万达、明发、宝龙运营模式比较

近来原本以开发住宅为主的国内一线房企如万科、中粮、合生等，如今也逐渐将投资焦点转投商业地产。然而商业地产毕竟不是住宅，有其复杂性，因此若要涉足商业地产领域就必须把握商业地产的运营规律，同时借鉴万达、明发及宝龙集团发展大型商业项目的成功经验也是相当必要的。

选址城市副中心及新城区

在城市布局方面，万达主要在一二线城市，明发主要在二三线城市，而宝龙则在三四线城市，体现出不同公司的差异化战略定位。在项目选址上，三家企业具 备相似的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。大型商业项目和城市新城区形象工程，能带来更多就业机会、创造更多的地方税收，因此能获得地方政府给 予的更多优惠政策——包括地价、付款方式、城建配套、企业税收减免及项目内经营商家的便利等。城市副中心及城市新区规划起点高，城市配套好，开发项目投入 成本较低，未来升值潜力大。这样的选址思路与三家企业低成本获取大面积土地建设大型城市综合体的产品定位密不可分。下面具体来看：

万达是在全国范围内主要一、二线城市进行战略布局，并且进入部分经济发达的三线城市。万达城市综合体的选址一般有三种情况，一是选择在城市的副中 心，是城市经济新的增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；二是选择城市的新开发区，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；三 是城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。

明发制定的是“重点发展精选地区”的区域策略。公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较发达的二三线城市进行布局。项目选址上，主要在城 市的待发展区域拿项目，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，与地方政府找到良好的合作契合点。明发在项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力具有协 同性。项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使项目投资成功几率增大。

宝龙的区域发展策略是选择土地成本较低且有未来增长潜力的三四线城市。目前宝龙的项目集中在山东、江苏、福建、河南四个省份，未来有望将布局战略继续扩张。宝龙的项目选址标准与明发相似，在选定城市的待发展地区拿地，在新城区打造新商圈。

持有、销售两条腿走路

商业地产开发需要大量资金支撑，实现商业项目的快速扩张更是需要持续的巨额资金的支持，因此，三家商业地产开发企业在发展过程中均面临非常大的资金压力。为了回笼资金、盘活资金链，三家企业均采取了将住宅和散铺出售的做法，但具体操作模式有所不同。

万达从第一、第二代产品中摸索经验，从而调整经营战略，将“只租不售”作为商业地产的基本原则，但在具体操作中万达做了灵活变通。目前的租售模式是 核心商业购物中心“只租不售”，销售部分为项目整体比例约40-60%的住宅、写字楼和社区商业，销售物业对持有商业的整体经营不会产生冲击。此外，万达 采取了将自持商业与出售物业隔离的方式，使销售物业对持有物业的正常经营不产生冲击。

明发商业广场的住宅、写字楼基本全部销售，自持的商业面积与销售的写字楼、住宅、散铺等产品面积比例一般是50%比50%。出售的商业部分，明发通 过销售合同条款规定对业主今后的招租业态进行控制。明发商业广场散铺、写字楼、住宅销售利润高，收益可补开业后出租收益率之不足。同时，土地和建安方面的 低成本为商业部分提供了低租金的价格空间，有利于明发项目操作和孵化。

宝龙城市广场的商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出 售，60-70%商业自持经营。宝龙为了保证商业项目的整体统一经营，采取了售后包租的模式，年投资回报率承诺在6-7%。由于宝龙布点于三四线城市，因 此不仅土地成本低，而且建筑标准成本低，项目前期启动的资金压力变小，后续利润空间增大。同时，低成本为项目整体经营腾挪出较大空间。(未完待续)