【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

??业绩表现：疫情影响部分重点城市恢复速度较慢，保利上半年房产签约金额同比下降一成，恢复速度低于全国平均水平

??2020年上半年保利实现签约金额2245.36亿元，同比减少11%，成交面积1491.8万平米，同比减少9%，计算得到签约均价15051元/平米，同比亦下降2%。疫情冲击之下，保利虽积极采取包括线上销售等手段加快推货速度，并严抓回款，但半年度签约金额累计同比仍低于全国整体水平，主要原因在于保利主要布局一二线核心城市，此次疫情影响较为严重，虽然长三角和珠三角上半年贡献金额分别提升25%和28%，尤其广州和佛山单城市贡献值超过150亿元，南京贡献金额翻倍达到100亿元，但整体看，贡献50亿级别的城市由去年同期的17个下降为今年的11个，可见部分城市恢复速度较慢，拖慢保利整体销售速度。

??财务水平：净利率同比小幅下滑，债务规模扩大带来成本上升

??保利上半年实现营业收入737.06亿元、同比增长3.6%，净利率18.07%、同比下滑0.15%。保利上半年资产负债率为77.67%，同比下降2%，略低于行业平均水平0.9个百分点。同时有息债务中，占比近七成长期借款规模以21%的速度增长，仅次于短期借款的增长速度，这使得营业成本中“偿还利息”较2019年同期增长了2.1个百分点。虽然凭借信用优势，保利的融资成本仅为4.84%，远低于行业均值，但随着债务规模的不断扩大，仍将带来财务成本的上升，一定程度上削弱企业的盈利能力。

??土地策略：把握上半年土地市场窗口期，聚焦核心城市高质量扩大土储规模

??截至今年上半年保利新增土储44宗，与去年同期持平，新增建筑面积984万平方米，同比增长19%，取地成本820亿元，同比增长54%。上半年保利在核心城市取地占比达86%，同比进一步增长7%，其更加聚焦于一二线城市取地，使得取地成本大幅提高。

??发展战略：坚持“一主两翼”，聚焦核心城市及城市群，强化综合服务能力

??保利上半年地产销售业务收入673亿元，占总收入的91.3%，房地产开发建设和销售始终是保利的核心业务，其主力开发产品仍然坚持以刚需和改善类现金流产品为主。同时，其在物管、投资和代理业务等方面持续发展，不断强化综合服务能力。其中，保利上半年投资业务收益21.06亿元，同比增长139%；物管业务收入36.01亿元，同比增长27.6% 。

??融资新规影响：保利年中有息负债规模增长压线网传融资新规，其债务结构仍需优化

??结合保利2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，保利2020年中期数据约为78%，超过假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为74%，低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为1.96倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则保利一项指标超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%。2020年上半年保利有息债务规模同比增长10.08%，已经达到临界值，将促使保利进一步优化其债务结构。