【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

??业绩表现：重点城市拉动整体业绩超预期

??2020年上半年中梁实现合同销售金额677亿元，同比增长6.3%。按照全年销售目标1680亿元计算，上半年完成40%，业绩恢复平稳，与去年同期基本持平。具体来看，今年上半年合约销售面积为541万㎡，较去年同期下降10个百分点，但由于近年来中梁主力市场向二线及强三线城市转移，销售单价的结构性提升拉动销售金额上涨。今年上半年二线城市合同销售金额较去年同期相较提升了75％，其中温州业绩贡献率最高超百亿，高于去年同期九成。

??销售单价方面，今年上半年中梁平均销售单价约12513元/㎡，较去年同期提升了18%，如前文所述，近年来向二线及强三线城市转移的战略取得成效，拉动销售单价上涨。

??财务水平：负债结构优化，净利润水平微降

??盈利：上半年中梁实现营业收入237.7亿元，同比增长15.6%；实现核心净利润13.1亿元，同比上涨6.2%。净利润率微降了0.5个百分点至5.5%，低于2019年行业11.2%的平均净利润率水平。企业土储升级、成本上升，导致净利润率小幅下降。

??偿债：受规模扩张发展影响，中梁上半年资产负债率为90.11%，高于行业平均水平。平均融资成本下降至8.9%，属于行业中等水平。截至上半年，中梁持有现金为350.2亿元，其短债比为1.62，为去年同期的2.7倍，短期偿债能力大幅提升，结合前文较高的资产负债率来看，中梁为了降低企业风险，将短期债务长期化，使得流动资金占比提升，负债结构优化。

??土地策略：土储升级，长三角核心大本营的地位进一步凸显

??上半年中梁新增土储56宗，新增土储面积740万平方米，新增权益拿地销售比58%，高于去年18个百分点，取地热情较高，这主要由于中梁2019年上市后，目前处于规模扩张阶段。在上半年取地投资中，中梁投资策略在于提升土地储备城市能级，拉动二线城市取地金额占比提升17.2个百分点至43.9%。从都市圈角度来看，今年上半年长三角核心大本营的地位更加凸显，长三角合约销售金额占比为63.5%，高于去年同期8.5个百分点。

??融资新规影响：网传融资新规下，中梁一项超出阈值，但对其实际影响有限

??结合中梁2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，中梁2020年中期数据约为90%，超过假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为84%，低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为1.62倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则中梁一项指标超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%。对于处于扩张阶段的中梁在融资层面或将受到一定限制。