??导读

??强劲经济基本面支撑下，深圳、广州、佛山和东莞人口吸附力不断增强，房地产市场前景依旧值得期许。

??我国人口年龄结构呈现两大特征：老龄化、少儿人口占比先降后升。受此影响，全国劳动年龄人口连续8年下滑，但广东省人口年轻化特征显著，东莞、深圳、中山、广州、佛山和珠海6城劳动年龄人口占比均达到70%以上。聚焦广东省，人口年轻化的核心动因究竟是什么？对房地产市场又有什么影响？

??01

??劳动年龄人口趋势下滑但局部集中

??广深湾区显著受益

??……略……

??一、人口老龄化提速、少儿占比先降后升，劳动年龄人口连续8年下滑

??……略……

??二、人口流动马太效应显著，广东两千万增量领跑、黑吉辽等6省负增长

??老龄化、少子化加速冲击下，省域人口增长尤其是青年人口增长将更加依赖机械迁移。横向对比“六普”到“七普”间31个省市的常住人口规模变化，不难看出，广东、浙江、江苏等东南沿海省份仍是引才育才高地，人口增量名列全国前三。仅这3省10年间累计人口增量达到3794万，占全国的一半以上。

??其中，广东常住人口增量领跑，且六成增量人口源自机械增长。截至2020年，广东常住人口规模达到1.26亿，较2010年增长2171万，增长规模稳居全国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一。究其原因，一方面是潮汕地区人口生育意愿偏高，人口自然增量也较为可观，另一方面在于珠三角就业机会充裕，人口虹吸力强劲，吸引外省人口迁入，10年增量常住人口中，除去近900万自然增长人口，其余约六成源自机械增长。

??反观内蒙、山西、甘肃等常住人口负增长。典型如山西，由于省会城市太原首位度偏低，大同、朔州居民更倾向于进京务工，临汾、运城对西安认同度更高，晋城等地市民又偏爱去往郑州，导致山西人口四散外省，常住人口规模由2010年的3571万下降至2020年3492万，净流失80万人。2021年，山西常住人口同比再下降10万人。

??东三省人口加速外流，黑龙江净流失646万排名垫底。一方面，单一的产业结构和有待优化的营商环境，致使大量青年人口流失，另一方面，生育率持续走低也是东北人口负增长的主要动因，七普数据显示，黑龙江、吉林、辽宁育龄妇女总和生育率分别为0.76、0.88、0.92，排名全国倒数，且远远低于1.8的国际警戒线。

??三、人口涌入致需求扩容，大湾区楼市显韧性2017年后成交提升

??……略……

??02

??承接粤桂外输年轻劳动力

??强化大湾区人口红利

??……略……

??一、18城劳动年龄人口占比超70%，广深大湾区独占6席年轻化特征显著

??在所有年龄段人群中，劳动年龄人口基于新婚、子女上学、改善的需要，潜在购房需求相对充裕。2020年，全国15-59岁人口占比为63.4%，假定劳动年龄人口占比超过70%的城市为年轻化城市，全国共有18个地级市达标。

??18个人口年轻化城市大致可以分为两类：第一类，位于东南沿海地区，就业机会多、人口吸纳力强，比如深圳，青年人口流入量持续领跑，人才集聚效应显现，15-59岁年龄人口占比接近80%，又比如佛山、东莞，主导劳动密集型产业，吸附大量外来务工人员。

??第二类，拉萨、林芝等西部欠发达地区城市，出生率高而老龄化程度低，凸显青壮年劳动力资源充足，以林芝为例，高生育意愿支撑下0-14岁少儿人口占比高达20.7%，另一方面，医疗卫生资源相对薄弱，人口预期寿命、老龄化程度都相对偏低，60岁以上老年人口占比不到8%。

??值得一提的是，18个年轻化城市中，广东独占六席，占比达1/3。广东6城有两方面共性特征：其一，都是粤港澳大湾区城市，与邻省和省内其他城市经济发展存在明显落差，因此人口虹吸效应尤为强劲；其二，年轻化程度排名靠前，皆入围TOP10，东莞、深圳15-59岁年龄人口占比在80%左右，中山、广州、佛山、珠海也在75%左右。

??二、35城少儿人口占比超25%，粤桂12城将成未来广深年轻人口重要来源

??根据七普数据，截至2020年，全国0-14岁人口占比为18%，少儿人口占比较高，表明城市年龄结构也比较年轻化，为了和上一节的城市相区分，我们假设定义少儿人口占比超过25%的为“幼龄型城市”，全国共有35个城市入围。

??这35个城市集中分布在中西部地区，且有着非常鲜明的共性特征，一是育龄家庭生育意愿普遍强烈，典型如湛江，2020年人口出生率达到13.7‰，高于全国平均水平5个千分点；二是多为人口输出型城市，剔除阿里等户籍人口数据缺失的边疆城市，其余26个内地城市人口均为净流出，即常住户籍人口比小于1，其中，揭阳、菏泽等13城超百万人口外出务工，南阳、驻马店等户籍、常住人口差值更是超过200万。

??理论上，少儿人口终将成长为劳动年龄人口，“幼龄型城市”也应该向“年轻化城市”转换过渡，但事实是，由于人口自由迁移，“幼龄型城市”恰恰正是“年轻化城市”的人口输出地，不断向后者输送适龄劳动力，使得两类城市人口年龄结构保持在相对恒定状态。

??35个“幼龄型城市”中，广东、广西各占6席，占比超过1/3，不断向广州、深圳等大湾区年轻化城市输出青年劳动人口。典型如揭阳，2020年超10万人口迁出，是广东人口迁出规模最大的地级市，受制于迁移半径，九成迁出人口以上就近流向广州、深圳等省内城市。

??03

??广深大湾区人口年轻化动因

??及对楼市需求影响

??……略……

??一、现状：广东省劳动人口十年增千万，少儿人口增量占全国19%

??……略……

??1、近10年大湾区7城劳动年龄人口净增长，广深约400万佛莞超百万

??……略……

??2、广东省少儿人口领跑，人口吸附广深、人口输出湛江茂名等皆超百万

??……略……

??二、动因：生育率全国领先叠加人口输入，广深大湾区人口年轻化更迭

??……略……

??1、人口吸附力：广佛外来人口占比近半，深莞常住户籍人口比超3

??……略……

??2、人口自然增长：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名净增长逾百万

??广东历来是生育大省，每年百万出生人口，规模常年稳居全国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一，出生率远超全国平均水平。2021年，广东省新增出生人口118.3万，排名全国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一位，也是全国唯一一个出生人口超百万的省份，出生率达到9.35‰，超出全国平均水平约2个千分点，是东南沿海各经济大省中出生率最高的省份。分城市来看，排除不公布出生率数据的汕尾，其他20个地级市中，除了阳江以外的其他19个地级市出生率都高于7.5‰全国平均，肇庆、佛山等4成以上城市出生率更是超过10‰。

??作为广东省劳动人口的重要输出地，广西出生率更高，排名全国第三。宗族文化和少数民族政策共同影响下，广西的出生率一直很高，2021年，广西共出生48.7万人，出生率为9.68‰，排名全国第三，仅次于贵州和青海。具体到城市，14个地市出生率都超过了全国平均水平，贺州、贵港、梧州等5城出生率超过10‰。

??高出生率奠定了高人口自然增长率的基础。2011-2021年，湛江、茂名、揭阳等广东三四线城市人口自然增量多达百万。事实上，珠三角以外地区的人口增长主要依赖于自然增长，以茂名为例，2011-2021年，出生人口数量超过了150万，人口自然增长110万，但户籍人口数量仅增长80万，常住人口增长40万，这意味着约2/3的自然增长人口会最终外流到珠三角等其他发达地区，一部分外出务工人员可能就此定居外地，并将户籍迁出。但仍有相当一部分人受情感归属驱动或受限于购买力，选择返乡置业，长远来看，即便是人口输出型城市，人口自然增长对潜在购房需求的拉动效应依然不容小觑。

??核心城市广州、深圳人口自然增长同样达到90万。相较于北京和上海，同为一线城市的广州、深圳育龄人口生育意愿明显更强，尤其是深圳，2020年人口出生率高达17‰，领跑核心一二线城市。除了地域和传统因素以外，生育率偏高主要是由于青年人口涌入、年龄结构更迭带来的，且新晋人口的来源地，大多也都是生育大省、生育大市。

??3、人口机械增长：近10年省外净迁入300万，省内人口加速向湾区迁移

??机械迁入对广东人口增长的贡献度相当可观，一方面，经济发展较快吸纳了大量跨省流动人口，据七普数据，广东全省常住人口中，外省流入人口达2962.21万人，比2010年增加812.34万人，年均增长3.26%，外省流入人口占常住人口比重，也从2010年的20.61%升至23.51%。

??从户籍人口迁移角度来看，2011-2020年，广东全省人口机械增长300万。尤其在2017年以后，抢人大战打响，引人优惠政策迭出、落户政策持续放宽，机械人口增量迎来爆发式增长，2017年广东省净迁入44万人，是2016年的3倍有余，2018年，净迁入人口更是升至66万人，相当于2013-2016年四年人口机械增量总和。

??另一方面，省内人口加速向大湾区城市迁移。2011-2020年，深圳人口机械增长245万居首，大量高薪就业机会、较低的落户门槛强化了深圳人口吸纳能力，尤其是2017年以后，年机械增长人口由此前的每年20万左右，增长至30万以上，2018年更是吸引超过41万人净迁入。

??广州近百万人口净迁入，2015年以前，广州每年人口净迁入量不足5万，仅相当于深圳的1/3，近几年，广州对省内外人口的引力明显增强，2020年，广州人口机械增长22.6万，相当于深圳的70%，2011-2020年间，广州人口净迁入量达到98.4万之多。

??佛山、东莞人口机械增量超60万，例如东莞，2018年大幅放松了技术工人等群体的入户限制，对新引进本科及以上人才，给予1.5-5万的生活补贴，当年人口机械迁入量激增至16.6万，同比增长155%，2019年后东莞人才迁入量保持高位，受此带动，近十年间，东莞人口机械迁移总量达到60.1万，排名广东省第四位。

??惠州、珠海人口净迁入量超过20万大关，值得一提的是惠州，和上述其他城市人口迁入、迁出逐渐增长不同，惠州2014年后迁出人口规模明显缩减，例如2014年降至3.9万人，同比下降51%，表明惠州既能引人，又能留人，人口吸附能力明显增强。

??由于机械增长人口大多是适龄劳动年龄人口，既有婚育安家的购房刚性需求，又有强劲的购买力和加杠杆意愿，因此，人口机械迁入对住房消费的拉动促进作用往往更为直观明显。事实证明，人口流入为广深佛莞等大湾区城市注入了不菲的增量购房需求，而反观揭阳、湛江、茂名等人口机械负增长城市，潜在购房需求低迷，市场规模上限尽显。

??三、总结：短期需求看人口机械增长，长期看自然增长三四线转化率偏低

??聚焦大湾区核心城市人口年轻化的实际动因，进而预判未来广东省各城市人口增减变化，及对房地产市场影响，不乏以下三方面的典型特征：

??其一，短期市场需求看人口机械增长。一般而言，迁入人口大都准备长期在迁入城市定居生活，购房需求相较刚性，一旦购买力达到一定水平，将逐步转化为实际的购房需求。2011年至2020年，广东省人口不断向大湾区核心城市聚集，深圳人口机械累计增长245万人居首，广州接近100万人，佛山、东莞均超60万人，短期给房地产市场提供坚实的需求支撑。反观揭阳、湛江、茂名等湾区外三四线城市人口机械累计负增长均在30万人附近，短期市场需求明显流失。

??其二，长期市场需求看人口自然增长。在不考虑人口迁移的前提下，理论上现在的出生人口将在未来二三十年转化为潜在置业群体，意即现阶段人口自然增长迅猛的城市长期市场需求更为充裕。2011年至2021年，湛江、茂名人口自然累计增长均超100万人，揭阳、广州和深圳都在90万人附近，理论上长期市场需求相较坚挺。

??其三，未来年轻劳动力人口将由湾区外三四线不断向大湾区核心城市聚集。而在考虑人口实际迁移的情况，未来就近城镇化仍是市场主流，基于就业机会、薪资收入等多方面因素考量，广东省年轻劳动力人口将由湾区外三四线城市不断向大湾区核心城市聚集，深圳、广州、佛山和东莞或将显著受益，长期市场需求有支撑。反观湛江、茂名、揭阳等湾区外三四线城市人口或将持续流失，长期市场需求或将增长乏力。

??04

??三类典型城市人口增减变化

??与楼市容量相关性影响

??……略……

??一、广州：人口机械增长提速带动需求扩容，番禺天河等楼市韧性增强

??……略……

??1、人口自然增长由14万逐年下滑至6.3万，机械增长连续两年超20万

??……略……

??2、2021年白云区常住人口居首，仅番禺区大增15万荔湾区骤降11万

??人口主要流向主城区，近10年天河区、白云区、番禺区和黄埔区人口机械增长皆超10万人。2011年至2020年，广州人口机械增长共计98.4万人。其中，天河区人口机械增长18万人，高居全市首位。其次分别为白云区、番禺区和黄埔区，人口机械增长均超10万人。反观花都区、增城区、南沙区等外围区域人口机械增长均不足7万人，从化区更是1.8万人垫底。

??番禺区和天河区人口规模优势强化，南沙区、从化区人口规模偏低，荔湾区产业衰退致人口负增长。2021年，白云区常住人口高达369万人，排名全市首位。其次分别为番禺区、天河区，常住人口皆超200万人。反观南沙区、从化区常住人口均不足100万人，暂居末位。

??2021年，广州常住人口同比增长放缓至7万人，天河、白云、黄埔等区域均出现常住人口负增长。尤其是荔湾区，近年来产业陷入衰退，常住人口同比净减少11.2万人。反观番禺区随着产业渐次崛起，常住人口同比增长14.6万人，高居全市首位。

??3、人口涌入拉动成交新高，2022年市场遇冷南沙、增城等跌幅居前

??2020年至2021年，广州人口机械增长连续两年突破20万人，期间带动不菲的增量购房需求。房地产市场明显受益，成交迭创2017年以来新高。2020年，广州市场有所转暖，成交升至1197万平方米，同比增长17%。2021年，广州市场持续升温，成交进一步提升至1276万平方米，同比再增7%。

??2022年1-8月，广州房地产市场明显遇冷，累计成交589万平方米，同比下降31%。各区域市场分化加剧，主城区市场更具韧性，天河区、白云区成交同比跌幅都在10%附近。受惠于常住人口提速增长，番禺区成交101万平方米，同比微降6%。远郊区域市场下行压力加剧，增城区、花都区成交同比跌幅都在40%附近，南沙区成交低至57万平方米，同比下降59%。

??二、东莞：超9成外来劳动力流向中低薪资制造业，需求转化困难是硬伤

??……略……

??1、人口自然增长低至2万，机械增长回调至10万省外迁入占比超6成

??……略……

??2、工业吸纳超600万外来劳动力，但较全行业薪资剪刀差不断走扩

??近10年东莞工业领域外来劳动力大增319万人。东莞被誉为“移民城市”，并以加工制造业著称，主要吸纳省内外廉价劳动力。2010年至2020年，东莞外来劳动力由391万人大幅提升至662万人，净增长271万人。其中，工业领域外来劳动力由319万人跃升至638万人，净增长319万人。

??工业成为后疫情时代就业“蓄水池”，东莞工业领域外来劳动力占比高达96%。2020年，受疫情影响，东莞商业、服务业颇受冲击，外来劳动力同比分别减少35万人和41万人。得益于出口高增长，2020年东莞工业领域外来劳动力同比净增加112万人，占比跃升至96%，较2019年提升12个百分点。

??东莞工业与全行业平均工资剪刀差不断走扩，反映工业领域外来劳动力实际购买力明显不济。2013年至2020年，东莞工业与全行业城镇在岗职工平均工资剪刀差由-2979元持续扩大至-10082元，说明工业领域在岗职工薪资收入相对偏低，且薪资增速大幅落后于全行业平均水平。

??3、购买力制约外来劳动力需求转化困难，东莞楼市更易受深圳影响

??值得担忧的是，东莞房价收入比长期偏高，且有持续上升的趋势，外来劳动力陷入购买力瓶颈。2014年至2020年，东莞商品房成交均价由9736元/平方米稳步上涨至22928元/平方米，累计涨幅多达135%；房价收入比则由9.2持续提升至15.8，显著高于6-7的合理区间范围。对于638万人的工业领域外来劳动力而言，实际购买力疲软，购房贵且难问题愈加突出。

??口机械增长与楼市成交整体弱相关。相较于外来劳动力居无定所，户籍迁入人口大都准备在东莞长期定居生活，购房需求更为刚性，并具备一定的购买力优势。2018、2019年，东莞人口机械增长连续两年突破16万人，双创近年来新高，同期东莞房地产市场却陷入沉寂，成交连续两年不足600万平方米，双创2015年以来新低。2020年，东莞人口机械增长高位回落至9.8万人，但房地产市场有所转暖，成交升至758万平方米，同比增长29%。

??受制于购买力不济，叠加房价上涨过快，东莞外来劳动力较难转化为实际购房需求，对房地产市场提振效果极其有限。即便是有一定经济基础的户籍迁入人口，潜在购房需求实际转化效率依旧偏低，大都需要积累较长的时间周期。

??值得一提的是，东莞作为深圳的卫星城市，深圳外溢购房需求长期在东莞占据极高的成交比重，东莞市场周期更易受深圳影响。例如2020年，深圳市场明显转暖，很大程度带动东莞市场同步转暖。

??三、汕头：人口自然增长省内居前，家庭规模大型化提振改善性需求

??……略……

??1、出生率长期在省内排名前三，人口自然增长由11万放缓至5万

??……略……

??2、人口机械负增长连续三年超2.5万，迁往大湾区占比超8成

??……略……

??3、高出生率致家庭规模大型化，提振改善性需求住房趋向舒适化

??……略……

??四、总结：楼市预期取决于人口机械增长，人口自然增长改变需求结构

??对比分析典型城市广州、东莞和汕头人口增减变化与房地产市场周期变化的相关性，我们认为作用于房地产市场人口层面存在两大关键因素：人口自然增长和人口机械增长，但影响程度则有较大差别：

??其一，市场预期取决于人口机械增长，一旦人口机械增长提速，便能带动购房需求扩容，进而提升市场韧性。例如广州，2020、2021年，人口机械增长皆超20万人，期间带动不菲的增量购房需求，房地产市场明显受益，成交迭创2017年以来新高。即便2022年广州市场陷入调整期，主城区因人口机械增长大幅领先市场仍具韧性，前8月天河、白云、番禺等区域累计成交同比跌幅均控制在10%附近。反观外围区域人口机械增长相对有限，市场下行压力不断加剧，前8月增城、花都等累计成交同比跌幅都在40%左右，南沙区更是同比下降59%。

??其二，人口自然增长与市场周期变化整体弱相关，但能改变需求结构，一旦人口自然增长持续放量，便能提振改善性购房消费。例如汕头，2015年至2021年，人口自然增长由10.6万人持续回落至4.6万人，房地产市场呈周期性波动，2017年成交创历史新高，随后连续三年成交低位徘徊，直至2021年成交再度放量，两者之间的相关性较弱。但由于汕头城镇居民家庭规模趋于大型化，提振改善性需求，住房面积趋于舒适化，主力户型100-140平方米成交占比持续提升。

??其三，受购买力制约，外来劳动力实际购房需求转化困难仍是硬伤。例如东莞，2020年外来劳动力高达662万人，较2010年净增长271万人。其中，工业领域吸纳638万人外来劳动力，占比高达96%。但由于工业与全行业薪资收入剪刀差不断走扩，叠加东莞房价上涨过快，市场购买力明显不济，庞大的外来劳动力较难转化为实际购房需求，对房地产市场提振效果极其有限。反而是深圳外溢需求长期在东莞占据极高的成交比重，致使东莞市场更易受深圳影响，例如2020年深圳市场明显转暖，带动东莞市场同步转暖。

??05

 ??展望：年轻劳动力继续向湾区聚集

??更看好深广佛莞

??……略……

??一、因就业及收入优势年轻劳动力将不断向大湾区聚集，广深更具吸附力

??大湾区9城与湾区外12城就业机会相差悬殊，城镇在岗职工人数存在数量级差异。2020年，深圳城镇在岗职工人数高达489万人，高居全省首位。其次分别为广州、东莞和佛山，城镇在岗职工人数均突破100万人。反观汕头、茂名、湛江等湾区外12城等城镇在岗职工人数皆低于50万人，潮州更是低至15万人，较榜首城市深圳相差31倍。

??大湾区9城城镇居民收入全省领跑，湾区外12城城镇居民收入均在全省平均线以下。2021年，大湾区9城城镇居民人均可支配收入在全省领跑，其中珠海、东莞、佛山和中山均超6万元，广州、深圳更是超7万元。湾区外12城城镇居民人均可支配收入皆低于全省平均水平54854元，其中韶关最高37624元，潮州最低28403元，较广州相差1.6倍。

??基于就业机会、薪资收入等多方面因素考量，广东省年轻劳动力人口将不断向大湾区聚集，尤其是深圳、广州，外来年轻劳动力人口将继续保持较快增长态势。

??二、大湾区市场整体趋稳长期看好深广佛莞，惠州、珠海调整周期较长

??大湾区市场逐渐修复，成交跌幅收窄至10%以内。2021年下半年，大湾区房地产市场明显降温，成交转入下降通道。2022年，受限于国内疫情反弹，大湾区市场持续转冷，成交同比跌幅一度扩至40%以上。5月以来，大湾区市场逐渐修复，成交筑底企稳，同比跌幅收窄至10%以内。8月，大湾区9城成交445万平方米，同、环比分别下降5%和9%。

??可以期许的是，随着广东省年轻劳动力人口将不断向大湾区迁移，有望给大湾区房地产市场提供需求支撑，成交规模或将整体趋于稳定。

??长期看好深圳、广州、佛山和东莞，惠州、珠海因需求过度透支市场调整周期较长。2021年，佛山、东莞GDP均突破万亿，深圳、广州更是在3万亿附近。而在强劲经济基本面支撑下，深圳、广州、佛山和东莞人口吸附力不断增强，房地产市场前景依旧值得期许，短期成交下滑不改长期向好预期。

??长期以来，惠州、珠海投资性需求往往占据较高的成交比重。2022年，惠州、珠海市场皆陷入调整期，投资性需求退场，前8月累计成交同比皆腰斩。受限于需求过度透支，预计惠州、珠海本轮市场调整周期或将较长，成交筑底企稳还需较长时间。

??江门、中山和肇庆经济基本面相较平平，2020年人口机械增长有限，肇庆更是负增长0.8万人。受此影响，江门、中山和肇庆房地产市场相较“封闭”，以本地自住性需求为主，成交弹性不足，表现于在市场下降周期，成交跌幅相对可控；在市场上升周期，成交同样缺乏爆发性增长潜力。预计江门、中山和肇庆市场或将不温不火，成交还将在一定区间范围窄幅波动。

??三、湾区外三四线市场不容乐观，结构性机会在于返乡置业及改善需求

??我们认为茂名、湛江、梅州等湾区外三四线城市年轻劳动力人口仍将不断外流，潜在购房需求增长长期受限，房地产市场前景依旧不容乐观，但也存在以下两方面的结构性机会：

??其一，节假日的返乡置业需求。湛江、梅州、揭阳等长期外出务工人员突破百万，茂名更是超200万人，返乡置业需求相较旺盛，并有较强购买力支撑。而在国庆、春节等假期，茂名、湛江、梅州等人口输出型城市房企都会开展返乡置业专场营销活动，往往能取得良好的业绩表现。

??其二，相较坚挺的改善性需求。汕头、揭阳、湛江等本地居民生育意愿较高，出生率长期在全省排名居前，致使家庭规模趋于大型化。2020年，汕头、潮州、汕尾等家庭户均人口皆超3人，揭阳暂以3.81人居首。随着家庭规模趋于大型化，揭阳、汕头、潮州等改善性需求相较坚挺，舒适性产品成交占比有望持续提升。