??导 读

??提高科技运用水平，在每一条选定的赛道建立竞争优势。

??【销售规模增速回升至11.6%】2020年，万科累计实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。虽然疫情之下，行业整体的开工、复工及销售、交付节奏均受到较大的影响。但万科整体业绩增长表现平稳，2020年销售规模突破7000亿元的同时，11.6%的规模增速也较2019年有所回升、处于行业较好水平。 

??【新增投资继续保持理性审慎】2020年，万科继续坚持理性审慎的投资态度，全年新增土地投资项目168个，总规划建筑面积3366.5万平方米。2020年，万科新增投资权益占比61.2%，较2019年有所回落但处在历年平均水平。截至2020年末，万科的总土地储备规模达15838.4万平方米，其中权益土储9508.2万平方米。 

??【项目结算利润空间受到挤压】2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，归母净利润415.2亿元，分别同比增长13.9%和6.8%。虽然营收规模保持增长，但近年来行业地货比提升导致结算项目利润空间受到挤压，万科全年结算毛利润规模同比降低8.1%至1225.7亿元。毛利率29.2%，较2019年的36.2%降低7个百分点。 

??【低负债保持较高资金弹性】万科始终保持稳健经营，净负债率和融资成本多年来稳定在行业较低水平。截至2020年末，现金短债比和长短期债务比分别为2.35和2.12；平均融资成本6.5%，继续保持行业低位；净负债率在2019年33.9%的基础上进一步降低15.8个百分点至18.1%。万科管理层表示低负债可以在市场机遇面前保持更高的资金弹性，但并不追求过低的净负债率。 

??合同销售金额超7000亿元

??同比增长11.6%

??万科2020年累计实现合同销售金额7041.5亿元，销售面积4667.5万平方米，分别同比增长11.6%和13.5%；销售均价15086元/平方米，与往年基本持平。虽然疫情之下，行业整体的开工、复工及销售、交付节奏均受到较大的影响。但万科整体业绩增长表现平稳，2020年销售规模突破7000亿元的同时，11.6%的规模增速也较2019年有所回升、处于行业较好水平。

??2020年，万科在全国23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二。从销售结构来看，2020年万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额2377.3亿元，销售金额和销售面积占比分别达到了33.8%和26.8%。北方区域和南方区域的销售业绩贡献度则均在21.3%左右。此外，万科中西部区域和西北区域2020年分别实现销售金额1153.7亿元和464亿元，合计业绩贡献近23%。

??02投 资

??坚持审慎的投资态度

??新增投资规模略有降低

??2020年，万科继续坚持理性审慎的投资态度，全年新增土地投资规模略有降低。年内，万科累计新获取项目168个，总规划建筑面积3366.5万平方米，权益规划建筑面积2058.8万平方米；权益地价总额约1381.5亿元，新增项目平均地价为6710元/平方米。2020年，万科新增投资权益占比61.2%，较2019年有所回落但处在历年的平均水平。

??在总土地储备规模上，截至2020年末万科在建及规划中土地储备面积达15838.4万平方米（在建项目10787.6万平方米、规划中项目5050.8万平方米），其中权益土储9508.2万平方米。同时万科还积极参与旧改，截至2020年末旧改项目的规划权益建筑面积达363.4万平方米。

??03财 务

??项目结转利润率回落

??低负债保持较高资金弹性

??2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，归母净利润415.2亿元，分别同比增长13.9%和6.8%。虽然营收规模保持增长，但全年结算毛利润规模却同比降低8.1%至1225.7亿元。我们认为，一方面目前行业整体的利润增长出现拐点、盈利水平面临下行压力；另一方面，近年来行业地货比提升的趋势致使结算项目利润空间受到挤压、毛利率降低。2020年，万科实现毛利率29.2%，较2019年的36.2%降低7个百分点；扣除税金及附加之后的房地产业务毛利率22.6%，也较2019年下降4.6个百分点。

??在行业整体融资环境趋紧的背景下，万科始终保持稳健经营、净负债率和融资成本多年来稳定在行业较低水平。截至2020年末，万科持有货币资金1952.3亿元，有息负债总额2585.3亿元；现金短债比和长短期债务比分别为2.35和2.12，较2019年均有所提升。平均融资成本6.5%，继续保持行业低位；净负债率18.1%，在2019年33.9%的基础上进一步降低15.8个百分点。对此，万科管理层表示，万科并不追求过低的净负债率。较低的净负债率水平是为了等待机会，比如面对此次土地集中供应的政策，较高的资金弹性将有利于万科更好地把握市场机遇。

??04多元化

??在选定的赛道建立竞争优势

??让科技融入业务

??万科除了在地产开发主业持续巩固提升基本盘，在多元业务板块上，2020年万科继续坚持“城乡建设与生活服务商”的战略定位。围绕“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，万科在物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等业务板块也都实现了有质量的发展。未来万科不仅要在每一条选定的赛道上，建立领先的竞争优势。还要让科技融入业务，提高运用科技力量的水平，不断释放潜在的价值。

??其中，万科物业2020年更名“万物云”，力求实现物业服务的设施、设备、资产、人、商业活动等，从物业服务到空间科技服务，都能通过数字化方式链接。2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182亿元，同比增长27.4%；其中住宅物业服务收入100.5亿元，占比55.2%。

??在租赁住宅业务上，2020年万科长租公寓品牌“泊寓”运营管理长租公寓18.4万间。在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业长租公寓3.3万间。2020年，万科长租公寓营业收入25.4亿元，同比增长72.3%。截至2020年末，已开业项目的整体出租率超过95%。

??商业开发与运营板块，截至2020年末万科（含印力集团）累计开业的商业项目面积989.8万平方米。商业（含非并表项目）业务营业收入63.2亿元，同比增长4.3%；整体出租率87.4%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率92%。此外，规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。

??在物流仓储服务领域，万科以“万纬物流”为物流仓储服务平台，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，经过五年发展已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年万纬物流继续完善核心节点布局，新获取管理项目10个，可租赁建筑面积75万平方米。报告期末，万纬物流在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米。2020年，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%。