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??业绩稳步修复，32个城市销售金额排名前三；经营性现金流连续14年为正，下半年无境外债到期。

??◎  作者 / 房玲、汪慧

??核心观点

??【业绩稳步修复，32个城市销售金额排名前三】2023年上半年，实现销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%，销售面积1297.0万平方米，同比增长0.5%。在32个城市销售金额排名前三，其中在15个城市位列第一、在12个城市排名第二、在5个城市排名第三。整体来说，销售业绩稳步修复，下半年面对市场冷淡，还需把握推盘节奏和质量，保证全年业绩的实现。

??【1-8月新增32个项目，集中在一二线城市】万科坚持高质量投资，1-8月累计获取新项目32个，主要位于上海、杭州、南京、合肥、广州等一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，总地价718.6亿元。其中16个项目于报告期内获取，计容建筑面积约257万平方米。截至报告期末，项目储备总计容建筑面积约10773.6万平方米，平均权益占比63.7%。

??【归母净利润下降19.4%，盈利能力继续承压】报告期内，万科累计实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%，已售未结合同金额为4884.4亿元。营收和利润规模增长承压，毛利润379.0亿元，同比下降10.5%，净利润151.7亿元、归母净利润98.7亿元，分别同比下降16.3%、19.4%。利润率指标仍面临下行，整体税前毛利率18.9%，同比下降1.6个百分点，开发业务的结算毛利率为20.3%。净利率7.6%、归母净利率4.9%，分别较2022年同期下降1.2个百分点和1个百分点。

??【经营性现金流连续14年为正，下半年无境外债到期】截至报告期末，有息负债合计3213.6亿元，其中一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%，较年初下降6.3个百分点。货币资金1221.8亿元，现金短债比为2.7，经营活动产生的现金流量净额18.6亿元，连续14年为正。此外，净负债率49.5%，处于行业低位，剔除预收账款的资产负债率为66.9%，“三条红线”保持“绿档”，且下半年无境外债到期。整体债务结构持续优化，稳健性较高。

??【经营服务业保持增长，全口径收入267.3亿元】在开发、经营、服务并重战略下，报告期内经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中，万物云实现营业收入161.1亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长12.2%，蝶城数量从年初的584个增长到601个。物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。

??01 销售

??业绩稳步修复
32个城市销售金额排名前三

??2023年上半年，万科实现销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%，销售面积1297.0万平方米，同比增长0.5%。在32个城市销售金额排名前三，其中在15个城市位列第一、在12个城市排名第二、在5个城市排名第三，销售金额排名TOP3的城市数量较2022年中期41个显著较少，城市比较优势有所削弱。整体来说，销售业绩稳步修复，下半年面对市场冷淡，还需把握推盘节奏和质量，保证全年业绩的实现。

??从销售结构来看，各区域保持相对稳定的贡献，上海区域、南方区域合计业绩占比过半，达58.5%。上海区域业绩贡献最高，实现销售金额705.1亿元，占比34.2%，稍低于2022年同期36.3%；其次南方区域贡献销售金额490.4亿元，占比24.0%；北京区域贡献也较高，实现销售金额273.1亿元，占比13.4%；此外，华中区域、西南区域、西北区域、东北区域销售金额贡献占比分别为9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。

??02 投资

??1-8月新增32个项目
集中在一二线城市

??今年以来，市场仍面临诸多不确定性，万科保持稳定的投资节奏，1-8月累计获取新项目32个，主要位于上海、杭州、南京、合肥、广州等一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，总地价718.6亿元，权益比例约占60%。其中16个项目于报告期内获取，总计容建筑面积约257万平方米，权益建筑面积为147.7万平方米。截至报告期末，项目储备总计容建筑面积约10773.6万平方米，其中在建项目计容建筑面积约7310.7万平方米、规划中项目计容建筑面积约3462.9万平方米，总权益计容建筑面积约6861.1万平方米，权益占比63.7%。此外，还有一批旧城改造项目，按当前规划条件，项目总计容建筑面积约382.7万平方米。

??03 利润

??归母净利润下降19.4%
盈利能力继续承压

??报告期内，万科累计实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%；期末已售未结合同金额为4884.4亿元，可保障未来收入确认。

??盈利空间也继续受到挤压，利润率指标仍面临下行。上半年毛利润379.0亿元，同比下降10.5%，净利润151.7亿元、归母净利润98.7亿元，分别同比下降16.3%、19.4%。整体税前毛利率18.9%，同比下降1.6个百分点；其中开发业务的结算毛利率为20.3%，同比下降1.6pct。净利率7.6%、归母净利率4.9%，分别较2022年同期下降1.2个百分点和1个百分点。毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题，近两年市场超预期下行，随着这部分的销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会体现在企业今明两年结算业绩上，结算毛利阶段性还会有一定程度的下滑。

??04 负责

??经营性现金流连续14年为正
下半年无境外债到期

??报告期内，万科继续保持行业领先的信用评级，标普、惠誉维持“BBB+”的信用评级、穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。并持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。

??截至报告期末，有息负债合计3213.6亿元，其中一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%，较年初下降6.3个百分点。货币资金1221.8亿元，现金短债比为2.7，经营活动产生的现金流量净额18.6亿元，连续14年为正。此外，净负债率49.5%，处于行业低位，剔除预收账款的资产负债率为66.9%，较2022年末进一步降低，“三条红线”保持“绿档”，且下半年无境外债到期。整体债务结构持续优化，稳健性较高。

??05 多元化

??经营服务业保持增长
全口径收入267.3亿元

??在开发、经营、服务并重战略下，报告期内经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

??万物云实现营业收入161.1亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长12.2%。其中，社区空间居住消费服务收入91.1亿元，占比56.5%；商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比35.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%。值得注意的是，蝶城数量从年初的584个增长到601个。

??物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%，其中，高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.1亿元，同比增长30.3%。万纬物流新开4个冷链园区，可租赁建筑面积21.6万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积843.7万平方米，稳定期出租率为85%，冷链可租赁建筑面积141.5万平方米，稳定期使用率为79%。

??租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。上半年泊寓在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取房源0.98万间，净新增开业0.73万间。截至6月底，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等27个城市排名前三，出租率为95.9%。

??商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%，同比提高2.0个百分点。