太仓房地产投资机会分析

    当前，房地产市场发展正在逐渐走向关键节点，一二线城市已面临整体性的市场反思和制度调整，同时，经过近十年近乎狂飙突进式的发展，竞争日益激烈，开发成本日益提高，过去粗放式的发展模式难行其道。

　　三四线城市是我国城市体系中的重要组成部分。当前，三四线城市在城市化和产业转移等各方面均发挥着越来越重要的作用。随着我国经济社会的进一步发展，目前尚处于较低发展水平的占中国城市大多数的三四线城市将成为未来城市发展的主体。 为了顺应房地产企业的这一战略转移，易居中国吹响了“新百城计划”的号角，计划在未来十年进入100个三四线城市，同时易居研究院投入了大量人力和物力启动了“中国三四线城市房地产投资机会系列研究”工程，以科学严谨的态度，帮助众多房地产开发企业探寻到了三四线城市最有价值的投资区域。

　　“中国三四线城市投资机会”系列研究之云南已于8月初发布。报告一经发布，便引起社会的强烈反响和业界的广泛关注，房地产开发企业也纷纷致电表示对“中国三四线城市投资机会”更多系列研究的期待。

　　本期《易居VISION》关注太仓房地产投资机会，是此系列研究成果之一，希望对房地产开发企业进行区域拓展有所帮助。

part1港口经济，蕴势待发

地处长三角腹地，著名港口城市

    太仓南临上海，属于大上海都市群。太仓距上海市中心仅45公里，距上海虹桥机场35公里，距上海浦东机场80公里。同时，太仓坐拥大上海、南京、苏锡常、杭州、宁波等五大都市群。 《太仓城市总体规划（2010-2030）》提出，太仓要“突出临沪优势，全面对接上海”，将对接上海、融入上海作为实现太仓跨越发展的重要对动力，重点加强基础设施对接、产业承接与配套、港口协调分工、人才技术合作。




    太仓港为长江第一港、江苏省第一外贸大港，目前已建成各类泊位48个，开辟了75条国际国内航线，基本形成了以近洋外贸集装箱运输为主的口岸特色。太仓港是上海国际航运中心北翼集装箱干线港，现有岸线可建第四、第五代集装箱泊位。 2009年世界集装箱港口前100强排名（《中国港口杂志》2010年第5期）中，太仓港名列第56位，比2008年上升了21位，在中国大陆港口中列第11位,在长三角地区港口中列第4位。2010年，太仓港集装箱吞吐量221.15万标箱，同比增长46.14%。



    太仓是名副其实的德企之乡。在集聚太仓的千余家外资企业中，德资企业140余家。2009德资企业年产值逾11278万美元，业务范围涉及精密机械制造和汽车配件制造等。在百余家德资企业中，90%企业完成增资扩张。
同时，《太仓城市总体规划（2010-2030）》给太仓的城市性质定位为“滨江国际化新兴港口城市、临沪现代化生态宜居城市”。同时，太仓荣获省节水型城市称号，居民住房改善项目通过省人居环境范例奖考核，列为第二批全国生态文明试点城市。2010年，太仓正式成为中国第12个，也是长三角地区第一个富裕型中国长寿之乡。

    GDP相对较低，但增速较快，外资利用增速大幅回落 太仓经济总量总体偏低，但经济总量逐年稳步上升。2008年以来，太仓经济基本保持15%左右的增长速度。利用外资方面，自2006年起，增幅大幅回落，对外资吸引力有所降低。



    GDP相对较低，但增速较快，外资利用增速大幅回落 太仓经济总量总体偏低，但经济总量逐年稳步上升。2008年以来，太仓经济基本保持15%左右的增长速度。利用外资方面，自2006年起，增幅大幅回落，对外资吸引力有所降低。



    太仓人口相对较少，户籍人口增长几近停滞，外来人口逐年增加，渐居主体地位，但高素质人才比例较低。2008年后外来人口增速显著回落。



生活水平较为富裕，收入水平较高

    太仓人民生活水平较为富裕，2010年城镇居民恩格尔系数34.0，明显优于全国平均水平。根据联合国粮农组织标准，处于富裕的等级。太仓市城镇居民人均可支配收入和生活消费支出水平较高，但增长速度均有所下降。
城市化进程明显加快，城市化率已达已超过60%
太仓2010年城市化率为60.4%，同比增长3个百分点，城市化进程明显加快。

part2
房地产市场，特征显著

一、 土地出让分析

    经营性土地出让总量较大，主要集中在城厢镇和新区 与2007、2008年相比，2009年太仓市经营性土地出让总量大幅增加，其中，城厢镇的经营性土地出让占比达42%，源于政府采取的旧城改造政策和加大对南郊新城进行开发。



    商住用地占比最高，纯住宅和商业用地占比稳定 太仓商住用地占比高，商业和住宅的配套规划成为主流趋向，一般以住宅为主、商业为辅；单纯拥有商业和住宅的土地比例不高，仓储用地只在2007年有较大面积的出让；办公楼用地占比相当小，这与太仓市的企业构成有关，即规模较小的企业会选择在创业园区或产业园区低价租赁厂房和办公用房，规模大的企业会自行购地建设厂房和办公楼。

    住宅用地价格变化幅度较大，其他物业类型用地价格稳定 2007年太仓住宅用地均价近200万元/亩，2008年则大幅下降，2010年又超过100万元/亩，价格变化加大。商业用地和商住用地价格变化趋势一致，均价变化较小。相较住宅、商业和商住用地均价，仓储用地均价最低，但2009和2010年无仓储用地供应。



二、 市场供求分析

    2004-2010年（除2007年外），太仓房地产开发投资占比均超过10%，房地产开发成为太仓固定资产投资的重要部分。六年来，太仓的年均房屋施工面积在200万方以上，年均房屋竣工面积在50-100万方之间，商品房销售面积在2009年高达到143万方，未来销量规模可期。
住宅销售面积占比持续占主导地位，而办公楼销售面积相对较小。住宅销售面积中，90-140平米户型居绝对主体，其次为140平米以上住宅，90平米以下住宅占比始终处最低位。住宅销量波动性大，除90平米以下住宅销量持续递增外，其他住宅销量年度波动较大。

    住宅销售额对太仓商品房销售额的年均贡献最大，住宅仍是太仓商品房的主要需求点。商业用房销售额在2009年有较大增幅，随着政府对商业用地规划的增加和一些房地产企业关注商业的开发，未来商业销售额仍有较大上升空间。虽然2009办公楼的销售额有一定幅度上升，但总体占比较小。



三、 房地产开发企业分析

    总体来看，太仓房地产开发企业数量较多，但实力雄厚且品牌影响力较大的企业占比仅为14%，房地产开发企业的整体素质不高。从企业成立时间看，70%以上的企业在2000年之后成立，50%的企业在2005年之后成立。成立时间短、开发经验少是太仓房地产开发企业的主要不足。



    目前，绿地、瑞安、景瑞、宝龙和浙建已进驻太仓。一流开发商的进驻对太仓房地产市场的发展将起到加速器的作用。



part3太仓房地产市场投资机会

    住宅：针对本地居民改善性需求和新太仓人的自住性需求，以住宅销售为主；针对台商与浙商，租售并举；针对欧美日韩中高层外籍人士，以出租为主。
太仓户籍人口规模小、人口密度低。2010年太仓户籍人口46.9万人，在周边城市对比中位居末位。按区域面积计，2009年每平方公里人口577人，仅略高于宜兴。

    太仓户籍人口增长几近停滞、常住人口增速放缓。2005年以来，太仓户籍人口增长几近停滞，近五年年均增长仅为0.55%。不过受益于外来人口的进入，太仓常住人口持续增加，近六年年均增长率达5.19%，五年内增加14.4万人，但近三年常住人口增速明显放缓。



    太仓的职业阶层可分为金领、白领、灰领、蓝领和黑领等。针对不同的阶层，我们建议，对于本地居民改善性需求和新太仓人自住性需求，以住宅销售为主；对于台商与浙商，租售并举；对于欧美日韩中高层外籍人士，以出租为主。



    商业：传统商业空间有限，特色商业前景可期 太仓居民虽然收入水平较高，但消费意愿相对较低。2009年太仓城镇居民人均可支配收入达27320元，但收支比仅为0.61，仅略高于张家港。 太仓消费结构在同类城市中也处于较低水平。2009年十对比城市恩格尔系数均处于30%-40%，根据联合国粮农组织提出的标准，属于富裕阶层。太仓恩格尔系数为34.4%，位列第四，消费结构仍有进一步升级的空间。