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??文旅市场复苏按下“快进键”。

??从五一假期文旅成绩单来看，全国国内旅游出游合计2.95亿人次，同比增长7.6%。在即将到来的端午假期，旅游市场迎来预定热，美团数据显示，截至6月1日，端午假期文旅预订单量同比增长接近70%。

??过去的2023年，国内游客出游总人次48.9亿，增长93.3%。

??聚焦房地产细分市场，文旅快速复苏也带动文旅投资呈现回暖扩张趋势。

??过去一年，新增文旅企业创近十年新高。作为文旅投资的重要组成部分，文旅地产正在发生一些变化，市场进入低速增长期。

??随着资本的不断涌入以及政策支持，文旅资产成文旅公募REITs发展突破口。

??受文旅市场复苏带动，文旅行业投资呈现回暖扩张趋势。

??2023年文旅新增项目加速，全年全国代表性文旅集团合计签约投资重大文旅项目143个，这一数字是去年的3.97倍。其中，公布投资金额的94个项目合计投资额达2970亿元。

??文旅项目投资呈现出度假化、融合化两大趋势。综合开发和主题乐园是文旅投资的两大主要方向，投资比重分别为44%、25.9%，较2022年分别增长8.9个百分点和7个百分点。另外，科技文旅和亲子研学投资增速明显加快。

??文旅行业“入局者”不断增加。

??2023年新增文旅企业数量创近十年新高，达到36.56万家，同比增长42.77%。

??一个趋势是，其它行业的头部企业也跨界抢滩文旅市场。比如新东方、格力等行业巨头品牌跨界入局文旅市场，进军文旅行业。

??除新增投资外，文旅市场还有巨大的存量资产空间。

??通过梳理近三年旅游口径的重点存量资产分布，可以看到A级景区、商业类聚集区、工业旅游区以及大住宿类的资产数量多、增长快，这4类资产也成为存量开发的重点对象。

??与文旅行业投资回暖趋势相比，文旅地产呈现出相反的发展轨迹，并于2023年全面进入低增长的去库存周期。

??最明显的表现是，文旅地产项目数量和建筑面积均缓慢增长。克而瑞文旅数据显示，2023年全国六大区域文旅地产项目新增数量同比仅增长0.8%，新增建筑面积同比仅增长0.3%。新增项目主要集中在中部地区、粤港澳大湾区及海峡西岸和云贵川渝地区。

??从成交来看，重点文旅地产项目成交面积连续4年负增长。

??数据显示，2024年一季度，全国重点文旅地产项目普通住宅成交面积仅为33.3万平方米，同比下降85%。2021年，重点文旅地产项目住宅成交面积首次出现负增长，彼时全年成交595万平方米，同比下降8.92%，2022年和2023年均为负增长，且降幅均在三成以上。

??这意味着，文旅大盘时代已宣告结束，运营成为文旅产业的核心增长路径。

??随着文旅地产进入去库存周期，其文旅依托资源发生了比较大的变化，其中商业成为不可或缺的重要资源，2023年重点区域文旅地产项目依托资源中商业在新增项目中的占比过半，达到了58.67%，这意味着文旅依托资源已从过去自然景观、人文资源转向商业资源。

??文旅项目的内部配套以健康养生、亲子文创设施为主，占比都超过了4成，其中教育配套的占比也在提升。

??这些变化也透露出文旅地产发展的新趋势，即更倾向于融合城市功能、满足日常生活需求，第二、第三居所属性开始减弱。

??过去十年，高速发展的房地产行业给文旅行业带来了大量待盘活的存量资产。其中A级景区、商业类聚集区、工业旅游及大住宿类资产增加较快，成为存量开发的重点对象。

??近年来，为了让闲置的文旅资产重新“活”起来，政策对盘活文旅存量资产给予较大支持，特别是在基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方面给予了大力推动。

??实际上，截至目前还没有真正意义上的文旅公募REITs发行，但已有16家5A景区披露要进行基础设施REITs，已公布的7个项目发行规模超过200亿，文旅资产成为文旅公募REITs发行的突破口。

??且根据相关文件要求，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上需不低于10亿元，可见文旅REITs体量之庞大。

??值得注意的是，这类资产通常都是以保护为主、利用为辅，以这种项目作为底层资产发行公募REITs，需要权衡开发和利用的关系，而且此类资产收入主体中大部分还是以门票收入为主，相对收入结构单一，结合国家近年来不断试点的免票趋势，如何保证这类型产品的收益稳定性，也成为REITs发行中需重点关注的问题。

??2023年的文旅市场“有恢复、无报复”，这一特征在2024年仍有所体现，国内旅游总人次和旅游消费总额明显增加，但人均消费尚未恢复。文旅消费进入以量取胜的微利时代。

??在这一背景下，文旅市场开始进入存量时代，在经济增速呈现逐渐放缓的趋势下，文旅公募REITs迎来突破，变“存量”为“增量”，有效增强新的投资能力，助力经济进一步转型升级。

??在文旅行业投资呈现回暖扩张趋势下，文旅地产则全面进入低增长的去库存周期，运营成为文旅产业的核心增长路径。