【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

??业绩表现：销售恢复不及预期，全年目标实现面临考验

??2020年上半年中南实现合同销售金额813.9亿元，同比增长0.2%。其中，二季度实现销售598.0亿元，同比增长18.9%，占比上半年业绩74%。按照全年销售目标2300亿元计算，上半年完成35%，业绩表现略低于预期。上半年销售能级破百亿的城市仅南通一城，贡献业绩128亿元，宁波、西安以76亿与65亿的业绩贡献位列二、三位。

??销售单价方面，今年上半年中南平均销售单价约13360元/㎡，相较于上年同期提升6.1%。一、二线城市销售金额占比整体的43%，占比较2019年同期下降3个百分点。

??财务水平：短期偿债能力提升，利润水平仍处于行业地位

??盈利：上半年中南实现营业收入296.9亿元，同比增长27.3%，其中房地产业务结算收入208.3亿元，同比增长35.1%，占比整体营收的约70%，主要由于中南竣工面积同比大幅增长303%，大量项目竣工结算所致。

??利润水平方面，上半年中南因结算结构差异导致毛利率水平同比下降4个百分点至19.4%，处于行业较低水平。长期以来，低利润水平一直是中南所面临的问题，今年初深交所曾就该问题向中南发函问询。中南表示，结合企业的基因和现状，希望以不高的利润率，但更好周转率和确定性，实现好的资产回报率。

??偿债：中南上半年资产负债率为89.48%，同比下降1.29个百分点，但仍高于行业平均水平。截至上半年，中南现金余额281.5亿元，其短债比为1.19，较上年末增加13.3%，短期偿债能力进一步提升。中南上半年有息负债781.4亿元，较上年末增加10.7%，其中债券等债务融资工具，融资成本区间为7.30%-10.88%，中南相对较高的融资成本，也将减弱整体盈利水平。

??土地策略：库存土储三、四线为主力，有意愿适度增加一、二线资源占比

??截至今年上半年中南新增土储45宗，新增计容面积约689万平方米，新增土地成本约4400元/平方米，较上年平均土地成本下降15.4%。

??截止 2020 年 6 月末，中南共有 418 个项目，在建项目规划建筑面积合计约 3144 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约 1267 万平方米。在全部项目4411 万平方米可竣工资源中，一、二线城市面积占比约35%，三、四线城市面积占比约65%。

??发展战略：坚持定位大众主流产品，坚持以快速周转对冲低利润风险

??中南的发展战略较为明确、清晰，坚持大众主流的住宅产品定位与坚持快速周转，截至今年上半年，中南项目获取到销售的平均周期保持在7-8个月，企业希望用周转效率来对冲低利润风险。

??发展布局上，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集的核心城市，适度增加一、二线城市的资源占比。目前中南土储货值仍以三、四线城市居多，不排除下半年至明年期内中南或将重点提升一、二线城市投资比重。

??融资新规影响：两项指标超阈值，网传融资新规或将冲击中南资金流动性

??结合中南2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，中南2020年中期数据约为83%，超出假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为147%，超过100%的阈值标准；第三项新城当期短债比约为1.19倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则中南两项指标超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%。中南2020年上半年有息负债增长10.7%，如果新规属实，那么对其影响较大，将增加中南偿债压力，资金流动性面临较大考验。