[中银国际]房地产行业周刊:政策博弈加剧 成交略有改善(20111129)

【房地产行业研究报告内容摘要】

支撑评级的要点

政策动态：上周，房地产行业政策比较密集，多数为各地方政府相继出台的微调政策，如：北京普通住宅标准的放宽、以及对存量房税收征管的加强；杭州经济开发区对于高端人才首次购房补贴；成都变相放松限购资格认定一周后被叫停等。部分政策引发了市场对于调控放松的遐想。另一方面，国务院副总理李克强重申“明年继续实行抑制房价过快上涨政策”，再次表明中央政府从紧调控的决心。

公司信息：上周，中银国际关注的房地产上市公司荣盛发展和苏宁环球公布了拿地情况；阳光城、万科A 和金隅股份公布了融资担保计划；嘉凯城公布了对外投资计划；首开股份和中南建设等公布了其他事项。

市场概况：上周我们观察的17 个主要城市合计成交面积250.6 万平米，较前周环比上涨22.1%，北京和重庆涨幅居前，厦门和宁波跌幅居前；价格指数整体环比下跌4.8%，一线城市全线下跌，二三线城市价格涨跌互现；库存继续累积。

投资评级和建议：

对于近期的政策博弈我们的基本观点是：限购限贷等核心调控政策将在未来一段时间继续从严执行，不过出于局部优化的考虑以及对首套刚需购房者的合理回归，政策微调还是会有选择地被放行，但这并不能被简单地解读为调控政策的转向。在楼市基本面的调整时间和幅度尚不足的情况下，政策实质放松短期内很难看到。不涉及核心政策的微调带来的边际效应有限，不足以带来板块趋势性投资机会。我们维持地产板块难以在四季度取得超额收益的看法，建议投资者优选个股，逢低布局受益于行业集中度提高的行业龙头公司、受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司以及享有调控避风港之称，景气度高企的商业地产公司。