富力突围资金困局

2008年末，富力高达123%的资产负债率一度使公司在账面上处于“技术破产”的状态。面对如此窘境，富力不得不重新调整战略思路，以争取现金流为主要任务的自救行动已陆续展开。

富力之劫一方面是受困于近年大规模的高档商业广场、酒店开发所沉淀的150亿巨额资金，另一方面则是因为2007年拿地过猛造成了巨大的资金压力。

面对08年的困境，富力频繁出招。为了控制资金的大量流出，富力还将一些项目的开工权收归总公司，放缓投资物业开工节奏。现金流成为09年富力关注 的焦点。尽管发行公司债券已经获得批准，短期内能否发行还是未知数。按照富力已落成总值150亿的投资物业，如出售其中的1/3左右将会有效缓解资金压 力。而这也是公司2009年业务发展战略会上管理层认为在融资计划屡屡受挫的情况下，除了住宅销售外能够缓解企业资金压力的另一重大举措。

身陷困局

在2008年前，富力的住宅搭配商业地产模式颇受赞誉，但是，随着地产市场迅速进入调整期，富力的轻重资产配备模式给公司的财务结构带来沉重负担， 其资金链危机一下子凸显出来。在2008年末，高达123%的资产负债率一度使公司在账面上处于“技术破产”的状态。富力之劫一方面是受困于近年大规模的 高档商业广场、酒店开发所需的巨额资金，另一方面则是因为2007年拿地过猛造成了巨大的资金压力。在巨大的资金压力下，富力试图通过返A股进行融资受 阻，负面新闻不断传出，股份屡遭减持，2008年对于富力来说几乎是一场“灾难”。

突围困局

由于08年严重的资金链危机，富力陷入破产的传闻几近无力招架，为了降低负债率，富力地产已连番出招：董事回购部分资产、计划申请发行A股、内部裁 员以及暂停大型商业项目等。在香港市场上，富力也遭投资者甩卖，遭到国际投行摩根大通和法巴等大幅减持。面对此困境，对于富力来说如何降低资产负债率、增 加融资成为当前重中之重。

富力早在2006年6月，已向中国证监会递交了相关申请，但受宏观调控影响，以及其后暂停A股的IPO上市，故审批至今未有获批。富力地产在5月底 的股东大会上，取得股东批准将发行A股计划之有效期，再延长1年。而其回归A股的进程现在难以预测何时会成事，也变得遥遥无期。在此情况下，加速资金回 笼，寻求融资成为其当前降低资产负债率的首要之务。

突围行动一：降价销售加速资金回流

2008年富力实现销售收入160亿元，同比小幅增长3.98%。其中上半年仅实现销售收入39亿，下半年富力调低了项目售价，销售额比上半年暴涨 了2倍多，达到了121亿，是全年销售额的75%。在巨大的资金压力下，富力连续的降价取得了不错的销售业绩，09年上半年项目持续降价的同时，取得了不 错的销售佳绩，上半年实行销售金额116亿。可见富力主要是通过低价多销来维持业绩。相比08年的捉襟见肘，降价促销所带来的现金流量，对于富力眼下可以 说是暂时得到了喘息之机。

突围行动二：放缓投资物业开工节奏

储备大量的商用物业项目曾是富力地产巨大的优势，而如今，分布在全国的这些投资大、回收期长的将近150万平方米的待建项目让富力有些喘不过气来， 甚至差点成为压倒富力的最后一根稻草。投资物业的前期投资较大，在企业资金压力明显的情况下，不宜发展投资物业。因此，为了应对危机，富力地产做出了更为 根本性的紧急调整，其中之一就是几乎全面停止前两年启动的增加持有型经营性物业的整体战略，总部已经回收所有区域公司新项目的开工决定权，包括原先准备开 工建设的几个酒店项目、几个大型商业项目都已经暂缓开工或放缓施工。通过持有项目的开工节奏放缓，控制资金流出。

突围行动三：寻找多渠道融资

继5月以10.22亿豪夺北京广渠门10号地块之后，几乎同一时间，富力集团在广州从化市也通过协议购得价值7.5亿元的80万平方米土地。09年 市场回暖、有复苏迹象，因此时隔一年后富力再重新介入土地市场。富力近来在土地市场上动作频繁，可能是醉翁之意不在拿地，而是为扩大土地储备，意在下半年 的A股IPO重启。

除了不放弃A股IPO，富力还积极寻找其他融资渠道。6月底，富力申请发行60亿元公司债获批，然而公司债的发行还面临很多变数。 冰封10个月之久的公司债刚刚有解冻迹象，40只获批通过的公司债在排队等候发行，能否得到市场的认可还是个未知数。此次富力公司债是“有条件通过”，证 监会所谓的条件即是"市场情况"。富力公司债变数犹存，市场表现至关重要。(未完待续)