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??新管理层上任，一次性出清历史包袱，计提减值335.5亿元，创上市以来最大亏损。

??◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

??核心观点

??【销售业绩同比降幅35%，26个城市销售金额排前三】2024年万科销售额2,460.2亿，合同销售面积1,810.7万平，同比分别下降34.6%、26.6%，降幅高于行业平均，销售承压明显。核心城市头部优势稳固，26个城市销售金额排前三。加大盘活旧库存、出清非主业以回笼现金，四季度单季经营性现金流净流入86.5亿元，环比增长25.3倍，推动全年经营性现金流实现38亿元的净流入。

??【聚焦一二线，权益土地支出同比降幅88%至56亿】2024万科投资态度审慎，全年新增土地计容建面137万平方米，同比减少77%，拿地总价91.38亿元，拿地销售比0.04，投资收缩态势明显。全年权益土地款支出同比减少88%至55.6亿元，拿地权益比例60.8%。投资聚焦一二线，一线、二线新增土地计容建面分别37.7和67.9万方，占比分别27.5%、49.6%，主要集中在广州、成都、杭州、上海和武汉等城市。2024年末万科项目储备总计容建筑面积约6,838万平方米，较2023年末减少25.6%，可支撑未来三至四年的发展。

??【计提335.5亿减值拨备，致归母净利亏损扩大至495亿】2024年万科开发收入3,010亿元，同比降幅30%；合同负债1923.6亿元，对物业开发收入覆盖倍数不足1，预计2025年营业收入继续筑底。计提335.5亿减值拨备，存货跌价70.6亿、信用损失264亿、合联营减值0.84亿、投资性房地产减值0.25亿，至净利亏损扩大至487亿元（减值拨备占比69%），归母净利亏损扩大至494.8亿。一次性出清财务风险，可能缘于新管理层上任，想与前任管理层做切割，明确权责划分，减轻未来业绩减值压力。基于2024年的低业绩基数，2025年可能迎来万科业绩拐点，修复市场信心。

??【2025年迎来偿债高峰，新管理层力图优化现金流】2024年万科新增融资和再融资948亿元，同比增长5.7%，融资总量相对稳定；年内按期偿还93亿元境内债与人民币约104亿元的境外债，有息负债3,612.8亿，短债规模1,582.8亿，占比43.8%，2025年万科将面临偿债高峰期。现金短债比0.56，若再扣除预售监管资金后，真实的流动性进一步承压。本次深铁作为大股东全面接管万科核心岗位，首要任务是化解其债务风险、恢复市场信心，避免万科成为行业系统性风险的导火索。但同时可能需时间与万科原管理团队进行磨合，后续仍要平衡国资支持与市场化运作。

??【聚焦三大主业，穿越房地产深度调整期】万物云实现营业收入363.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长8.9%，年末累计完成250个蝶城（包含1,555个住宅物业项目）的流程改造验收；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入37.02亿元，同比增长7%；泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间。截至2024年底，泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，服务企业客户超5400家，出租率95.6%。

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??销售

??销售业绩同比降幅35%
26个城市销售金额排前三

??2024年万科实现合同销售金额2,460.2亿元，合同销售面积1,810.7万平方米，同比分别下降34.6%、26.6%，全口径销售额降幅高于行业平均（百强平均跌幅约30%），销售承压明显。核心城市头部优势稳固，销售金额在15个城市位列第一，在5个城市排名第二，在6个城市排名第三。万科销售回款率超100%，全年销售商品、提供劳务收到的现金流入2010亿元，同比减少32.2%，与销售额降幅基本匹配；加大盘活旧库存、出清非主业以回笼现金，四季度单季经营性现金流净流入86.5亿元，环比增长25.3倍，推动全年经营性现金流实现38亿元的净流入。

??从销售结构来看，7大区域业绩同比均有不同程度下滑，但分布格局保持相对稳定。一线城市市场相对稳健，全年上海区域和北京区域合计贡献万科58%的销售额。其中，上海区域以422亿元居首，占比32.7%，北京区域次之，实现销售额296.2亿元，占比22.9%，同比提升9.4个百分点。

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??投资

??聚焦一二线
权益土地支出同比降幅88%至56亿

??2024年万科投资态度审慎，全年累计获取新项目13个，新增土地计容建面137万平方米，同比减少77%，拿地总价91.38亿元（以新增项目平均地价6,670元/平计算），拿地销售金额比0.04，投资收缩态势明显。全年权益土地款支出同比减少88%至55.6亿元，拿地权益比例60.8%。

??从投资的城市能级来看，聚焦一二线，一线、二线新增土地计容建面分别37.7万平米和67.9万平米，占比分别27.5%、49.6%，主要集中在广州、成都、杭州、上海和武汉等城市；三四线（徐州、贵阳、唐山）新增土地计容建面31.4万方，占比22.9%。

??2024年末万科项目储备总计容建筑面积约6,838万平方米，较2023年末减少25.6%，尽管总土储规模持续下降，但根据近三年的去化速度估算，可支撑未来三至四年的发展。其中在建项目总计容建筑面积约3,719.6万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3,118.4万平方米(占比45.6%)；权益计容建筑面积约4,410万平方米，整体权益占比64.5%。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。

??值得注意的是，年末万科存货账面价值5,190.1亿元，较2023年底下降26.0%。其中，已完工开发产品（现房）1,239.1亿元，占比23.9%，较2023年底的15.4%增长明显，现房库存压力上升。为缓解现房库存压力，万科对现房住宅、车位和商办等类型加强库存去化力度，现房实现销售352亿元，准现房销售556亿元，车商办销售270亿元。

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??利润

??计提335.5亿减值拨备
致归母净利亏损扩大至495亿

??2024年万科营业收入3,431.8亿元，同比下降26.3%，其中物业开发收入3,010亿元，同比降幅30%，结算大幅放缓。年末合同负债1923.6亿元，较年初降幅37.7%，对物业开发收入覆盖倍数不足1，预计2025年营业收入将维持低位。

??盈利能力方面，毛利349.1亿元，同比降幅50.8%，受2022年前获取的高地价项目陆续结转的影响，结算毛利率继续探底至9.5%。年内计提335.5亿大额减值拨备，存货跌价准备70.6亿（并表范围内）、投资性房地产减值准备0.25亿、合联营减值准备0.84亿、信用损失准备264亿，至净利亏损扩大至487亿元（减值拨备占比69%），归母净利亏损扩大至494.8亿。一次性出清财务风险，可能缘于新管理层上任，想与前任管理层做切割，明确权责划分，减轻未来业绩减值压力。基于2024年的低业绩基数，2025年可能迎来万科业绩拐点，修复市场信心。

??04

??负债

??2025年迎来偿债高峰
新管理层力图优化现金流

??2024年万科新增融资和再融资948亿元，同比增长5.7%，融资总量相对稳定；抓住新政窗口期，新增全口径经营性物业贷293亿元，年末经营性物业贷余额为467亿元。年内向北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等59个城市上报融资协调机制白名单项目178个。全年万科新增融资的综合成本3.54%，仍然保持较强的资金成本优势。

??年内万科按期偿还93亿元境内债与人民币约104亿元的境外债，年末有息负债3,612.8亿，较年初增长12.9%，短债规模1,582.8亿，占比43.8%，2025年万科将面临偿债高峰期。年末货币资金881.6亿元，较年初减少11.7%，现金短债比0.56，若再扣除预售监管资金后，真实的流动性进一步承压。此外，净负债率80.6%，较去年初增长25.9pct;剔除预收房款的资产负债率为68.5%，较去年初增长3pct。

??本次深铁作为大股东全面接管万科核心岗位，首要任务是化解其债务风险、恢复市场信心。深圳国资已明确表态将动用“市场化、法治化手段”支持万科，2024年以来支持完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等，优化现金流。2025年2月深铁分两笔向万科提供合计70亿元的股东借款，相关借款利率低于金融机构新获得的融资利率。深铁派驻管理层，可能需时间与万科原管理团队进行磨合，后续仍要平衡国资支持与市场化运作。

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??多元化

??聚焦三大主业
穿越房地产深度调整期

??2024年万科制定并落地了“一揽子方案”，继续聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，短期有望提振现金流，穿越房地产深度调整期，长期培育后有望优化未来业务结构。

??万物云实现营业收入363.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长8.9%，其中社区空间居住消费服务收入210.2亿元，占比57.8%，同比增长11.0%；商企和城市空间综合服务收入123.3亿元，占比33.9%，同比增长5.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入30.3亿元，占比8.3%，同比增长8.6%。深化蝶城战略，蝶城数量从年初的621个增长至666个，万物云新增改造100个蝶城，年末累计完成250个蝶城（包含1,555个住宅物业项目）的流程改造验收。

??租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。报表期内，泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间。截至2024年底，泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，服务企业客户超5400家，出租率95.6%。

??其余业务板块，如商业业务(含非并表项目)营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。年内实现上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等8个商业项目开业，年末合计开业181个商业项目（不含轻资产），建筑面积1081万平；规划中和在建商业建筑面积为196万平。运营中的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过58%，四个一线城市的占比为29%，一二线城市的占比超过94%。物流业务（含非并表项目）实现经营收入39.7亿元，其中高标库营业收入21.3亿元，冷链营业收入18.4亿元。物流仓储业务累计开业151个，可租赁建筑面积1,043.1万平，其中高标库可租赁建筑面积840.7万平，稳定期出租率87%；冷链可租赁建筑面积202.4万平，稳定期使用率78%。