【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

??业绩表现：长三角区域拉动业绩逆势上涨

??2020年上半年招商蛇口实现签约销售金额1107亿元，同比增长9.4%。签约销售面积 497.30 万㎡，同比下滑3.5%。销售规模的增长主要得益于城市布局的优势，招商蛇口深耕长三角区域，杭州、上海、苏南、南京4个城市公司上半年销售额均突破百亿元。

??财务水平：成本上升与疫情冲击，整体盈利能力大幅下降，短期债务压力骤增

??盈利：上半年招商蛇口实现营业收入243.2亿元，同比增长45.7%；实现归母净利润9.1亿元，同比下降81.4%。与此同时，上半年招商蛇口净利润率仅为5.11%，较去年同期32.38%的水平下滑84.2%，主要为成本同比大幅上升78.6%导致。其中，土拍、基建等大量资金投入导致社区开发、园区开发营业成本分别上升62.1%、147.7%。同时，邮轮业务受疫情冲击较为严重，邮轮产业营收同比减少74.7%。

??偿债：招商蛇口上半年资产负债率为66.73%。截至上半年，招商蛇口持有现金达648.3亿元，其短债比为0.97，低于上年同期42.7%，原因在于持有现金同比下滑15.2%，资金流动性减弱，短期债务压力大幅增加。招商蛇口综合资金成本为4.78%，处于行业中低水平，在融资层面仍保有优质房企的优势地位。

??土地策略：优化土储优势，一城一策助力深耕城市

??今年上半年招商蛇口累计土储435.6万平方米。新增土储方面，上半年招商蛇口新增计容面积约660万平方米，权益地价405.6亿元，权益拿地销售比36.6%。据悉招商蛇口将深度推进一城一模板体系建设，为补充深耕城市所需土地资源，预期在已布局城市的土储方面或将持续投入。

??发展战略：突破集中商业，以资产管理为核心加速发展

??招商蛇口作为较早布局多元化的房企，2020年以资产管理为核心发展业务，尤其是以集中商业为突破口，在优质区域进行布局，聚焦8-12万㎡的商业标的，同时联动数字化商业发展。

??融资新规影响：一项指标超阈值，整体对招商蛇口影响有限

??结合招商蛇口2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，招商蛇口2020年中期数据约为67%，低于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为37%，低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为0.97倍，低于1倍的标准。如果网传规则为真，则招商蛇口一项指标超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%。招商蛇口今年主要受到疫情突发事件的影响，财务能力表现不佳，但从长期的表现和行业地位看，整体向好。融资新规可以是侧面上对招商蛇口的警醒，但对其实际影响预计有限。