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??常住人口规模近2190万波动，外来人口占比已连续九年下降

??从2000年以来北京市常住人口、常住外来人口以及户籍人口变动情况来看：

??1. 常住人口在2000—2016年保持增长，17年间常住人口增长831.8万，年均增长48.9万；2017—2022年，常住人口连续六年小幅下降，同比降幅均在0.20%及以下，2023年常住人口同比小幅增长0.07%至2185.8万。常住外来人口增长趋势与常住人口基本一致，2000—2015年保持增长，2016—2023年持续下降。北京市常住人口及常住外来人口增长情况自2016年后发生显著变化，与城市总体规划有密切关系。2017年9月国务院批复《北京城市总体规划（2016—2035年）》提出，严控人口规模，将北京市人口控制在2300万以内，并在2020年以后长期稳定在这一水平。北京市政府制定“以房管人”“以证管人”“以业控人”的政策控制人口数量，并首次于2016年政府工作报告中提出居住证制度，并逐步将其制度化和法律化；

??2. 户籍人口稳定增长，2000—2023年户籍人口累计增长320.2万，年均增长13.9万；期间，仅2000年、2020年户籍人口分别增长7.7万、3.4万，2017年户籍人口减少3.7万，其他年份户籍人口增长均超过10万。据数据统计，2017年是北京市自建国以来外来人口与户籍人口首次双降，外来人口下降主要是由于北京市开始执行严控人口规模的政策，户籍人口下降主要是由于户籍人口死亡人数大幅增加，2017年户籍人口自然增长人数为-7.9万；

??3. 伴随着北京市严控人口规模和坚持相对严格的落户政策，外来人口占北京市常住人口比例于2014年达到峰值39.53%，此后呈持续下降趋势，至2023年末已降至37.70%。反观户籍人口占北京市常住人口比例自2014年降至谷值后开始反弹，至2022年末已升至65.36%。

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??北京市步入中度老龄化阶段，劳动人口抚养负担日渐加重

??2010-2023年间，北京市常住人口中不同年龄段人口变动表现不一。具体来看：

??1. 0-14岁人口在2010—2021年保持缓慢增长，占同期常住人口比例由2010年的8.60%提升至2021年的12.09%；2022年、2023年，0-14岁人口连续两年减少，占同期常住人口比例也略有下降；

??2. 15-59岁人口在2010—2013年保持增长，自2014年开始减少，至2023年，15-59岁人口已连续十年减少；占同期常住人口比例在2010—2023年持续下降，由2010年末的78.86%降至2023年末的65.35%；

??3. 60岁及以上人口占同期常住人口比例在2010—2023年持续增长，至2023年末，60岁以上人口已达494.8万，占同期常住人口比例升至15.87%；

??4. 1982年维也纳老龄问题世界大会确定，60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，意味着这个国家或地区进入老龄化，比例处在10%—19%、20%—29%和30%以上，分别表示轻度老龄化、中度老龄化和重度老龄化。根据北京市最新统计数据，截至2022年末，北京市常住人口中60岁以上人口占比达到21.29%，户籍人口中60岁以上人口占比达到29.03%，已进入中度老龄化社会。2023年，常住人口中60岁以上人口占比进一步提升至22.60%，人口老龄化有加速发展态势。北京市卫健委预测，到“十六五”初期，北京市人口老龄化水平将超过30%，老年人口突破700万，进入重度老龄化社会。

??从2010—2023年北京市常住人口抚养比来看，呈持续走高趋势，尤其近几年来，老年抚养比增势明显提速，带动总抚养比持续抬升。截至2023年末，北京市少儿抚养比为13.65，老年抚养比为18.04，总抚养比为31.69，意味着平均每100个人要抚养31.69个少儿和老年，抚养负担逐渐加重。

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??性别比波动下降，户籍人口呈现“女多男少”格局

??根据2000—2022年北京市常住人口及户籍人口性别比来看，总体均呈现波动下降态势。但截至2022年末，常住人口依然维持男性人口数量高于女性人口数量，差值为44.1万，性别比为104.1；反观户籍人口，自2017年开始男性人口数量持续低于女性人口数量，2022年末男女人口数量差值为11.5万，性别比为98.4。

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??结婚登记步入下滑通道，家庭规模小型化特征突出

??2000—2022年，北京市结婚登记和离婚登记总体均呈现“倒V型”走势，其中：

??1. 结婚登记方面，2000—2016年，结婚登记呈现波动上升和高位盘整态势，峰值为2009年的181771对，谷值为2002年的76136对；2017—2022年，结婚登记呈现持续快速下滑态势，至2022年，结婚登记已降至91300对，为2006年以来首次低于十万对，也反映出当前不婚、晚婚的总体趋势。

??2. 离婚登记方面，2000—2016年。离婚登记呈现波动上升趋势，峰值为2019年的97583对，谷值为2001年的5425对；2017—2022年，离婚登记呈现波动下滑态势，尤其是2021年“离婚冷静期”制度实施后，离婚登记显著下降，2022年离婚登记36858对，较2021年的76134对“腰斩”过半。

??从2000—2022年北京市户籍家庭户情况来看，总户数呈持续缓慢增长态势，户均人口在经历快速减少后逐渐趋稳。截至2022年末，北京市户籍家庭564.1万户，较2000年末增加166.2万户；户均人口2.53人，较2000年末减少0.25人。此外，根据2022年北京市统计局抽样调查210288户家庭，一人户、二人户、三人户、四人户、五人及以上户占比分别为26.6%、34.0%、22.7%、9.9%、6.9%，家庭规模小型化特征突出。

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??常住人口自然增长率连续六年下降，户籍人口自然增长多次出现负值

??根据2000—2022年北京市常住人口自然增长情况来看：

??1. 出生率：2000—2016年呈波动上升态势，峰值为2014年的9.69‰，谷值为2003年的5.06‰；2017—2022年持续走低，至2022年已降至5.67‰，为2000年以来常住人口出生率第二低；

??2. 死亡率：2000—2022年，常住人口死亡率总体保持稳定，介于4‰-6‰之间，峰值为2002年的5.73‰，谷值为2011年的4.26‰；

??3. 人口自然增长率：仅2003年、2022年为负值，其他年份均为正增长，峰值为2012年的4.72‰。值得注意的是，自2017年以来，常住人口自然增长率已连续六年下降，且2022年转为负增长。

??从2000—2022年北京市户籍人口自然增长情况来看，出生人口与死亡人口走势均呈现一定的“倒V型”走势，尤其值得关注的是，近些年来，随着北京市户籍人口老龄化程度的加深，户籍人口自然增长出现负值的年份更加频繁。

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??人口分布持续优化，城六区常住人口接近“1085万”控制目标

??从2010—2022年北京市城六区常住人口变动情况来看，城六区常住人口规模自2016年开始下降，占同期全市常住人口比例也明显下滑，2020—2022年，城六区常住人口占全市常住人口比例维持在50%左右。这主要是城市总体规划调整所致。《北京城市总体规划（2016—2035年）》中提出，通过疏解非首都功能，实现人随功能走、人随产业走，降低城六区人口规模，城六区常住人口在2014年基础上每年降低2～3个百分点，争取到2020年下降约15个百分点，控制在1085万人左右，到2035年控制在1085万人以内。截至2022年底，城六区常住人口已降至1094.5万，距离控制目标差距较小。

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??西城区、东城区、朝阳区等主城区人口密度大，25-69岁为常住人口主力年龄群体

??根据北京市统计局数据，2022年末，北京市常住人口约2184.3万，其中，城镇人口1912.8万，乡村人口271.5万，城镇化率约87.6%，全市人口密度约1331人/平方公里，常住外来人口825.1万。具体到区域，朝阳区、海淀区、昌平区、丰台区、太兴区常住人口规模位居前五位，依次为344.2万、312.4万、226.7万、201.2万、199.1万；西城区、东城区、朝阳区、海淀区、石景山区人口密度位居前五位，依次为21769人/平方公里、16818人/平方公里、7564人/平方公里、7253人/平方公里、6677人/平方公里；昌平区、朝阳区、海淀区、太兴区、通州区常住外来人口规模位居前五位，依次为131.9万、124.3万、105.9万、101.6万、89.9万。

??从2022年北京市人口年龄构成情况来看，常住人口中，30-34岁、35-39岁常住人口分别为230.5万、220.7万，占常住人口比例均超过10%，25-69岁为北京市常住人口主力年龄群体，占常住人口比例达到71.2%；14岁及以上常住人口占比为20.1%，65岁及以上常住人口占比为15.1%。户籍人口中，不同年龄段人口分布相对均匀，各年龄段人口占比均在9%以内，其中，35-39岁、40-44岁、55-59岁、65-69岁人口占户籍人口比例均超过8%，30-69岁为北京市户籍人口主力年龄群体，占户籍人口比例达到61.3%；14岁以下户籍人口占比为14.2%，65岁及以上户籍人口占比为21.1%。

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??参加城镇职工基本养老保险“职退比”维持较高水平，养老金给付暂无明显压力

??从2005—2022年北京市城镇职工基本养老保险参保情况来看，参保在职人员与离退休人员总体呈持续增长态势，且由于参保在职人员增长较快，北京市在职退休比长期维持在4.5以上的较高水平。截至2022年底，北京市参加城镇基本养老保险的在职退休比为4.69，意味着平均每个退休员工由4.69个在职职工支持，养老金支付能够得到有效保障。但近几年来参保在职人员增势趋缓，随着北京市人口老龄化加速发展，未来养老压力或将逐步凸显。

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??人口结构变化对北京市房地产市场未来发展的可能影响：长期走强基础较弱，但托底性较好

??1. 根据《北京城市总体规划（2016—2035年）》，核心聚焦有序疏解北京市非首都功能，调整经济结构和空间结构，促进区域协调发展。《北京市国土空间近期规划（2021—2025年）》也明确指出，要牢牢守住首都城市战略定位，加强“四个中心”功能建设与服务保障，坚持人口规模、建设规模双控等。基于此，北京市落户政策预计将长期保持较高门槛，常住人口总数大幅增长的可能性微乎其微，与此相关的新增城镇居民住房需求也将相对有限。但近2200万的常住人口、超800万的外来人口和近十年年均增长超10万的户籍人口等，使北京市住房市场仍具备较强的需求支撑。尤其受供地约束、城市资源禀赋突出、人口高度集聚、社会平均薪资水平较高等因素影响，改善性住房需求或将长期占据主导地位。

??2. 人口抚养比对刻画人口年龄结构对房地产市场的影响有重要作用。人口抚养比高，意味着劳动群体占比低，且需承担的抚养负担重，从而限制住房需求增长。北京市由于出生率降低、大量外来务工人口流入等因素，人口抚养比在全国城市尚处于较低水平，但近十几年来呈持续走高趋势，未来随着人口老龄化加速发展，人口抚养比或将加速攀升，从而导致住房需求的相对减少。同时，随着老年人口的持续增加，对老旧小区进行居家适老化改造、增加老年住宅或公寓类产品供给等更加必要。

??3. 北京市坚持将“非首都功能”从主城区向近郊区新城疏解，包括常住人口疏解、产业疏解、新建配套疏解，降低中心城区常住人口密度，意味着中心城区如东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区等购房政策将很难出现实质性宽松，而近郊新城为了更好地承接中心城区产业转移和人口转移，吸引人才流入，未来购房政策或将进一步优化。

??4. 总的来说，从人口发展角度看，北京市房地产市场不具备长期走强的基础，但较大的人口基数能形成良好托底。同时，随着中心城区“非首都功能”疏解，房地产市场区域分化或将进一步加剧。