1、如何建立可持续的保障房体系

    我国前三季度保障性安居工程建设开工率已达98%，今年完成1000万套保障性安居工程建设开工任务已成定局。在保障性安居工程问题上，开工环节完成仅仅是一个开始，后续还有大量繁重的事情需要推进。如后续建设资金的筹集、项目竣工的落实、工程质量的保证、分配和管理等。按照住建部要求，今年11月底必须确保保障房三分之一项目主体竣工，年底确保竣工项目400万套。各地能否按照要求顺利完成保障房竣工任务，明年保障房的规模有多大，如何确定符合我国国情的保障方式，合理确定保障范围和保障标准，拓宽保障房建设资金的融资渠道，完善土地供应，建立可持续性的，符合我国国情的住房保障体系，这是社会各界普遍关注的问题。

    2、密切关注第四季度及明年的市场变化

    今年前三季度，我国商品房和商品住宅的交易面积和交易金额总体与去年同比，还都是上升的。主要原因是，二、三、四线城市填补了一线和部分二线城市交易萎缩的空间。另一个值得关注的现象是，由于企业资金链的紧张，很多项目集中投放市场。

    前三季度全国房地产投资总体仍在高位运行，主要原因是上年结转和今年保障房的大量投入。进入第三季度，交易面积萎缩和交易价格松动由点向面扩展，市场观望情绪加深，新开工面积和企业拿地积极性明显下降，一二线城市的市场调整已经开始向三、四线城市蔓延。这一现象是否延续，应密切关注第四季度及明年年初市场的变化。

    对当前调控政策与房市走势的看法，社会各界出现了明显的不同。中央政府对调控的态度是坚定不移的，大多数房地产企业是悲观的，多数地方政府是观望的，商业银行是谨慎的。现在人们的分析主要集中在房价的下调及房价下调对金融资产的安全性，较少考虑房地产市场萎缩对实体经济的影响、对企业家及近期购房者的不同反映。决策部门在关注房价的同时，也应关注房价下调怎样的程度，市场将会带来怎样的问题，以促进房地产市场的平稳健康发展。

    3、首套和改善性住房需求进一步受限

    房地产调控的目标之一是遏制投机需求，保护并支持首套和改善性需求，让更多的城镇居民买得起房、住得上房。一直以来，政府采取了首套购房低首付和低利率的政策。但是现在越来越多的银行出于对降低金融风险的考虑，对首套购房采取了提高首付比例和提高利率的办法，由此造成了大批量的首套房购买者不能及时得到优惠贷款，排队时间长，不确定因素大，导致市场上出现限购城市有支付能力的不能买房，非限购城市能买房的因贷款原因买不起房。

    虽然现在国家大力推进保障性安居工程建设，公租房、经济适用房等陆续进入供应阶段，保障范围也在不断拓宽，但距离政策目标毕竟还有一段时间距离。现阶段，刚参加工作不久的城镇居民买房、结婚买房、小换大买房，都属于刚性的改善性需求。居民购买首套房自住房得不到贷款支持，或者贷款成本大幅度增加，也引发了市场需求和交易的萎缩，不利于住房民生的改善，相关负面影响不能忽视。

    4、开发企业面临融资困境

    连续政策调控高压下，开发企业整体融资环境不容乐观。前三季度企业资金来源的结构变化轨迹是：国内贷款占比逐季下降，自筹资金占比则逐季上升。在自筹资金的各渠道中，IPO、再融资、信托等都受到政策限制，融资渠道进一步收窄。部分开发企业特别是大型品牌企业积极以参与成立地产私募基金的方式进行融资，成为今年严厉政策调控下，企业得以维系资金链安全的一个重要砝码和渠道。

    市场销售受阻、融资不畅，直接导致上市房企资产负债率的上升。三季度144家A股上市房企平均资产负债率环比再度攀升1.63个百分点。其中，以业内评价负债危险指标的80%资产负债率为准，亮起负债红灯的上市房企就已经有15家之多，其中包括一些大型品牌企业。在严厉的房地产调控之下，中小型房企则面临更大的资金压力。这需要引起有关部门的高度关注。

    5、房地产调控目标和政策措施的衔接

    我国房地产调控目标应该直接、简明，不能够含糊或者多元化理解，否则对完成政策调控的主要目标是不利的。现在调控的目标主要集中在房价，对房价目标而言，究竟是以遏制过快上涨的房价为目标，还是一定要让房价在同比和环比上都呈现实质性的下降为目标？如果一定要以房价下跌为目标，那么量化指标是多少？如果目标要求不明确，就会产生各自理解，互不同步的现象。有的说调控已经到位了，有的说调控仍是“空调”。

    这些年在具体政策中，一方面要抑房价，另一方面又通过提高首付、提高利率、提高税收增加支付房价的压力；一方面是竞地价，另一方面又是限房价；一方面动拆迁安置标准要按照市场价补偿，另一方面要对销售的商品房控制房价；一方面鼓励大量采用节能减排的新型材料，提高产业化的装修率，另一方面又不采取税费减免政策，且对项目预售价格设限。我们的经验教训是，在走商品化、市场化道路的时候，忽视了保障住房的职责；在大力推进保障房的时候，又大幅压缩了商品房的土地和资金需求。我们需要在保障房和商品房两者之间寻找到合理的平衡。

    如何做好调控目标与调控政策的衔接，做好将近期调控政策和中长期制度结合的顶层设计，这是至关重要的。当前，不少地方和企业关心限购政策何时退出的问题。我们也感到，国十条当时提出限购政策时，是针对房价上涨过快，房价过高和供应偏紧的城市，并指出这是一定时期内的政策。目前，限购城市的供求关系等已发生了明显变化，如果能用差别化的税收和信贷等市场调节的政策替代完全行政化的限购政策，当然是上策。但这种替代需要若干经济条件和相关过渡政策作为中间环节。当前，顶层设计的缺失以及全国信息平台的不完整需要尽快改变。

    实践表明，在过去房地产调控过程中，经常是碰到一个问题，就想办法解决一个问题，有的政策还是不得已的行政措施。现行的一些调控目标、政策措施也是边干、边实践、边总结、边设计的。顶层设计需要在中央政府的统一领导下，由住建部、发改委、财政部、国土部、央行、税务总局等有关部门统力合作，形成合力。还允许地方政府在调查研究的基础上，先试点、后推进。

    建议在总结我国房地产业发展和房地产调控经验的基础上，加快我国房地产业的顶层设计，主要包括提出城镇居民住房问题的“十二五”目标和发展思路；合理界定与房地产财税改革匹配的中央和地方事权、财权的科学划分；保证房地产业平稳健康发展的土地和信贷供应机制；完善以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系等。

    加快推进全国房地产信息平台的建设。我国房地产政策调控是在缺少“城镇房地产普查”和“全国房地产业规划”的条件下推进的。由于信息不对称、不及时、不衔接，一些政策的推进存在一定程度的随机性，稳定性不够，时效性不长。我国对房地产市场变化缺乏全国联网的及时、全面、准确的数据收集，执行差别化的信贷政策和税收政策也要有全国统一的基础信息来支撑。

    现在我国四十个重点城市房地产信息系统已经实现了市、区(县)两级内部联网，也实现了全国四十个重点城市的房地产信息系统集中联网，但缺乏城镇居民家庭财产(不动产、银行存款、股票账户、机动车、实业和服务业经营等)及其变化的信息收集及联网。

    建议加快推进建设一个便于全方位社会管理包括住房信息在内的完整信息平台。为我国房地产业的健康发展和政府的房地产调控提供决策依据。

    6、地方政府对中央政策在认识与执行上的差异性

    房地产调控过程中，中央政府和地方政府在认识和执行上的差异性日趋明显，当前主要表现在，中央认为保障房建设规模是地方政府的基本职责，应全力完成，地方政府则认为短期内如此巨量的建设任务是地方财力无法承担的；中央政府对房价调控由遏制过快上涨，到回归合理价位，而地方政府则把遏制房价过快上涨，实现房价平稳作为政策实施目标；中央政府要求限购政策不但要严，而且还要逐步扩大适用范围和适用期限，一些地方则希望用限价代替限购，即便是限购也应该有区域性的执行弹性。

    考虑到各地经济社会发展差异性大，房地产市场的成熟度也差异性大，所以应允许各地在稳定商品房市场和确保保障性住房建设进度的前提下，制定适合本地区情况的具体政策。