【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

??业绩表现：上半年业绩恢复不及预期，下半年供货充足冲击目标

??2020年上半年融创实现合同销售金额1952.7亿元，同比下降8.8%，位列行业第五位。按照全年销售目标6000亿元计算，上半年完成32.5%，上半年业绩受疫情影响较大，融创供货安排放缓，直至5月，单月业绩增速首次回正，影响上半年整体业绩增速。

??下半年压力方面，融创下半年剩余任务约4047亿元，较2019年下半年实际完成增加18%，预计融创下半年可售货值约6200亿元，其中76%位于一、二线城市，去化率需达65%以上，对于融创有机会亦有挑战。

??财务水平：积极降低负债水平，在财务优化方面仍有较大空间

??盈利：上半年融创实现营业收入773.4亿元，同比增长0.7%；其中物业销售收入730.7亿元，同比微降0.5%，占比融创整体收入94.5%。上半年营收与上年同期基本持平，主要是销售单价的提升带来的收入抵消因疫情延误物业交付减少结算的部分。

??利润水平方面，上半年融创毛利为177.6亿元，同比减少约8.3%，毛利率为23%，较上年同期减少2.2个百分点，低于行业平均水平。主要原因是融创业务合并收益对应的收购物业评估增值调整导致上半年毛利减少49.4亿所致，剔除这部分影响，毛利水平约为29.3%，略低于行业均值。

??偿债：融创上半年资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，负债结构得到优化，但积极的土地扩张与收并购，使得融创保持较高的负债水平，财务优化仍有较大空间。截至上半年，融创持有现金852.3亿元（不含受限制现金），其短债比为0.47，超过上年同期4.4%，短期偿债能力提升，但资金流动性仍具有一定的风险。因此融创上半年控制拿地节奏，通过释放经营现金流补充流动性。另，融创上半年净负债率为149%，较上年期末下降23.3个百分点。整体上融资在积极优化自身财务结构，当前负债水平仍高于行业均值。

??土地策略：相对冷静控制拿地节奏，八成土储布局一、二线城市

??今年上半年融创在持续升温的土地市场上保持相对冷静，控制拿地节奏，补充少量土地。截至上半年融创新增土地计容面积约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比大幅减少64%。截至上半年融创连同其合营公司累计土储约2.48亿平方米。累计货值约3万亿元，其中80%位于一、二线城市，平均土地成本约4300元/平方米。

??土储布局上，共有6城市权益土储超500万平方米，其中重庆与青岛权益土储超1000万平方米，位列一二位，其余依次为：武汉、天津、成都、济南。

??发展战略：多业态齐发力，旗下物业预计今年独立上市

??2020年是融创上市的十周年，基本完成中国一、二线及强三线城市的全国化布局，并在管理上将全国划分为七个大区进行管理。其在房地产开发、物业管理、文旅等均做出不俗成绩，2020年8月6日，融创服务正式向联交所递交上市申请，融创计划将旗下物业拆分独立上市。

??多业态发展、物业拆分上市等均可助力融创增强整体抗风险能力，丰富其评估维度，亦可在资本市场得到更多的关注。

??融资新规影响：网传融资新规对高负债率的融创具有一定风险性

??结合融创2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，融创2020年中期数据约为82%，低于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为149%，超过100%的阈值标准；第三项新城当期短债比约为0.47倍，低于1倍的标准。如果网传规则为真，则融创三项指标超出阈值，有息负债规模年增速不得增加。所谓“融资新规”对高负债率的融创影响较大，需要在资本结构优化与降低负债水平方面需要做出更多动作。