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??2024年绿城合同销售额降，代建销售占比创新高，拿地权益升，结转毛利率回升，财务稳健。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心观点

??【代建销售占比创新高，存货去化仍面临压力】2024年绿城实现合同销售额2768亿元，合同销售面积1409万平，分别同比减少8.1%和8.9%。其中代建业务降幅相对较小，实现销售额1050亿元，同比减少1.7%，销售贡献也同比提高了2.5pct至37.9%，创历史新高。虽然2024年的整体去化率从60%回升至62%，但是对比企业披露的82%的首开去化率，企业的存货去化仍有压力。2025年自投项目销售目标1600亿元，同比略有下降；代建全年预计1000亿元左右，和2024年基本持平。

??【代建新拓面积增长但收费降低，总可售货值9316亿元】2024年绿城管理新拓代建项目总面积3649万平方米，同比增长3.4%，2023年增速为25%；新拓项目代建费用为93.2亿元，同比下降10.1%，2023年则为增长20.5%。对比来看，代建业务在竞争加剧的情况下盈利压力也有所加大。代建项目总可售货值9316亿元，同比上升约4.4%，保障未来业绩稳定。

??【拿地销售比降至0.4，权益占比继续提升至80.5%】2024年绿城新增42宗地块，拿地建面418万平，同比减少25%，新增货值同比减少23.6%至1088亿元。与此同时，新增项目的拿地金额权益比例同比提高了5.4pct至80.5%；按金额计权益拿地销售比从2023年的0.47降至0.4，企业继续保持着量入为出的投资策略维护现金流的稳定。截至2024年底，总土地储备2747万平，总可售货值4496亿元，一二线占比76%，10个战略核心城市货值占比53%，整体土储安全边界较高。

??【结转毛利率同比回升，2025年利润指标仍存压力】2024年绿城结转收入1470.2亿元，同比增长21.9%；期末全口径已售未结资源1905亿元，同比减少25.7%；合同负债同比减少8%至1469.6亿元，短期营收或将下降。综合毛利率为12.8%，同比微降了0.2pct，但是物业销售的结转毛利率为11.7%，同比提升了0.4个百分点。净利率同比降低2.5pct至2.6%，归母净利率也同比降低了1.4pct至1%，主要是因为企业合联营业绩亏损，以及企业计提了49亿元的减值损失。

??【融资渠道相对畅通，财务状况整体较为稳健】2024年绿城累计发行125.31亿元境内债券，同比减少9.5%，平均成本较去年同期的3.74%微升至3.88%。期末银行借款规模1046亿元，对有息负债的占比提升3.1pct至76.3%；融资逐步转向低息的银行贷款，整体融资成本降至3.7%。可动用现金对短债覆盖倍数为1.41倍，和2023年底持平；扣预资产负债率67.3%，同比降低1.1pct；净资产负债率56.6%，同比降低7.2pct，三条红线仍处于绿档，财务状况整体稳健。

??01

??销售

??代建占比创新高，存货去化仍是焦点

??2024年绿城实现合同销售额2768亿元，合同销售面积1409万平，分别同比减少8.1%和8.9%。其中代建业务的降幅相对较小，实现了销售额1050亿元，同比减少1.7%，对销售额的贡献也同比提高了2.5pct至37.9%，创历史新高。

??自投项目销售额和面积为1718亿元、591万平，同比分别减少11.6%和13.8%；回款率达到了104%，有利于保持现金流的稳定。在市场低迷的情况下绿城仍保持相对稳定的销售，主要是因为企业聚焦高能级核心城市，一二线销售额贡献占比达到了79%，同时在全国18城的销售排名进入了TOP5。与此同时，随着近年来绿城拿地权益比例的提升，销售权益比例也提高到了70.2%，达到了近年来的新高。

??值得注意的是，虽然2024年绿城的整体去化率从2023年的60%回升至62%，但是对比企业披露的82%的首开去化率，差距仍然较为显著；结合存货中已竣工待售物业的占比同比提高了5pct至18%来看，2025年企业仍将以去库存为主要工作之一。

??2025年绿城自投项目可售货值2002亿元，一二线占比83%。其中存量在售的货值占比为44%，计划新推占比56%（其中首开594亿元）。再加上2025年新获取项目的当年可推盘货值之后，企业预计整体的去化率会保持在62%；2025年自投项目销售目标1600亿元，同比略有下降，代建全年预计1000亿元左右，和2024年基本持平。

??02

??代建

??新拓面积增长但收费降低
总可售货值9316亿元

??2024年绿城管理新拓代建项目总面积3649万平方米，同比增长3.4%（2023年增速为25%）；新拓项目代建费用为93.2亿元，同比下降10.1%（2023年则为增长20.5%）。在新拓代建面积增长的情况下代建费用却有所降低，企业的代建业务在市场下行、竞争加剧的情况下盈利压力加大。

??从新拓项目的分类情况来看，来自政府和国企的代建仍然占主力地位：政府代建面积1150万平方米，占比31.4%，国有企业代建面积920万平方米，占25.1%，两者总建面约2070万平方米左右。但是在市场竞争激烈的情况下，新拓代建面积中国企客户同比大幅减少了22%，而私营企业则大幅增长了36%。与此同时，绿城管理的在管项目在全国范围内进一步拓展，2024年首次将山东、广东纳入代建版图。

??整体来看，绿城管理依然保持行业领先地位，截至2024年底代建项目覆盖130个城市，较2023年底增加8个；合约项目建面12560万平方米，同比增长5%；代建项目整体可售货值9316亿元，同比上升约4.4%。

??03

??投资

??拿地销售比降至0.4
权益占比继续提升至80.5%

??2024年绿城新增42宗地块，拿地建面418万平，同比减少25%；新增货值同比减少23.6%至1088亿元。与此同时，新增项目的拿地金额权益比例相比于2023年提高了5.4pct至80.5%；按金额计权益拿地销售比从2023年的0.47降至0.40，企业继续保持着量入为出的投资策略维护现金流的稳定。业绩会上管理层表示，2025年绿城拿地货值目标与2024年相当，但是如果市场机会好的话也可能超过2024年。

??绿城当前投资策略是聚焦优质项目本身，宁可错过也不错投。从2024年投资表现来看，绿城获地主要集中于杭州、西安和济南等二线城市，新增土储建面占比约78%。与此同时，绿城也在持续关注浙江省内强三四线城市的投资机会，比如嘉兴、义乌、台州等城市，适量下沉到较好的地级市县做改善型产品。未来企业将加快相应优质地块的入市，来维持集团整体现金流稳定。

??截至2024年底绿城的总土地储备同比继续减少26.2%至2747万平（权益比64.98%），可售建面1843万平米（权益1180万平米）。总货值4496亿元，长三角及环渤海占比60%和13%，一二线占比76%；10个战略核心城市货值占比53%，其中杭州货值为854亿元、上海479亿元、西安274亿元，此外还有宁波、北京、南京、武汉4个重点城市的土储货值超过100亿元，整体土储安全边界较高。

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??盈利

??结转毛利率小幅回升
2025年利润指标仍然存在压力

??2024年绿城营业总收入1585.5亿元，同比增长20.7%；其中，结转收入1470.2亿元，同比增长21.9%。期末全口径已售未结资源1905亿元，同比减少25.7%，其中1428亿元预计于2025年结转确认；合同负债同比减少8%至1469.6亿元，预计2025年结转收入可能有所下滑。

??盈利能力方面，2024年绿城的综合毛利率为12.8%，同比微降了0.2pct。其中，物业销售的结转毛利率为11.7%，同比提升了0.4个百分点，主要是因为结转收入占比较高的上海前滩百合园、西安全运村毛利率较高。

??净利率同比降低2.5pct至2.6%，归母净利率也同比降低了1.4pct至1%，净利率的降幅比毛利率更大，主要是因为企业合联营业绩由去年的盈利21.6亿元转为亏损6.3亿元，同时计提了49亿元的减值，其中存货减值31亿元，因而大幅影响了净利润。企业预计2025年的利润指标仍然存在压力，但是基本已经触底。

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??偿债

??融资渠道相对畅通，财务状况整体稳健

??2024年绿城累计发行125.31亿元境内债券，发债平均成本较上年同期的3.74%略微提升至3.88%。与此同时，2024年绿城完成境外债务置换8.2亿美元；期后于2025年2月发行了5亿美元境外优先票据，是2023年2月以来首笔中资地产板块美元债，融资渠道相对畅通。

??在境内发债、境外融资整体趋缓的情况下，境内银行贷款的融资占比继续提升。期末银行借款规模1046亿元，对有息负债的占比同比提升3.1pct至76.3%，融资逐步转向低息的银行贷款，整体融资成本降至3.7%。

??2024年底绿城有息负债1372亿元，同比减少6.1%，持有现金同比略减0.6%至730亿元。若扣除抵押银行及预售资金监管，期末可动用现金448亿元，同比减少2.4%；同时短期有息负债也比减少2.25%至318亿元，可动用现金对短债覆盖倍数为1.41倍，和2023年底持平，整体看来企业的短期偿债压力仍相对较低。此外，绿城扣预资产负债率67.3%，同比降低1.1pct；净资产负债率56.6%，同比降低7.2pct，三条红线仍处于绿档，财务状况整体稳健。