市场编辑部 2024-04-15 09:59:49 来源:丁祖昱评楼市
??今年以来,上海高端改善市场的热度不减。
??继中海顺昌玖里以196亿元单盘销售额刷新全国记录后,上海陆家嘴滨江凯旋门认购金又创下今年以来新高,入围积分成为上海推行积分制以来第三高,另外融创外滩壹号院二期204套房源累计认购超过350组。
??从成交情况来看,截至2024年4月10日,上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套。其中内环内共成交1014套,超过2023年全年成交套数。
??成交走高背后,与上海核心区高端住宅市场供应放量有很大关系。今年前四批次新房中,总价2000万元以上高端住宅供应总量已接近去年的八成。
??在供应扎堆的情况下,中高端改善盘或将面临“红盘缩圈”,四批次高端住宅去化将是一次上海楼市的“保卫战”。
??今年上海高端住宅市场竞争要比以往更加激烈。
??为什么这么说?
??进入2024年,上海高端住宅开启供应放量模式。CRIC数据显示,一季度上海2024年总价2000万元以上高端住宅供应面积为32.4万平方米,同比增长112.95%,供应套数为1501套,同比增加123.36%。
??一季度,总价2000万元以上高端住宅供应占比达到19%,接近商品住宅供应总量的两成。
??要知道,过去五年这一比重都维持在10%以下。
??据克而瑞上海机构统计,今年前四个批次新房,总价2000万元以上高端住宅供应总量已达到2728套,而去年全年总价2000万元以上高端住宅供应总量为3530套。
??其中,上海第三和第四批次集中供应的44个项目中,均价超过16万元/平方米的项目合计有7个,占比约为16%。均价超10万元/平方米的项目占比更是接近30%。
??值得注意的是,2024年下半年,上海豪宅市场供应将主要以城市更新项目为主。
??据克而瑞上海机构不完全统计,上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米,已经浮出水面的风貌别墅达到42个。
??4月份,上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目入市,将再次为高端住宅市场添“一把火”。
??总价千万元以上高端住宅供应放量驱动成交。
??CRIC数据显示,今年一季度,上海总价2000万元以上高端住宅共成交1213套,同比增长38%,成交规模是2016年以来单季度最高。其中,3月单月成交1079套,同比增长4倍多。4月前10天成交了58套。
??聚焦上海内环内,过去十年的数据来看,上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。
??而今年截至4月10日数据显示,上海内环内总价2000万以上高端住宅已卖出1014套。
??从结构来看,上海高总价产品市场份额不断提升。
??一季度,总价3000万元以上高端住宅产品成交较去年同期增加4.9个百分点至5.9%。
??若聚焦至总价2000万元以上高端住宅产品中,3000万元以上高端住宅成交占比超过一半。
??CRIC数据显示,一季度上海总价3000万元-5000万元高端住宅共成交531套,5000万元以上高端住宅成交129套。成交套数均已达到2023年全年的七成左右。
??过去几年,受限于高端住宅市场供应,部分需求被分流至二手豪宅市场,随着新房供应井喷,二手豪宅成交呈现量价齐跌的情况。
??CRIC数据显示,2024年2月和3月,总价2000万元以上高端二手住宅成交套数和成交均价连续两个月同比下降,其中3月共成交114套,同比下降32%,成交均价同比下降5.8%。
??从季度数据来看,上海总价2000万元以上高端二手住宅成交套数已连续3个月同环比齐跌。
??稀缺板块加一二手房倒挂,可以说是高端住宅项目热销的重要原因。
??比如认购率超144%的中海顺昌玖里开盘均价17.2万元/平方米,可参考的翠湖天地隽荟成交均价为25万元/平方米。
??再如认购率超170%的融创外滩壹号院二期,项目开盘均价16.8万元/平方米,可参考的外滩壹号院一期二手房价格已妥妥站在20万元/平方米高位。
??今年上海高端住宅市场还有一个不容忽视的趋势,那就是优质项目正在逐渐回归市场价,新房和二手房价格倒挂空间不断收窄。
??这意味着,未来高端市场“红盘缩圈”现象将更为明显。
??尤其是在高端改善产品集中入市的情况下,客户对于产品、地段等方面要求会更加挑剔,高端市场也将会面临客户分流的处境。
??接下来,高端住宅去化表现,将成为上海楼市的一大考验。
??上海高端住宅市场从来不缺话题,在供应放量的情况下,市场购买力迎来了一次考验。
??目前,高端改善市场仍为上海成交最好的市场,随着高端改善需求回归居住属性的当下,高净值人群终极改善自住需求依然强烈,产品越来越成为购房者重要的衡量指标,客户会为好的产品买单。
??高端住宅市场价格逐渐回归理性,随着套利空间持续收窄,投资需求随之退潮,高端项目之间热度分化将成为大概率事件,未来上海的高端市场也将越来越稳。
多地取消首套房商贷利率下限
2024-04-12房贷政策进一步宽松。清明楼市:新房交易成色不佳,二手房升温
2024-04-09二手房稳健性优于新房的特征或持续存在。多地披露城中村专项借款进度,授信金额超万亿
2024-04-08已有490个项目被累计授信10754亿元。中交地产:2023年实现营业收入324.68亿元,较上年降低15.59%
2024-04-082023年1~12月(全口径)实现签约销售面积179.66万平方米,较上年同期降低8.23%,实现签约销售金额373.61亿元,较上年同期降低18.57%。报告|一季度百强房企业绩同比下降47.5%
2024-04-07销售依旧低迷,但拿地金额同比增长14%。房地产行业这一细分赛道,未来竞争激烈
2024-04-01品牌房企的“必争之地”。上海市长龚正:探索可持续发展的城市更新之路,改善更多市民居住条件
2024-03-29从去年开始,打算用十年时间、两届政府的时间来推动“两旧一村”改造任务的完成。北京限购政策优化:离婚购房不再受限
2024-03-28政策存在继续优化预期。
中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |