”未来销售能否继续保持企稳回升，仍有待时间观察。

??从销售结构来看，2023年中海地产（中海地产及附属公司）合约销售金额达2257亿元，同比上升3%；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达841亿元，同比上升11%。

??从能级看，一线及强二线城市是中海实现去化的主要区域，累计实现销售金额1973亿，占总销售金额的74%。区域分布上，北部大区是主要的销售贡献区域，销售金额达911亿元，占比达到了29%。年内，中海在北京、厦门、天津、深圳等7座城市实现超百亿元的销售。其中，北京区域销售金额达614亿元，北京都阙台项目的销售合约额达到百亿规模。

??投资

??投资实现双位数增长北京、上海获地规模超百万

??虽然销售未有达标，但在投资力度上2023年中海仍保持了“两位数的增长”。2023年，中海地产（不包括中海宏洋）于内地23个城市及香港合共新增43幅土地，新增土地储备总建筑面积为764万平方米，同比上升3%；新增土储总地价1342亿元，同比上升25%；对应货值2404亿元。此外中海宏洋新增土地储备162万平方米，总地价121亿。2023年集团系列公司合计新增土储926万平方米，同比下降4%；总地价1463亿元，同比上升25%。

??据管理层透露，2023年中海新获土储的平均毛利率是22%，符合内部投资刻度和净利润率水平。从这部分新增土储转化开盘的项目看，无论从回报率、流速还是利润率，均达到比较理想的状态，项目平均利润率能达到16%左右。

??从拿地结构来看，2023年中海地产（含中海宏洋）于各区域拿地较为均衡，其中长三角及环渤海新增土储建面占比分别为32%及31%，其中长三角占比同比2022年增加了16个百分点。

??从城市能级来看，中海地产（含中海宏洋）于一二线的新增土储建面占比达到了90%；尤其是一线占比38%，同比2022年增加了25个百分点。

??具体城市中，北上广深是拿地最多的城市，其中北京新增土储135万平方米，上海新增土储也超百万方；天津、合肥、杭州、苏州及武汉新增获地也超30万平方米。

??对于2024年的投资策略，中海表示“投拓会聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目。”需注意的是，2023年中海于香港获得一幅土地，未来中海表示会“保持对香港楼市的投资强度，对香港市场抱以持续的信心。”

??截至2023年底，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备3522万平米（权益面积3039万平米），较2022年下降20%。中海宏洋拥有土地储备为1881万平方米（权益为1552万平方米），较2022年下降23%。中海地产系列公司合计拥有土地储备5403万平方米。土储建面大幅减少主要是由于中海近年来聚焦高能级城市投资，故而建面减少，但投资成本在不断上升。2023年中海的购地成本达到了23189元/平米，为历年最高，同比增长9%。

??盈利

??毛利润同比增长7%净利率略下降至13.35%

??2023年中海地产营业收入为2025亿元，同比上升12%；其中物业发展收入同比上升11%至1929亿元。从利润情况来看，毛利润同比上升7%至412亿元，毛利率同比下降了0.97个百分点至20.32%。净利润同比增长10%至270亿元，净利率同比下降0.26个百分点至13.35%。

??2023年，房地产市场经历短暂小阳春后持续下行，下半年的销售压力尤为明显。在此背景下，不少房企的利润出现了下跌，中海地产依然实现了利润规模的淡市增长，但利润率指标有所下滑，但毛利率依然维持20%以上，净利率维持10%以上，属于行业前列。

??值得注意的是，2023年中海净利润增幅超过了毛利润，主要是由于2022年中海曾分别对物业存货减值准备15.2亿元，对应收合营公司款减值准备13.27亿元。但2023年，中海并未对物业减值进行计提。据管理层表述“公司对于计提减值是非常审慎的，若是管理层不断进行大额计提减值，反而是我们对于源头管理的失职与减值的不谨慎。”

??但继2022年外币汇兑净亏损52亿后，2023年中海外币汇兑亏损约19亿，对此中海在年报中表示，年内积极缩减非人民币净负债敞口，提前偿还俱乐部贷款港币300亿元，降低外币债务，并增加人民币融资。目前暂未参与任何衍生金融工具投机交易，但将审慎考虑是否于适当时候进行货币和利率掉期安排，以对冲相应的风险。

??偿债

??三条红线维持绿档未来将规模和利润率放在首位

??2023年中海地产加强了销售回款力度，同时积极偿还债务。年内，销售回款为2172亿，其他经营回款145亿，总经营回款2317亿，同比上升15%。资本支出为1641亿（其中土地成本1023亿，建安支出617.5亿），经营性现金净流入352.8亿。同时期内，境内外融资829亿，提早或到期偿还债务985亿，净偿还债务156亿。

??截止2023年底，中海地产银行结余及现金为1056亿元（包括受规管的物业预售所得款为208亿元），较2022年略有下降4%。扣除受限制现金后的现金短债比为2.07，长短期债务比5.29。

??截止2023年底，中海一年内到期的总有息负债为410亿元，流动负债中贸易及其他应付款857亿，同比增长9%，其中账龄在一个月内的有337亿。业绩会中，管理层表示“就算销售腰斩50%，公司的现金流也没有问题。”中海对现金流的自信，一方面来自持有货值位于高能级城市，较为优质；另一方面则是对投拓过程中对费用控制和成本支出较为严格，会根据现金流的收入进行“以收定支”。

??截止2023年底，中海净负债率同比下降约4个百分点至38.69%；扣除预收账款后的资产负债率为51.79%；加权平均融资成本3.55%，处于行业极低水平，依然维持绿档。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇。

??截至2023年末，中海市占率为2.66%，较上年同期提高0.29个百分点。据管理层表示“未来国内头部房企的市占率会明显提升。中海还是把利润的规模、利润率放在首位，并借机实现量的合理增长和质的有效提升，积极在这轮调整期中寻找机会。”

??多元化

??商业收入增长21%2024年有望实现25%增长目标

??2023年，中海地产商业物业收入为63.6亿元，同比上升20.9%，其中写字楼收入为34.3亿元，购物中心收入为16.8亿元，长租公寓收入为1.9亿元，酒店及其他商业物业收入为10.6亿元。

??年内，中海地产新增12个商业物业投入运营，包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓，为商业物业收入增长注入新的动能。在年报中，中海表示商业物业收入2024年有望继续实现25%的增长目标。

??此外，中海地产还以轻资产模式输出管理，年内新签约管理六个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓。于2023年末累计管理外部商业物业150万平方米。