中国城市商业地产发展水平研判及未来趋势

2011年以来，经过一轮号称史上最严厉的房地产调控政策后，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。商业地产由于有着不限购不限贷的政策空间而成为新宠，不少地产巨头均加大了在商业地产领域的投资力度。全年办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。我国商业地产市场未来仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的部分城市商业地产市场将继续蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。

一、中国城市商业地产发展水平研判

1、商业发展与城市社会消费品零售总额及人均可支配收入具有高相关性

比较中国重点城市的商业发展，选取最直接反应当地商业发展现状的指标：人均可支配收入和社会消费品零售总额，这两个指标直接和当地商业发展水平正相关，根据2011年17个城市这两个指标的大小，得到上图，从上图可以得到，目前第一阵营的主要是一线城市中的上海、北京和广州，人均可支配收入在3-4万元，社会消费品零售总额在5000-7000亿元；第二阵营主要是长三角区域较发达的二、三线城市，如苏州、杭州、南京等，人均可支配收入在3-4万元，社会消费品零售总额在2000-4000亿元；第三阵营主要是环渤海区域城市和内陆发达二线城市，如成都、武汉、大连、天津等，人均可支配收入在2-3万元，社会消费品零售总额在2000-4000亿元。

2、结合城市经济水平、人口结构的变化综合判断城市商业地产发展水平

商业地产开发与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化将会制约和影响商业地产的发展。在各个城市人均可支配收入和社会消费品零售总额的基础上，结合人均GDP和城市化率，判断中国各个城市商业地产发展阶段。

商业地产平稳成熟阶段。以北京、上海、广州为代表，其城镇化率均已超过85%，已经步入城市化进程的尾声和逆城市化的初期；常住人口处于1000-2000万的范围，人均GDP已超过1.5万美元，人均可支配收入大于3万元，社会消费品零售总额大于5000亿元。这个阶段特征是：形成多个大型商业中心；奢侈品市场快速发展；国际化品牌大规模进入；强调购物体验。百货店/大卖场正处于最佳发展时期，高端的购物中心发展相对成熟；城市总体的商业建筑体量已趋于饱和。

逆城市化的进程给社区型商业提供了发展的契机，专业店和折扣店等业态获得快速的发展。

商业地产快速发展阶段。以部分沿海经济发达城市和省会城市为代表，如杭

州、南京、沈阳、成都等。其大部分城镇化率区间在50-70%(城市化的中后期)，常住人口范围250-1200万，人均GDP超过8000美元，社会消费品零售总额在1500-3000亿元。这个阶段特征是：有现代化的购物中心；连锁经营快速发展；中高档市场得到快速发展；品牌认知度逐渐提高；国际化品牌开始逐渐进入市场。商业地产的形态以百货公司和街铺为主，其中高档百货公司获得较快的发展，众多城市有2-3个高档百货公司；此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性消费正逐渐占据主导。

商业地产逐步成长阶段。以部分交通便利内陆城市和经济较发达的城市为代表，如无锡、宁波等。其城镇化率在40-50%(城市化的加速阶段)，常住人口在200-300万，人均GDP超过3000美元，社会消费品零售总额在400-1500亿元。这个阶段特征是：出现了较大规模的零售类物业；以百货及专业卖场为主要零售形态；连锁经营品牌进入市场；奢侈品市场得到发展。百货大楼和步行街是主要的商业形态，此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升。

商业地产初级阶段。主要是一些地级市、县级市等。这个阶段特征是：这些城市商业市场出现了中小型的零售类物业；传统商厦和街铺为主；以满足基本生活需求为主；缺乏品牌认知度；市场内缺乏国际化品牌。 

二、中国城市商业地产未来六大发展趋势

1、一线城市商业地产进入运营期，二三线城市进入井喷期

从近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年的过程中，一线城市由于土地资源的稀缺，商业地产重开发时代将终结，而未来一线城市商业地产的重点将是运营管理；同时，从数据可以看出，2010-2012年成都和沈阳近三年推出商办用地建筑面积是上海商办土地供应的近5倍之多。可以说二三线城市这些商办土地如果在未来五年内实现开发，这些城市将进入商业地产的井喷期。

近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。各地规划的城市综合体建设规模非常惊人，已经到了“哪个城市不综合”的地步了。有些县级城市也动辄建一个体量几十万平方米的综合体。针对全国综合体项目进行的调查发现，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米。从城市角度分析，预计未来3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。以成都为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍，届时作为二线城市的成都，其人均商业面积数值上将接近一线城市的水平。因此要关注部分二三线城市投资商业地产的风险，由于一线城市房地产开发的空间有限，前几年很多房地产企业转战二三线城市进行跨区域拓展，随着二三线城市进入大规模开发后，人口消费能力支撑有限，因此，未来需关注部分城市过度超前发展的风险。

2、体验式消费的商业模式将受到更多关注

大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一线城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结合。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。

3、未来商业品牌经营连锁企业将越来越多涉及商业地产开发

近期，国内餐饮业知名品牌海底捞已进军商业地产，在四川简阳打造20万平方米商业综合体。海底捞进军商业地产可能主要出于两点：一是增收，二是上市。随着成本上涨的压力越来越大，餐饮业的净利润率下降非常明显，拓展商业地产经营模式，可以实现餐饮业的转型升级，同时也可拓宽企业的业务范畴和盈利空间，为今后的成功上市增添更多筹码。

近几年商业品牌连锁企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有些商家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑，这样可以一劳永逸地占有地段位置极佳的物业，避免支付高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花成本对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。如红星美凯龙、国美、苏宁、宜家等，目前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置和自建店面，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划。可见，有实力的商业品牌连锁企业将越来越多的涉足商业地产开发领域，因为这些企业有着其在商业经营领域的知名度和资源，招商的困难相对较小。

4、实力的商业地产开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线

对于商业地产企业构建自己的产品线最早的始于万达，万达经历了产品从第一代单体店到第二代组合店再到第三代城市综合体的演变。

中粮集团“大悦城”城市综合体品牌以立足北京、天津为核心的环渤海都市圈为基础，实行辐射东北与西南、拓展长三角及珠三角战略，目前在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目。中粮置业的发展战略是未来5-10年规划的商业资产总额将达到1000亿元以上，未来2-3年在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

北京西单大悦城——国际化青年城；朝阳大悦城——超级家庭生活娱乐购物中心；沈阳大悦城——国际化时尚生活地标mall；上海大悦城——乐尚生活魅力场。这是目前四个开业的大悦城的定位。大悦城项目根据地段、客群、主题的不同，对一个品牌系列的产品进行不同定位，从整体上说其产品针对的客群具有相似性。具有年轻、时尚、前卫、敢于尝试的特点。

华润置地“万象城”城市综合体品牌，由购物中心、写字楼和高级公寓、酒店组成的都市综合体系列，不但推广了一种全新的都市化生活方式，更实现了华润置地建筑引领城市的伟大梦想。如果说“万象城”是城市综合体高端品牌的话，华润也在积极打造其中端品牌——“五彩城”，立足时尚年轻家庭消费，以中档为主，以国际时尚休闲品牌为代表的，品牌档次类似于中粮大悦城，但硬件设施要高于中粮大悦城的一种全新产品线。

5、险资投资商业地产将成大势，优质商业地产将成追逐热点

2010年9月出台《保险资金投资不动产暂行办法》发布，规定险资投资于不动产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10%，这让每个月都有大量保费进账的险企找到了新的投资出口。假设年增长率维持于每年15%，估计国内保险企业的资产总值到2020年将累积达26200亿美元。假如其中5%的资金获准投资物业，将令保险公司的房地产投资组合增长至1310亿美元。而险资投资不动产的物业形式主要是商业地产，由于在严厉的房地产宏观调控下，优质商业地产具有规避政策风险，能够保值增值的作用，因此预期未来优质商业物业将成为险资追逐的主要对象。至2020年，险资投资不动产的总值将达到1300亿美元，这相当于给未来中国商业地产注入了一剂强心针。

6、有实力的商业地产开发商兼运营商未来将重点拓展商业管理服务输出

在上个世纪末，管理输出一度风行，百盛、燕莎、赛特等商场都有大量的相关项目。进入本世纪后，因为管理输出模式天然的不稳定性，各大商场相继放弃，转向开分店的扩张模式。近一两年商业管理服务输出又重新兴起，上世纪的商业管理输出是一些商业品牌运营商为主要输出主体，而近些年兴起的商业管理服务输出以较成熟的商业地产开发商兼运营商为主要输出主体，如中粮置地输出大悦城运营模式与兆泰置地进行合作，兆泰置地将自己旗下至少4个购物中心交给中粮置地来运营管理，而中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与。商业管理服务输出，作为一种快速、高效的扩张模式，将会越来越受到青睐。

(本文作者：上海易居房地产研究院 发展研究所副所长 崔霁)